Договор купли-продажи

1. Общие положения договора купли-продажи

    Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК).

    Купля-продажа  — один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам  история правового регулирования  этого договора насчитывает почти  четыре тысячи лет. В процессе многовекового  развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные  положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень  юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели  характер общих, исходных положений  для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи  оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся  общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения  договорного права почти целиком  распространили свое действие на отношения  по купле-продаже.¹

      Сегодня купля-продажа  — это самый  распространенный  договор гражда  нского оборота. перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. по существу  купля-продажа — наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа. возмездная уступка патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушных судов и космических аппаратов — все эти действия  облекаются в форму купли-продажи.

    основу  российского законодательства о купле-продаже  составляет глава 30 гк. гк трактует куплю-продажу  как общее родовое  понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества  за определенную покупную цену. соответственно многие ранее самостоятельные  и договорные типы стали пониматься как разновидности  договора купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение). это  позволило законодателю сформулировать ряд  общих положений (ст. 454—491 гк), применимых ко всем случаям возмездного  отчуждения имущества.

      в рамках общего  понятия купли-продажи  законодатель выделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2—8 главы 30 гк: розничную куплю-продажу, поставку, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия. наряду с ними гк упоминает и о других видах договоров (продаже ценных бумаг и валютных ценностей, продаже имущественных прав), основная роль в регулировании которых принадлежит не гк, а специальным законам и подзаконным актам. перечень разновидностей купли-продажи по гк не является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не относятся ни к одному из перечисленных в гк особых видов, также возможно. в качестве примера можно привести широко распространенные в быту договоры купли-продажи различного имущества (например, автомобилей) между гражданами. такие сделки регулируются общими положениями о купле-продаже (§ 1 главы 30 гк) и специальным законодательством, если оно существует.

      договор купли-продажи  всегда является  консенсуалъным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. подчас заключение и исполнение договора (т.е. передача товара) могут совпадать во времени. но это не колеблет общего правила, поскольку закон не считает передачу товара обязательным условием заключения договора. купля-продажа возмездна, основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот.

      договор купли-продажи порождает  обязательство по возмездно му отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров гражданского права.

      таким образом,  основными отличительными  признаками обяза тельства из договора купли-продажи являются: возмездность, бесповоротная смена собственника имущества (иного правообладателя) и обусловленная этим уплата покупной цены в виде денежной суммы.

Элементы  договора купли-продажи. В российской цивилистике к элементам договора традиционно относят его стороны, предмет, цену (и возмездных договорах), срок, форму и содержание, т.е. права и обязанности сторон.

  Сторонами договора купли-продажи — продавцом и покупателем — могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных видах купли-продажи может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т.д.).

  Государство, обладающее  целевой правоспособностью,  не может  выступать  стороной договоров  купли-продажи, ориентированных  на участие предпринимателей или граждан-потребителей (например, договоров розничной купли-продажи, поставки, контрактации, энергоснабжения). Наиболее типичные случаи непосредственного участия государства в договорах купли-продажи связаны с поставками товаров для государственных нужд (в частности, в государственный резерв), продажей предприятий или другой недвижимости, а также продажей государственных ценных бумаг.

      В отношении формы  договоров купли-продажи  движимых вещей  применяются общие  правила ст. 159—161 ГК: письменная форма  тре буется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена в десять и более раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи).

      Дополнительные требования  предъявляются к  форме договоров   купли-продажи  имущественных прав, в том числе  — воплощенных  в ценных бумагах  (ст. 389 ГК).

      Порядок заключения  договора купли-продажи  регулируется общи ми нормами главы 28 ГК. Однако для отдельных разновидностей купли-продажи закон устанавливает особые правила. Таковы, в частности, нормы о публичной оферте и моменте заключения договора розничной купли-продажи (ст. 493, 494 ГК), об обязательном урегулировании разногласий при заключении договора поставки (ст. 507 ГК), об основаниях и порядке заключения государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 527—529 ГК), об особенностях заключения договора энергоснабжения (ст. 540 ГК) и некоторые другие.

    Права и обязанности  продавца. Основной для продавца является обязанность по передаче товара покупателю, конкретное содержание которой раскрывается в § 1 главы 30 ГК.

    Обязанность по передаче товара покупателю включает в себя целый ряд условий (требований) и предполагает передачу товара:

      а) путем вручения товара или предоставления его в распоряжение покупателя;

      б) вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару;

      в) в определенном количестве;

      г) в согласованном ассортименте;

      д) соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен;

      е) установленного качества;

      ж) свободным от прав третьих лиц;

      з) в таре и упаковке.

    Права и обязанности  покупателя. Основу содержания обязательства из купли-продажи образуют встречные по отношению к обязанностям продавца по передаче товара обязанности покупателя принять товар и оплатить его. Наряду с ними закон регулирует и ряд дополнительных обязанностей покупателя: известить продавца о ненадлежащем исполнении договора (ст. 483 ГК), а также застраховать товар (эта обязанность может возлагаться как на покупателя, так и на продавца).

  Покупатель обязан принять товар, предложенный продавцом (ст.  484 ГК). Принятие товара означает, во-первых, совершение покупателем действий, которые необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения товара. Так, покупатель должен получить соответствующие разрешения (лицензии) на владение товаром (чаще всего — ограниченным в обороте). В отношении товара, подлежащего перевозке, покупатель обязан сообщить продавцу отгрузочные реквизиты (если доставка товара является обязанностью продавца), либо самостоятельно заключить договор перевозки (если товар продан без обязательства доставки продавцом). Во-вторых, покупатель обязан совершить фактические действия по принятию предложенного ему товара, например, выгрузить его с транспортного средства, поместить товар на склад, произвести его проверку, принять документы на товар и т. д.

   Нарушение покупателем условия о принятии товара дает продавцу  право потребовать от покупателя принять товар либо расторгнуть договор. И в том, и в другом случае продавец правомочен на  взыскание с покупателя убытков.

2. Договор продажи недвижимости.

      Понятие договора продажи  недвижимости. Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

   Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст.454 ГК, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение может быть сформулировано следующим образом: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

      Договор продажи недвижимости является консенсуальным, он считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме.

      Договору  продажи недвижимости присущи общие  для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

      Элементы  договора продажи  недвижимости. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя.

    Участниками договора продажи недвижимости на стороне  как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права.

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи.

   В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

   Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

  Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? В ст. 551 ГК предусмотрена государственная регистрации перехода права собственности на недвижимость. Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.