ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

ЧИТИНСКИЙ ТЕХНИКУМ ОТРАСЛЕВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ 
И БИЗНЕСА 

ЗАОЧНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ 
 
 

Контрольная  работа 

По  дисциплине 

              " Гражданское право "       

         
 

ВАРИАНТ № 7 
 
 

Оценка___________                            "____"________2009г        

Подпись преподавателя_____________                                                         

                                                                                                                                               

                                                       

                   
 
 
 
 
 
 
 

Оглавление  

1. Введение………………………………………………………………………...3

2. Договор купли-продажи недвижимости. Понятие, содержание …………....4

3. Условие заключения договора………………………………………………...5

4. Государственная регистрация…………………………………………………8

5. Задача……......…………………………………………………………………10 6. Список используемой литературы……………………………………….......11 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.                                                                                                           Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, является ГК РФ и прежде всего гл. 30 (ст. 454 - 566)¹. В ГК РФ сохранено традиционное определение договора купли-продажи, выражающее его неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Сегодня купля-продажа - это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение института купли-продажи в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Договор купли-продажи - самый распространенный вид договоров. Он представляет собой юридическую форму, предназначенную для обслуживания сферы товарного обращения как внутри страны, так и во внешнеторговом обороте. Двусторонний характер обмена товаров определяет конструкцию договора купли-продажи как двустороннего, обязывающего - права и обязанности возникают у обеих сторон: продавец обязан передать покупателю определенную вещь, но вправе требовать за это уплаты установленной цены, тогда как покупатель, в свою очередь, обязан уплатить цену, но вправе требовать передачи ему продаваемой вещи. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

_______________________                                                                                                             ¹ Гражданский Кодекс Российской Федерации:- C.-Пб, 2007г.- с.175

Договор купли-продажи недвижимости.

Под договором купли-продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма. Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и  цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые  позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным. Как  известно,  договор продажи недвижимости является одним из      отдельных  видов договора купли - продажи,  выделяемым по признаку      особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов самостоятельных  гражданско  - правовых договоров¹.  Исходя из этого договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение  договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ) ².

В договоре купле-продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет  такой  элемент предмета   договора,  как  продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления _______________________                                                                                                             ¹ Купля-продажа : –М., «Хозяйство и право», 2006г.- с.24

² Гражданский Кодекс Российской Федерации:- C.-Пб, 2007г.- с.180 

специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче  продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.  Поэтому  сфера  действия  договора  продажи недвижимости может      быть  определена  лишь  путем  анализа  объектов гражданских прав,      охватываемых понятием "недвижимое имущество".

Условия заключения договора. При заключении договора продажи недвижимости дополнительными существенными условиями являются:               1. Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору:

а) данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;

б) данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого  имущества.

2. Цена  продаваемого имущества.

При отсутствии в договоре этих данных, определяющих предмет договора, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ) ¹.

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости. Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования².

Если  земельный участок не принадлежит  продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка  не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может  быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой _______________________                                                                                                             ¹Договоры: купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной эксплуатации, расчеты: - М., АО"Экономика и жизнь", 2006г.-с.64

² Гражданский Кодекс Российской Федерации:- C.-Пб, 2007г.- с.183

недвижимости, которая расположена на этом земельном  участке и находится в собственности  продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом  сохраняется право пользования  частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если  в договоре продажи земельного участка  такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет  право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Передача  недвижимого имущества продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

Вместе  с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое  несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Существенным  условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого  имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются¹.

Существенным  условием договора продажи жилых  помещений (жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.     Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению — для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в

_______________________                                                                                                             ¹Комментарий к  Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М., Фирма "СПАРК", 2007г.-с.96

случае  продажи жилого помещения, обремененного  правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц,

сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены:

члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК РФ);

наниматели  жилого помещения и члены их семей ( ст. 675 ГК РФ);

арендаторы (ст. 617 ГК РФ), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа.

Еще одной  отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным.