Договор продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи  недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом.

Всякий  гражданско - правовой договор считается      заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях      форме   достигнуто  соглашение   по  всем  существенным  условиям      договора. Существенными же условиями договора признаются условия о      предмете  договора,  условия,  которые  названы  в законе или иных      правовых актах как существенные или  необходимые для договоров данного  вида,  а  также  все  условия,  относительно  которых  по      заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ) ¹. 
Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два  рода объектов: 

во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;     

во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание,   сооружение  или  иной  объект  недвижимости, определяемый  по   признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости².

По  сравнению  с общими положениями о купле - продаже товаров,     законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи _______________________                                                                                                             ¹ Гражданский Кодекс Российской Федерации:- C.-Пб, 2007г.- с.172

² Купля-продажа:-М., «Хозяйство и право»,2006г.-с.36

недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости - незаключенным. Основная обязанность продавца - передача недвижимости покупателю. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Однако у приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.

Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Передача  недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи устанавливается для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), своих от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может  служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

 Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

Государственная регистрация.

Государственная  регистрация  прав  на  недвижимое имущество и      сделок  с ним  впервые  была  предусмотрена  Гражданским  кодексом      Российской Федерации. П.1 ст.165 ГК РФ предусмотрено, что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность (ничтожность)¹. 
_________________

¹Гражданский Кодекс Российской Федерации:- C.-Пб, 2007г.- с.74 

В силу п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной     регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.

Применительно   к  договору  продажи      недвижимости в ГК РФ имеются

специальные правила о государственной      регистрации   перехода   права   собственности   на  недвижимость,      исключающие   применение   некоторых  общих  положений  Кодекса  о      государственной  регистрации сделок и договоров:  положение о том,      что   сделки  с землей  и другим  недвижимым  имуществом  подлежат      государственной регистрации в случаях и в порядке. Положение  о том,  что договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в      силу  делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для      третьих лиц!)¹. Именно с момента заключения договора (до государственной   регистрации) покупатель вправе требовать  от   продавца  его исполнения,  то есть передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий   порядок  государственной  регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество,  во   всех   случаях   исполнения   договора  продажи  недвижимости предполагается,  что  в течение  определенного  промежутка времени  покупатель  находится  в положении  фактического владельца объекта недвижимости  при  сохранении  права  собственности  на  указанный  объект  за  продавцом  (во  всяком случае,  с точки зрения третьих  лиц).

 В ст. 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрации перехода права собственно на недвижимость. Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственно на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязан зарегистрировать договор. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ). Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) ². 

_______________________                                                                                                             ¹Договоры: купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной эксплуатации, расчеты: - М., АО"Экономика и жизнь", 2006г.-с.121

² Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М., Фирма "СПАРК", 2007г.-с.169 

Задача.

Синицына продала своей соседке по квартире Кречетовой свою меховую шубу в рассрочку на шесть месяцев. Первые три месяца Кречетова исправно выплачивала свой долг, а затем платежи прекратились из-за несостоятельности Кречетовой. Потеряв надежду на получение остальных денег, Синицына объявила Кречетовой о прощении ею долга. 

1.Прекратилось  ли обязательство с момента  прощения долга Синицыной? 

2.Какие  условия необходимо соблюсти, чтобы прощение долга могло прекратить обязательство?

1.Гл.26 ГК РФ. Прекращение обязательств. Статья 415. Прощение долга.

Обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц  в отношении имущества кредитора.

2. ГК  РФ не определяет конкретную  форму соглашения прекращения  долга. Следовательно она определена общим правилом установленным в п.1 ст.434 ГК РФ. В случае когда происходит прощения долга, прекращается договор. Форма соглашения долга должна соответствовать форме, в которой заключен подлежащий прекращению договор п.1 ст.452 ГК РФ¹. Кроме того, прекращения договора - это односторонняя сделка и к ней применяется ст.154 ГК РФ (односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны) ².

_______________________                                                                                                             ¹ Гражданский Кодекс Российской Федерации:- C.-Пб, 2007г.- с.155

² Там же с.-53

Список  используемой литературы.

1. Гражданский  кодекс Российской Федерации: - М., Юрист, 2008г.

2. Комментарий  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. - М., Фирма "СПАРК", 2007г.

3.Договоры: купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной эксплуатации, расчеты: - М., АО"Экономика и жизнь", 2006г.

4.Купля-продажа : –М., «Хозяйство и право», 2006г.