Договор ренты

Глава 1  
1 . 1 Понятие, стороны и предмет договора ренты  

     По  договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику  ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).  
Согласно п. 2 ст. 583 ГК по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).  
Сторонами договора ренты являются:

     а) получатель ренты (рентный  кредитор) лицо, передающее свое имущество в  собственность другого  лица с целью получения  от последнего в течение  длительного периода времени дохода (ренты);

     б) плательщик ренты (рентный  должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).  
Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности  
договоре пожизненного содержания с иждивением — в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1 и 2 ст. 596 ГК).  

     Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые  граждане, коммерческие и некоммерческие юридические лица, заинтересованные в  приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. [2} Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты). Предмет договора ренты определен в п. 1 ст. 583 ГК как «имущество». Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 гк). По точному смыслу п. 1 ст. 583 гк получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом права собственности являются только индивидуально определенные вещи, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», представляющие собой способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты2. По этой же причине в качестве предмета договора ренты не могут выступать работы, услуги, информация, исключительные права на средства индивидуализации предприятия и его продукции (услуг), исключительные права на результаты творческой деятельности, нематериальные блага. Вместе с тем нет теоретических препятствий для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату ренты имущественных прав, информации, исключительных прав на средства индивидуализации предприятия и его продукции (услуг), исключительных прав на результаты творческой деятельности, выполнение работ и оказание услуг с этой же целью. конструкция договора ренты может быть смоделирована и без указания о том, что имущество передается в собственность плательщика ренты. Именно так решен вопрос в ст. 2367 Гражданского кодекса Квебека В ней сказано, что соглашением, утверждающим ренту, является договор, П которому одно лицо обязуется безвозмездно или в обмен на отчуждение капитала в его пользу осуществлять периодические платежи другому лиц получателю ренты, в течение определенного срока [2].

     Различия  в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи ( отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества исполнение договора продажи недвижимости, предусмотренных ст. 556 Г] отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюден предписаний ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т.д.

     В соответствии со ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариально удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Рентное обременение должно регистрироваться на основании п. б ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним» как обременение права собственности в листе записи о прочих ограничениях в соответствии с п. 59 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижим имущество и сделок с ним.

     Если  стороны нарушат  требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 1 € ст. 584 ГК). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной

регистрации, он будет считаться  в силу п. З ст. 433 ГК незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты. 

      1 .2 Юридическая природа  договора ренты

     Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения — рентного дохода. От договоров купли - продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения.

     Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе рисковых договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное[4. С. 89].

     К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм договорах  купли - продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 585 ГК). Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли - продажи), либо бесплатно (по моде отношений дарения). Данное обстоятельство необходимо учитывать при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

     Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяют нормы гл. 32 ГК о договоре дарения, в большинстве случаев являющемся реальным договором. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика рент осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о консенсуальном договоре купли - продажи.

     Таким образом, договоры ренты, заключенные под  отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты [4 С. 93].

     Договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, консенсуальные договоры ренты, когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли - продажи, являются взаимными. Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, поскольку правообразующая сила договора ренты может иметь место только во взаимосвязи с актом государственной регистрации. Поэтому даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездном отчуждении[4 С.95].

     Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платеж (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право на рентные платежи (ренту, рентный доход) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.

     1.3 Защита интересов  получателя ренты

     Рентные платежи могут  осуществляться в  форме денежных выплат (п. 1 ( 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также  в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и пр. (п ст. 602 ГК). Закон может определять минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальную стоимость общего объема содержан с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Цель подобных законодательных предписаний — защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок рент прикрывающих иные сделки [1 С. 54].

     Независимо  от формы все рентные  платежи должны иметь  соответствующую денежную оценку. Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся и подлежит систематическому исполнению. Поэтому закон устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. Согласно п. 2 ст. 587 ГК существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, обеспечивающее интересы получателя ренты. Из него должна вытекать обязанность плательщика ренты либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты, либо застраховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате по правилам ст. 932 ГК в пользу получателя ренты. Обязательства по выплате могут обеспечиваться любыми предусмотренными законом или договором способами обеспечения исполнения обязательств: залогом, удержанием имущества, поручительством, банковской гарантией, задатком и др. При невыполнении плательщиком ренты указанных обеспечительных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. З ст. 587 ГК).

     При передаче под выплату  ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога (ипотеки) на это имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей к залогодержателя. Такое право залога, возникшее в силу указания закона, по праву следования сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Пра. ипотеки, возникающее у получателя ренты на основании п. 1 ст. 587 ГК, подлежит регистрации в государственном реестре прав на недвижимое имущество по правилам ст. 20 Закона об ипотеке.

     Большинство правовых систем при  защите интересов  рентного кредитора ограничивается установлением права следования рентного обременения недвижимым имуществом. По российскому законодательству рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. Согласно п. 2 ст. 586 ГК плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. [7 С. 165]

     В качестве особой меры защиты интересов  получателя ренты  ст. 588 ГК предусматривает ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в виде обязанности плательщика уплачивать получателю ренты проценты, определенные ст. 395 ГК, если иной размер процентов не указан в договоре ренты. 

     Глава 2

     2. 1 договор ренты

     По  договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне ( плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может 6ьть установлена на условиях пожизненноого содержания гражданина с иждивением.

     Форма договора ренты: договор  ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации

     Стороны: плательщик ренты  и её получатель. Предмет договора-действия сторон по передаче имущества получателя ренты с целью получения рентных платежей выплачиваемых ему плательщиком ренты. Договор сопряжен с определенным риском для каждой из сторон возможности преждевременного его прекращения данный договор односторонний, у её плательщика только обязанность систематически, в течение определенного времени выплачивать другой стороне определенную, обусловленную денежную сумму либо предоставлять в натуре эквивалентно средства на содержание получателя ренты в иной форме. При этом плательщик ренты обязан, безусловно, обеспечить исполнение своего обязательства, а равно и надлежащее его исполнение. [6. С. 313]