Договор продажи недвижимости

 
 

Кафедра уголовной и гуманитарно-правовых дисциплин 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине: Гражданское право

на тему: Договор продажи недвижимости 
 
 
 
 

                                                                                           студент 3 курса

                                                                                           специальности «правоведение»

                                                                                          дневной формы обучения

                                                                                           гр. 301 
 
 
 
 

                                                                                            научный руководитель

                                                                                            кандидат юридических наук, доцент   
 
 
 
 
 
 
 

минск 2010 

                     
 
 
 
 
 
 

Содержание 

1. Введение
2. Понятие и элементы договора продажи недвижимости
3. Содержание договора продажи недвижимости
4. Особенности продажи жилых помещений
5. Понятие договора продажи предприятия
6. Заключение
7. Список литературы

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. И на мой взгляд договор  купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее  время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев  используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом (ст.130) к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты и иное имущество, отнесенное к недвижимому законодательством. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже  недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

Цель данной курсовой: рассмотреть понятие и  элементы договора продажи недвижимости, содержание договора продажи недвижимости, а также особенности продажи жилых помещений. 

Понятие и элементы договора продажи недвижимости 

В соответствии со ст. 520 ГК Республики Беларусь по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи  недвижимости является консенсуальным, поскольку считается заключенным  с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор продажи  недвижимости является возмездным, поскольку  продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара. Договор продажи недвижимости является взаимным, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.

Юридические последствия  признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключаются  в том, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Цель договора состоит в перенесении права  собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право  собственности у приобретателя  вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор продажи  недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его  объекта – недвижимого имущества.

Вместе с тем  не все виды недвижимого имущества  входят в состав предмета договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) – небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т. е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Чаще всего  возникают вопросы о возможности  заключения договора купли-продажи  незавершенного строительного объекта.

Договор продажи  недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор продажи  недвижимости должен быть обязательно  заключен в письменной форме. При  этом из всех допускаемых вариантов  письменной формы договора в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

К договору купли-продажи  земельных участков должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи  не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Технические требования к планам устанавливаются органом государственного управления.

В договоре купли-продажи  земельного участка фиксируются  стороны договора, предмет договора, плата за земельный участок, обременения земельного участка правами других лиц на определенной площади, ограничения в использовании. При этом границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также имеющиеся ограничения пользования указываются на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка.

К договору в  качестве его неотъемлемой части  прилагаются наряду с планом земельного участка сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке; условия приобретения земельного участка; требования залогодержателя по задолженности (в случае залога продаваемого участка); доверенности продавца и покупателя.

Переход права  собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной  регистрации сделок купли-продажи  недвижимости и прав на нее установлен законом Республики Беларусь «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

Регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Государственная регистрация прав производится на всей территории Республики Беларусь по установленной  упомянутым законом системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию  прав, обязан предоставить сведения о  любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение  личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.

Устанавливая  детальный порядок регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вышеназванный закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.

Если стороны  исполнили договор продажи недвижимости (т.е. имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную  договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются.

Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной.

После государственной  регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества  переходят все права и обязанности  продавца по поводу данного имущества. В частности, в договоре о продаже земельного участка переход обязанностей фиксируется как соответствующее обременение земельного участка.

Срок, в течение  которого договор и (или) переход  права собственности подлежит регистрации, законом не установлен. Чтобы обезопасить  себя от подобного поведения продавца покупателю необходимо максимально сэкономить время между заключением договора и государственной регистрацией перехода права.

Цена является существенным условием договора купли-продажи  недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным.

Обязательное  включение цены имущества в договор  обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а  также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена конкретного  недвижимого имущества строго индивидуальна  и не может быть сопоставима с  аналогичными видами недвижимого имущества.