Автор: Пользователь скрыл имя, 15 Февраля 2012 в 17:58, реферат
Целью настоящего исследования является рассмотрение гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости, выявление основных элементов договора купли-продажи недвижимости, характеристика прав и обязанностей сторон по данному договору, а также выявление правил исполнения и прекращения договора продажи недвижимости.
ВВЕДЕНИЕ………………..………………………………………………………3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ…………………………….…….5
ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…..8
2.1. Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости……………………………………………………………………..8
2.2. Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения…………………………………………………………………........12
ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………………….……..17
3.1. Права и обязанности сторон………………………………………………17
3.2. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости………..21
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………....25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………...27
В то же время правомерное
отчуждение недвижимого имущества
лицом, обладающим им на праве хозяйственного
ведения или оперативного управления,
означает не только прекращение этих
ограниченных вещных прав, но и прекращение
права собственности у
В качестве продавцов,
которые не являются собственниками
недвижимого имущества, могут выступать
и учреждения. Однако учреждения вправе
продавать недвижимость только в
том случае, если им предоставлено
право заниматься предпринимательской
деятельностью, а недвижимое имущество
приобретено за счет осуществления
такой деятельности[18].
В случаях, которые
предусмотрены
Основной обязанностью
покупателя является оплата приобретенной
по договору недвижимости. Как правило,
в договоре стороны предусматривают,
что такая оплата должна быть осуществлена
до государственной регистрации
перехода права собственности на
продаваемую недвижимую вещь. Вместе
с тем не исключено и иное. Стороны
вправе договориться о том, что оплата
по договору будет осуществлена после
государственной регистрации
Следует иметь в
виду, что после того, как осуществлена
государственная регистрация
3.2. Исполнение и
прекращение договора продажи
недвижимости
Исполнение договора
купли-продажи недвижимости заключается
в передаче продавцом покупателю
проданной недвижимой вещи, а покупателем
продавцу - предусмотренной договором
денежной суммы. Кроме того, на покупателе
лежит обязанность принять
Порядок передачи недвижимости
установлен в п. 1 ст. 556 ГК РФ и предусматривает,
что передача недвижимости продавцом
и принятие ее покупателем осуществляются
по подписываемому сторонам передаточному
акту или иному документу о
передаче. Сам акт о передаче недвижимого
имущества не может рассматриваться
в качестве некоего договора, в
котором устанавливаются, изменяются
или прекращаются права и обязанности
сторон по договору продажи недвижимости.
Равным образом, с подписанием акта
о передаче недвижимости не происходит
перенос вещного права (права
собственности) на недвижимость. Этот
акт по своей сути рассматривается
как документ, имеющий значение доказательства,
удостоверяющий исполнение обязательств
по договору[20].
Вместе с тем
передача недвижимой вещи на основании
соответствующего акта означает, что
покупатель превращается в титульного
владельца, хотя еще и не собственника
недвижимости. Российскому праву
не известна такая категория, как "право
владения". Однако владение как юридический
факт имеет ряд важных правовых последствий,
в том числе и для отношений,
связанных с оборотом недвижимости.
Этот тезис связан с одним из важнейших
принципов, на котором базируется оборот,
- добросовестность его участников.
Торговый оборот требует, чтобы участник
оборота рассматривался как добросовестное
лицо. Владение субъектом оборота
имуществом должно рассматриваться
как добросовестное, если не доказано
иное. Это обстоятельство и обеспечивает
устойчивость оборота, стимулируя его
участников на доверие друг к другу,
а, как следствие, на более свободное
совершение сделок[21].
Особенности исполнения
обязательства по передаче недвижимого
имущества существенным образом
отличаются от процедуры исполнения
обязательства по передаче движимой
вещи. Если движимая вещь может быть
передана путем вручения покупателю,
то недвижимую вещь невозможно вручить
в собственном смысле этого слова,
то есть передать из рук в руки. Именно
поэтому законодатель устанавливает
особую процедуру вручения недвижимости.
Продавец считается исполнившим
свою обязанность по передаче недвижимой
вещи после того, как она была
вручена покупателю, и при условии,
что обе стороны подписали
соответствующий акт о
Поскольку подписание
акта о передаче недвижимости рассматривается
как доказательство вручения объекта
недвижимости покупателю, то законодателем
установлена норма, в соответствии
с которой обязательство
Следует иметь в
виду и то обстоятельство, что подписание
акта о передаче недвижимого имущества
не является основанием для государственной
регистрации права. Это вытекает
из ст. 17 Закона о госрегистрации прав
на недвижимость, согласно которой
основанием государственной регистрации
являются договор и иные сделки.
Вместе с тем справедливым было бы
рассматривать такой
Таким образом, передача
недвижимой вещи во исполнение обязательства,
возникшего на основании договора,
должна иметь правообразующее значение
- она должна являться основанием для
государственной регистрации
Титульное владение
недвижимой вещью дает покупателю ряд
прав. Прежде всего это касается
возможности использовать вещно-правовые
способы защиты своих прав на недвижимое
имущество (например, прибегнуть к виндикационному
и негаторному искам).
При исполнении договора
продажи недвижимости сторонами
до того момента, пока будет зарегистрирован
переход права собственности
к покупателю, правовые отношения
между третьими лицами и сторонами
по договору не изменяются. Продавец продолжает
оставаться собственником недвижимого
имущества до момента государственной
регистрации перехода прав к покупателю.
Это означает, что он несет все
риски, а также бремя содержания
недвижимого имущества. Ему же принадлежат
все доходы, приносимые недвижимым
имуществом[24].
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении можно
делать следующие выводы:
1. По договору
купли-продажи недвижимого
2. Как и в любом
договоре купли-продажи,
3. Согласно п. 1 ст.
549 ГК предметом договора купли-
4. Продавцом и
покупателем по договору купли-
5. Договор продажи
недвижимости должен быть
6. Исполнение договора
купли-продажи недвижимости
7. Законодатель устанавливает
особую процедуру вручения
8. При исполнении
договора продажи недвижимости
сторонами до того момента,
пока будет зарегистрирован
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные акты
1.
Конституция Российской
2.
Гражданский кодекс Российской
Федерации (Часть вторая) От 26.01.1996.
№ 14-ФЗ // Собрание Законодательства
РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3.
Федеральный закон от 21 декабря
2001 г. "О приватизации
4.
Федеральный закон от 21.07.1997 №
122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) "О государственной
регистрации прав на
Научная литература
5.
Болтанова Е.С. Операции с
6.
Брагинский М.И. Договор
7.
Брагинский М.И., Витрянский В.В.
Договорное право. М., 2004. Кн. 2.