Договор пожизненного содержания

       Согласно  Закона Украины «О нотариате», наиболее широкий круг нотариальных действий совершается в государственных  нотариальных конторах, которые перечислены  в ст. 34 Закона. Компетенция частного нотариуса несколько уже компетенции государственного нотариуса. Так, в соответствие со ст. 3 Закона, частнопрактикующий нотариус не имеет права совершать ряд нотариальных действий, в том числе и удостоверять договора пожизненного содержания.

       Однако, Указом Президента Украины от 23 августа 1998 года «Об урегулировании деятельности нотариата в Украине», компетенция частных нотариусов расширена. В соответствии с п. 2 данного Указа Президента Украины, частные нотариусы имеют право удостоверять права, а также факты, имеющие юридическое значение, и совершать все нотариальные действия, подведомственные государственным нотариусам, за исключением выдачи свидетельства о праве на наследство и принятия мер к охране наследственного имущества. Таким образом, с августа 1998 г. договор пожизненного содержания удостоверяется как государственным, так и частным нотариусом.

       Несоблюдение  формы договора пожизненного содержания влечет за собой его недействительность (ст. 47 ГК Украины). Признание договора недействительным из за несоблюдения нотариальной формы приводит к двусторонней реституции.

       Правовая  консультация – разъяснение прав и обязанностей сторон соглашения при  удостоверении договора пожизненного содержания должна касаться содержания ст. 427 – 428 ГК Украины.

       При правовой консультации нотариус может  предложить сторонам сделки для обсуждения и последующего внесения в условия договора следующие вопросы:

       1. Оценка отчуждаемого имущества,  которая определяется по соглашению  сторон (ч. 2 ст. 426 ГК).

       2. Виды материального обеспечения,  предоставляемые приобретателем  имущества отчуждателю, их денежная  оценка, которая определяется по  соглашению сторон (ч. 2 ст. 426 ГК).

       3. Случаи ухудшения состояния здоровья  отчуждателя.

       4. Условия содержания опекаемого.

       5. Условия предоставляемого содержания  должны быть четко обусловлены  во времени: один (два или три)  раза на день, каждый день, один  раз в наделю, месяц, в зависимости  от характера необходимых действий  содержателя по договору пожизненного  содержания.

       6. Возможность (или нет) замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в денежном выражении.

       7. Условия по захоронению лица, например, оплаты ритуальных услуг.

       8. Условия правопреемства прав  и интересов содержателя по  договору пожизненного содержания.

       Говоря  об удостоверении договора пожизненного содержания, следует отдельно остановиться на процессуальном порядке удостоверения  его нотариусом.

       Договор пожизненного содержания удостоверяется государственным и частным нотариусом с соблюдением правил удостоверения договоров купли-продажи жилых домов. Процессуальный порядок удостоверения договоров пожизненного содержания имеет также специальную регламентацию пп. 55 – 58 инструкции «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины»¹.

       Для удостоверения данного договора необходимы следующие документы:

       - правоустанавливающий документ (документ  о праве собственности на дом  или квартиру);

       - справка-характеристика БТИ;

       - справка из Единого реестра  для регистрации запрещений отчуждения  объектов недвижимого имущества о том, что дом (квартира) под запретом или арестом не находятся. 
 

       2.2. Предмет договора  пожизненного содержания 

       Согласно  действующего ГК Украины имуществом, которое может быть предметом  отчуждения по договору пожизненного содержания является лишь дом либо его часть. Практика применения этой статьи показала нецелесообразность такого ограничения и границы применения ст. 425 ГК Украины расширились. Объектом договора пожизненного содержания стали также признаваться и квартиры (их части). Однако с появлением более прогрессивного законодательства, реформированием отношений собственности у граждан возникли права на другое имущество (кроме домов). Исходя из этого, проект ГК Украины предусматривает достаточно широкий круг объектов, которые могут быть предметом отчуждения по договору пожизненного содержания. Так, согласно ст. 798 проекта ГК Украины, таким имуществом может быть дом либо его часть, квартира, другое недвижимое имущество, а также и движимое имущество, имеющее значительную ценность. Безусловно, указанное имущество должно быть собственностью отчуждателя. Когда речь идет о недвижимом имуществе (в частности, квартире), то оно должно быть приватизировано или принадлежать отчуждателю по другим правовым основаниям – именно на праве собственности. Что касается движимого имущества существенной ценности, то к нему необходимо отнести в первую очередь транспортные средства и другие движимые вещи действительно значительной собственности, такие, как произведения искусства (картины, скульптуры, коллекции). Однако и по данному поводу существуют разногласия. С.Я. Фурса и Е.Г. Фурса не поддерживают данную идею, обосновывая это тем, что условия, которые должны сопровождать данный договор, можно характеризовать с другой стороны как условия договора залога, что лишает стороны возможности отчуждать имущество. Это условие определяет стабильность договора и требует исключить из предмета договора вещи, которые могут быть отчуждены неконтролировано либо предусмотреть специальный порядок их хранения. Пример: принятие их на хранение нотариусом без права отчуждения. Если же с этой точки зрения, считают они, рассмотреть транспортные средства, это также требует специальной регистрации, что должно лишить их возможности отчуждения¹.

       Представляется  возможным поддержать данную идею авторов и обратить внимание на следующий момент. Согласно Приказа Министерства юстиции Украины №31/5 от 9.06.99 г. «Об утверждении положения о Едином реестре запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества», основаниями для внесения в Единый реестр запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества являются:

       - наложение государственными или  частными нотариусами запрещения  отчуждения на объект недвижимого  имущества, которые являются регистраторами  Единого реестра запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества (далее Единый реестр);

       - сообщение о наложении запрещения  отчуждения на объект недвижимого  имущества государственной нотариальной  конторой или частным нотариусом, которые не являются регистраторами  Единого реестра;

       - сообщение должностного лица исполнительного комитета сельского, поселкового, городского Совета о наложении запрещения отчуждения на объект недвижимого имущества;

       - сообщение судебных, следственных  органов, государственной исполнительной  службы.

       Все вышеперечисленные органы и лица обязаны сообщить письменно, по установленному образцу, Регистратору Единого реестра о наложении запрещения отчуждения или ареста объекта недвижимого имущества в день его наложения.

       Что же касается регистрации запрещений отчуждения объектов движимого имущества, то здесь дело обстоит хуже – отсутствие необходимых нормативных актов, регулирующих данный процесс. Исключение составляет регистрация залога движимого имущества, предусмотренная Постановлением Кабинета Министров Украины №1185 от 30.07.1998 г. «О порядке введения государственного реестра залогов движимого имущества». Согласно п. 3 указанного Порядка, основанием внесения записи в Государственный реестр залогов движимого имущества является заявление залогодержателя или залогодателя, а не письменное сообщение органов и должностных лиц, предусмотренных в «Положении о Едином реестре запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества». Поскольку отсутствуют необходимые нормативные акты. регулирующие процесс регистрации запрещений отчуждения объектов движимого имущества, то соответственно имеются опасения неконтролированного отчуждения данного вида имущества. По-моему, данный момент все же требует уточнения либо исключения из предмета договора имущества, которое может быть отчуждено неконтролировано либо принятия необходимого нормативного акта, который урегулирует процесс государственной регистрации запрещений отчуждения объектов движимого имущества данным образом.

       Поскольку договор пожизненного содержания является разновидностью гражданско-правового договора, то можно говорить о цене этого договора, но цене своеобразной, которая может выражаться не только в денежной сумме, но и в материальном обеспечении в натуре. В договоре должна быть четко определена оценка отчуждаемого имущества по согласованию сторон, которая определенным образом должна быть адекватной обусловленному договором материальному обеспечению. Понятно, что точно определить объем и размер затрат на материальное обеспечение в натуре или в денежном выражении просто невозможно. Это можно сделать лишь приблизительно. К тому же несоответствие отчуждаемого имущества предусматриваемым затратам на материальное обеспечение в натуре или в денежной сумме может стать препятствием к заключению договора пожизненного содержания. Необходимо отметить, что это дело сторон – они могут прийти к соглашению даже при наличии указанного несоответствия.

       В договоре должны быть четко указаны  виды, объем, качество и другие характеристики материального обеспечения в  натуре, прежде всего определены виды материального обеспечения в  натуре. В том случае, когда речь идет о жилье, то оно должно быть конкретно указано – какая именно комната, какого размера, ее местонахождение, отопление, освещение. В договоре также должно быть указано вид и качество питания – сколько раз в сутки, его калорийность и отдельные элементы, из чего оно складывается. Следует отметить, что отчуждателями в большей степени являются нетрудоспособные по возрасту и состоянию здоровья люди. Они могут нуждаться в специальном рационе питания, поэтому все это должно быть отражено в договоре.

       Составной частью материального обеспечения  в натуре отчуждателя имущества может быть уход за ним. В договоре также должно быть четко указано, из чего состоит этот уход (своевременная замена нательного и постельного белья, уборка комнаты, прогулки в сопровождении другого лица, покупка одежды, обуви). Чтобы избежать споров по данному случаю, необходимо в договоре указать виды, способы и формы такого ухода, их периодичность, качество и содержание. Такой уход может включать и медицинское обслуживание. В договоре также должно быть указано, в каком именно медицинском обслуживании нуждается отчуждатель – в медобслуживании вообще или в специальном, приобретении медикаментов. Необходимо учесть, что медикаменты в современных условиях – речь далеко не простая. Отчуждатель может требовать достаточно редкие и дорогие лекарственные препараты, приобретение которых не под силу приобретателю. Поэтому и это условие необходимо конкретно оговорить в договоре – какие именно лекарства, их количество и приблизительную стоимость.

       В соответствии с действующим законодательством, отчуждатель имеет право также на другую необходимую помощь со стороны приобретателя по договору пожизненного содержания. В договоре необходимо указать, в чем заключается эта помощь, ее виды, формы, размер.

       В соответствии с проектом ГК, пожизненное  содержание может предоставляться не только в виде материального обеспечения в натуре, но и в денежной сумме. В таком случае в договоре должны быть определены размеры периодических выплат, их очередность. Проект ГК допускает возможность замены предоставления пожизненного содержания в натуре в период действия договора выплатой периодических платежей в денежной форме. При этом размер денежной суммы, которая указывается в договоре из расчета на месяц должен быть не менее размера денежной оценки прожиточного минимума.

       Отчуждатель имущества может обратиться с иском к приобретателю не только о расторжении договора, но и о том, чтобы заставить приобретателя исполнить взятые им на себя обязательства или взыскании с него в денежном выражении всех этих видов материального обеспечения в натуре. В том случае, если договор предусматривает обязанность периодической выплаты денежной суммы на личные затраты отчуждателя, то в случае ее несвоевременной выплаты наступают последствия, обусловленные просрочкой исполнения обязательства. Так, согласно ст. 214 ГК Украины, приобретатель обязан заплатить еще и три процента годовых от невыплаченной суммы. Стороны в договоре могут предусмотреть и другой размер штрафа.

       Проект  ГК Украины предусматривает также  возможность включения в условия  договора пожизненного содержания обязанность приобретателя имущества оплатить ритуальные услуги.

       Стороны могут предусмотреть и другие виды, способы и формы материального  обеспечения в натуре. Они должны быть лишь точно конкретизованы. В  практике заключения договоров пожизненного содержания часто предусматривается обязанность приобретателя имущества выплачивать отчуждателю ежемесячные небольшие денежные суммы на мелкие расходы.

       Желательно, чтобы в договоре все виды материального  обеспечения в натуре также оценивались  в денежном выражении.

       Как отмечалось выше, по договору пожизненного содержания право собственности  на отчуждаемое имущество переходит  к приобретателю со всеми последствиями, которые из этого вытекают.