Договор купли-продажи

  Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязы вает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 558 ГК). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК).

      Права и обязанности  сторон. Основная обязанность продавца — передача недвижимости покупателю. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.

  Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

      Передача недвижимости  осуществляется по  подписываемому сторонами  передаточному акту  или иному документу  о передаче. Обязательность  письменного оформления  передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может  служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

      Особенности продажи жилых  помещений. Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению — для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей ( ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК 1964 г.).

   Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции. Однако, пока не принят закон о регистрации, фактически она осуществляется различными органами, созданными в соответствии с нормативными актами, принятыми субъектами Российской Федерации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы 

1. Гражданский  кодекс Российской Федерации  (часть первая) от 30.11.1994 51-ФЗ (при-нят  ГД ФС РФ 21.10.1994) // "Российская  газета", 238-239. 1994 г. 

2. Гражданский  кодекс Российской Федерации  (часть вторая) от 26.01.96 14-ФЗ (принят  ГД ФС РФ 22.12.95) // Собрание законодательства  РФ. - 29.01.1996. - 5.- ст. 410

3. Брагинский  М.. Договор поручения и стороны  в нем. //Вестник ВАС Российской  Феде-рации - 4. - 2001. - СПС- Консультант  Плюс 

4. Гражданское  право: Учеб.: В 3 т. Т2. - 6-е изд. / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и  др.; Отв ред А.П. Сергеев, Ю.  К. Толстой - М.: ТК Велби, Изд-во  Проспект, 2004

5. Дьяченко Д.  Фатальный успех концессии.// Бизнес-адвокат.- 5.- 2000. - СПС- Консуль-тант Плюс 

6. Жилинский  Э.С. Предпринимательское право  (правовая основа предпринимательской  деятельности): Учебник для вузов  .5-е изд., перераб и доп. - М:Норма, 2004.

7. Комментарий  к гражданскому кодексу Российской  Федерации, (Части второй) /под ред.  Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина- М:  Издательство "Юрайт", 2003