Договор найма жилых помещений

 
 

АКАДЕМИЧЕСКИЙ ПРАВОВОЙ УНИВЕРСИТЕТ

ПРИ ИНСТИТУТЕ ГОСУДАРСТВА  И ПРАВА

РОССИЙСКОЙ  АКАДЕМИИ НАУК

Рязанский филиал 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

По  курсу «Гражданское право»

На  тему:

«Договор  найма жилых помещений» 
 
 

      Выполнила студентка 

                                                            3-го курса

   Власова И. В, 

  Научный руководитель:

  Кандидат юридических

  наук 

  Блинков О.Е. 

                                             

                                                     Рязань 2004 
 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ

     Введение                                                               3

1. понятие и сущность договора найма

  жилого помещения                                                5

2. виды договора найма жилого помещения     10
3. содержание договора найма жилого

  помещения                                                             14

4. изменение, прекращение договора найма

  жилого помещения.  Ответственность

  сторон по договору                                              19

заключение                                                             25

5. литература                                                        27

      

    
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

          Договор найма жилого помещения и ранее, и в настоящее время играет не маловажную роль в решении такой задачи государства, как обеспечение граждан Российской Федерации жилым помещением пригодным для проживания.

   Термин «договор» имеет три  различных значения:

• определённый вид правоотношений, связывающих конкретных лиц;
• основания возникновения правоотношений;
• документ, в котором зафиксированы важнейшие параметры соответствующего правоотношения.

  Из  этих трёх значений договора  ключевым является второе.

          Договор – наиболее устойчивая  во времени правовая форма.  Её история насчитывает тысячелетия. Возможность применения договоров на протяжении столь длительного периода объясняется тем, что речь идёт о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Важно подчеркнуть, что, несмотря на изменение её социально-экономического содержания, сама по себе конструкция договора как порождение юридической техники остаётся неизменной.

          Гражданско-правовой договор порождает  гражданско-правовое обязательство – отношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица ( кредитора)определённое действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Именно такого рода обязательственное отношение и представляет собой договор найма жилого помещения, который составляет предмет рассмотрения данной работы.

         Судебная защита гарантированного  Конституцией РФ права граждан  на жилище способствует наиболее  рациональному использованию жилья, его сохранности, пресечению нарушений жилищных прав граждан, защите интересов предприятий, учреждений, организаций, соблюдению правил общежития.

         Решение жилищной проблемы достигается  также путём создания достаточного  количества благоустроенных и современных квартир. В настоящее время увеличиваются объёмы и темпы жилищного строительства. Но, к сожалению, не все способны купить себе дом, квартиру либо другое пригодное для проживания жилое помещение. Выходом в данной ситуации может служить договор найма жилого помещения.

         Рассмотрим его особенности ниже.

    
 
 
 

   

   

     
 
 
 
 
 
 
 

ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА НАЙМА 

ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ 

          Глава 35 ГК РФ объединяет договоры, предметом которых служит жилые помещения, а целью – их предоставление контрагентам для проживания. Речь идёт, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан – в жилье.

          Особую значимость удовлетворения  именно этой проблемы граждан  подчеркнула Конституция РФ. В главе 2 «Права и свободы человека и гражданина» она провозглашает, что каждый «имеет право на жилище»¹. Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником. В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения. Данной проблеме посвящена глава 35 действующего ГК РФ – «Наём жилых помещений».

          До принятия ГК РФ основным  актом, внесшим принципиальные  изменения в регулирование жилищных отношений с учётом новых социально – экономических условий, был Закон РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики»². Статья 1 данного закона разграничивает два вида договоров, на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: «договор найма» и «договор аренды».

          Договор найма стал именоваться  «договором социального найма», вначале в литературе, а затем – в ГК РФ. По этому договору, заключаемому на основе ордера, «наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги».

          Содержащееся в п. 1 ст.671 ГК РФ  определение договора найма жилого  помещения ( или, что то же  самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним.

          Консенсуальность выражается в  имеющемся в легальном определении  указании на то, что предоставление  жилого помещения входит в  содержание договора (это слова: «обязуется предоставить…»). В отношении возмездности так же есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идёт о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель),а платить – другой (наниматель).

          Определение договора социального  найма в ГК РФ отсутствует.  Договоры коммерческого найма и найма социального несомненно имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели – передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

          На оба типа договоров найма  жилого помещения в равной  мере распространяется принцип неизменности договора. В данном случае он выражается в том, что переход права собственности на занимаемое по договору жилое помещение не влечёт ни изменения, ни расторжения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора³. В одном из решений судов было подчёркнуто, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением  членами семьи прежнего собственника⁴. Приведённая норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы – защита интересов нанимателей. Реальность указанной гарантии обеспечивается теперь п.1 ст. 588 ГК РФ. Он относит к числу существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Таким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших своё право проживания в реализуемом наймодателем жилом помещении. Подобная ссылка будет означать, что сам договор купли – продажи должен быть признан незаключённым (имеется ввиду отсутствие одного из существенных его условий).

          Статья 142 ЖК РСФСР более широко, чем это сделано в ГК РФ, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью жилья. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно – техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя (для последнего из договора) соответствующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение данных обязанностей может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора коммерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает», а для договора социального найма – «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и в другом случаях понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает всё имущество, право пользования, которым в соответствующем объёме получает наниматель.

          Хотя оба типа договоров найма  жилого помещения предполагают непременно согласие наймодателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения, ЖК РСФСР предусматривает более жёсткие требования, предъявляемые к нанимателям по договору социального найма. То есть, что как переустройство, так и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя, а так же с разрешения исполнительных органов. Споры возникающие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его семьи осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения, разрешаются в судебном порядке, если на производство переустройства или перепланировки уже получено необходимое соглашение исполнительных органов.

          На нанимателя, который допустил  самовольное переустройство или  перепланировку жилого или подсобного помещения, о каком бы договоре найма жилого помещения ни шла речь, лежит обязанность за свой счёт привести это помещение в прежнее состояние.

          Условия и порядок проведения  ремонта определяются договором  найма жилого помещения, правилами  пользования жилым помещением, а  так же другим законодательством.  Хотя в ЖК РСФСР не употребляется  термин «капитальный ремонт», но уже то, что его ст. 140 возлагает, с одной стороны на наймодателя обязанность «своевременно производить ремонт», а с другой – на нанимателя производить именно текущий ремонт, позволят сделать вывод: на наймодателе как на стороне договора лежит обязанность производить именно капитальный ремонт.