Договор продажи недвижимости

Так, продаваемый  земельный участок для садоводства  строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т. д.

Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с законом, для земель различного целевого назначения.

В договоре продажи  может быть указана лишь цена на единицу площади или иного  размера недвижимости, например цена кв. м, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера, в частности путем умножения стоимости одного кв. м на общую площадь продаваемого строения либо стоимости одного гектара (сотки) на площадь земельного участка.

Сторонами договора являются продавец и покупатель.

Продавец недвижимости должен быть ее собственником или  обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся недвижимостью. Например, таким правомочием  наделен субъект права хозяйственного ведения (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который вправе распоряжаться (в том числе путем отчуждения) закрепленным за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений. В частности, для отчуждения недвижимого имущества требуется согласие собственника; распоряжение имуществом должно осуществляться унитарным предприятием в рамках его целевой правоспособности. Напротив, учреждение как субъект права оперативного управления не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может отчуждаться последним по своему усмотрению.

В качестве продавца могут выступать государство, а  также муниципальные образования  в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного  за юридическими лицами.

Граждане могут заключать договоры купли-продажи (в качестве продавца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.

Покупателем товара по договору купли-продажи может  быть всякое физическое или юридическое  лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель, согласно общему правилу, становится его собственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, покупатель не приобретает права собственности на переданный продавцом товар.

К числу таких  покупателей относятся, во-первых, государственные  и унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления на закрепленное за ними имущество, а также учреждения. Совершая договоры купли-продажи какого-либо имущества в качестве покупателя, они приобретают на это имущество соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за юридическими лицами.

Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных  действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Среди всех договоров  купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют  в рамках осуществляемой ими предпринимательской  деятельности.

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспариваемых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     

  Содержание договора  продажи недвижимости 

Основная обязанность  продавца – это передача недвижимости покупателю. Являющийся предметом купли-продажи  товар, в отношении которого имеются  права третьих лиц, может оказаться  истребованным этими лицами у  покупателя.

Эта обязанность  является общей для всех договоров купли-продажи.

В рассматриваемом  обязательстве следует различать  передачу права собственности и  фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижимость).

Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной  обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации.

Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме. Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями).

Учитывая специфику  недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные  правила, связанные с исполнением  продавцом обязанности передать, а покупателем — принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Передаточный  акт нельзя рассматривать как  дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это  не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда  риск случайной гибели переходит  к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. 

При заключении договоров продажи жилых помещений  в многоквартирных домах и  продажи нежилых встроенно-пристроенных помещений в них, если они принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, законодатель устанавливает дополнительные обязанности продавца, поскольку это общее имущество включается в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности. 

    
 
 
 
 
 

Особенности продажи жилых  помещений 

Существенными условиями договора купли-продажи  жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене.

Дополнительную  особенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в соответствующих государственных органах.

К числу жилых  относятся следующие помещения:

• жилой дом;

• его часть;

• квартиру в многоквартирном доме;

• ее часть.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях, за исключением доли в жилом помещении  на праве общей долевой собственности.

Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после  продажи сохраняют право пользования  этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

• члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении;

• наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

• арендаторы.

Органы опеки  и попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, где проживают  несовершеннолетние члены семьи собственника, усиливая гарантии прав несовершеннолетних.

Договор также  должен указывать, что в жилом  помещении на момент продажи не проживают  лица, права которых следуют за жилым помещением.

Собственник квартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли  продажи жилого помещения, в отличие  от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным.

Государственная регистрация представляет собой  составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную  регистрацию договора о продаже  жилых помещений и договора купли-продажи  предприятия.

Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор  купли-продажи нежилого помещения  следует считать заключенным  с момента его подписания, а  не с момента государственной  регистрации.

Государственную регистрацию договоров продажи  недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее.

Существует точка  зрения, что при заключении договора продажи жилого помещения регистрируется только сам договор, а переход  права собственности от продавца к покупателю не регистрируется.

Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия – регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в единый государственный реестр возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав – разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

Определенные  проблемы возникают в случае смерти одной из сторон до государственной  регистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации (в том числе и договор продажи жилого помещения), нотариально удостоверена, но не зарегистрирована, то она не является заключенной, и как недействительная сделка не может порождать правовых последствий.