Договор ренты

     В отличие от плательщика  пожизненной ренты  ее получатель наделяется правом прекратить обязательства  из договора пожизненной ренты. В случае существенного нарушения плательщиком условий договора получатель пожизненной ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК, либо расторжения договора и возмещения убытков. Более того, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество были отчуждены бесплатно, то при существенном нарушении плательщиком условий договора получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК). [2. С. 36-38]

     2.4 договор пожизненного  содержания с иждивением

     По  договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты  — гражданин передает принадлежащие ему  жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК). При разграничении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением традиционно указывается на два существенных отличия. Во - первых, предметом договора пожизненной ренты служит любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания иждивением может быть только недвижимость.

     Во - вторых, в договоре пожизненной ренты  допускается лишь денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивение рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья — также и в уходе за ним. [10. с.З2О]

     Нередко договор предусматривает  также оплату плательщиком ренты и ритуальных услуг. Лишь в качестве исключения договор пожизненного содержания с иждивением устанавливает возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни граждана периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК). [11 с. 9]

     Кроме того, в отличие  от договора пожизненной  ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п. 2 ст. 602 ГК).

     Однако  главный признак  для разграничения  рассматриваемых  договоров состоит  в особом характере  отношений между  получателем ренты  и лицом, предоставляющим  пожизненное содержание и иждивение. Этот специфический характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Допустим, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но, как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляемых требований. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд будет руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. З ст. 602 ГК). [12. С. 18] 

     Нахождение  гражданина на пожизненном  содержании плательщика  ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между  ними лично — доверительных  отношений. Поэтому моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину — получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств. Подобное нарушение дает получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом (ст. 594 ГК).

     Интересы  гражданина — получателя ренты гарантируются различными способами.

     Во - первых, плательщик ренты — собственник  недвижимого имущества, приобретенного по этому  договору, — вправе отчуждать, сдавать  в залог или  иным способом обременять такое имущество  только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Это следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина получателя ренты залогового (ипотечного) права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 587ГК).

     Во - вторых, плательщик ренты обязан принимать  необходимые меры для того, чтобы  в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование  указанного имущества  не привело к снижению стоимости этого  имущества.

     В случаях, когда по условиям договора гражданину — получателю ренты предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, данное право обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) также возникает и право залога (ипотеки), которое является вещно-правовым обременением переданной в ренту жилой недвижимости.

     К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила  о пожизненной  ренте, в частности, правила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной  гибели предмета ренты и др. (п. 2 ст.601 ГК). [9. С. 62-68]