Автор: Пользователь скрыл имя, 15 Февраля 2012 в 17:58, реферат
Целью настоящего исследования является рассмотрение гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости, выявление основных элементов договора купли-продажи недвижимости, характеристика прав и обязанностей сторон по данному договору, а также выявление правил исполнения и прекращения договора продажи недвижимости.
ВВЕДЕНИЕ………………..………………………………………………………3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ…………………………….…….5
ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…..8
2.1. Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости……………………………………………………………………..8
2.2. Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения…………………………………………………………………........12
ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………………….……..17
3.1. Права и обязанности сторон………………………………………………17
3.2. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости………..21
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………....25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………...27
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………..……………………………………
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА
ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННОМ
РОССИЙСКОМ ПРАВЕ…………………………….…….5
ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА
ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…..8
2.1. Предмет и существенные
условия договора продажи
2.2. Форма договора
продажи недвижимости и
ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ
ДОГОВОРА ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………
3.1. Права и обязанности
сторон………………………………………………17
3.2. Исполнение и
прекращение договора продажи
недвижимости………..21
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ…………………………...27
ВВЕДЕНИЕ
В последние годы
наблюдается заметный интерес к
вопросам правового регулирования
оборота недвижимого имущества.
Это обстоятельство объективного характера.
Рынок недвижимости в России пережил
период становления, и в настоящее
время существует необходимость
осмыслить все, к чему пришла экономическая
и правовая мысль в области
оборота недвижимого имущества.
Не случайно поэтому,
что Исследовательский центр
частного права при Президенте Российской
Федерации проявил инициативу в
разработке Концепции развития гражданского
законодательства о недвижимости. Эта
инициатива была поддержана, и Советом
при Президенте Российской Федерации
по кодификации и
В конце 2004 г. идеи, выраженные
в Концепции, стали воплощаться
в конкретных законодательных актах,
направленных на совершенствование
регулирования оборота
Включение недвижимости
в сферу жизнедеятельности
Исторически юридическое
разделение вещей на движимые и недвижимые
возникло в период установления государственной
власти и формирования правовых систем.
Затем под действием конкретных
исторических ситуаций, потребностей
общества ценностные приоритеты гражданского
оборота изменялись, соответственно
менялся правовой режим движимых
и недвижимых вещей, понимание и
определение законодателем
Под недвижимостью
в экономическом смысле следует
понимать такие объекты, которые
в силу своих естественных особенностей
не могут быть перемещены или изменены
воздействием человека. Это земля, участки
недр, моря, реки, озера, лесные насаждения
как целостные объекты. Свойства этих
объектов таковы, что обыкновенные усилия
людей не могут переместить эти вещи либо
изменить их сущность.
Будучи фундаментальной
гражданско-правовой категорией, понятие
недвижимости лежит в основе всей
системы права недвижимости, правового
регулирования сделок с недвижимым
имуществом.
Целью настоящего исследования
является рассмотрение гражданско-правового
регулирования сделок по продаже
недвижимости, выявление основных элементов
договора купли-продажи недвижимости,
характеристика прав и обязанностей
сторон по данному договору, а также
выявление правил исполнения и прекращения
договора продажи недвижимости.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА
ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННОМ
РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
Под договором продажи
(купли-продажи) недвижимого имущества
понимается такое соглашение лиц, в
соответствии с которым продавец
обязуется передать в собственность
покупателя земельный участок, здание,
сооружение или другое недвижимое имущество
(п. 1 ст. 549 ГК РФ).
С точки зрения классических
гражданско-правовых характеристик
договор продажи недвижимого
имущества является консенсуальным,
возмездным и взаимным.
Из легального определения
договора купли-продажи следует, что
он создает обязательство продавца
по передаче недвижимой вещи. Указанная
норма ничего не говорит об обязательствах
покупателя, но таковые легко вывести
из более общей нормы о купле-
В системе действующего
российского законодательства нормы,
регулирующие продажу недвижимости,
изложены в гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа".
В этой главе выделяется несколько
разновидностей специально регулируемых
договоров купли-продажи, среди которых
особое место занимает договор продажи
недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ). Законодатель
посчитал необходимым определить особые
правила регулирования оборота недвижимости.
Обусловлено это, очевидно, следующими
факторами:
- недвижимое имущество
обладает особой имущественной
и социальной ценностью,
- недвижимое имущество
неразрывно связано с
- недвижимые вещи
являются индивидуально-
- недвижимые вещи
являются непотребляемыми
Все указанные обстоятельства
свидетельствуют о
Известно, что недвижимость
может быть использована в принципиально
различных целях: либо для удовлетворения
потребностей граждан в жилье, либо
для удовлетворения производственных,
хозяйственных потребностей или
решения предпринимательских
В свою очередь, оборот
недвижимости коммерческого характера
подчинен общим правилам гражданского
законодательства; нормы жилищного
права не влияют на условия отчуждения
такого имущества.
Особые режимы оборота
недвижимого имущества
Особый порядок
установлен для отчуждения недвижимого
имущества из публичной в частную
собственность. В этом случае, в силу
ст. 217 ГК РФ, действует приватизационное
законодательство[1]. В частности, отчуждение
недвижимого имущества
ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА
ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Предмет и существенные
условия договора
продажи недвижимости
К существенным условиям
договора продажи недвижимости относятся:
условие о предмете договора (который,
как известно, рассматривается в
качестве существенного условия
любого договора) и условие о цене
отчуждаемого объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре
продажи недвижимости должны быть указаны
также сведения, которые позволяют
однозначно определить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по договору.
К числу этих сведений
отнесена информация о расположении
недвижимости на соответствующем земельном
участке либо в составе другого
недвижимого имущества. В том
случае, если указанные сведения о
предмете отсутствуют в договоре
продажи недвижимости, то этот договор
не считается заключенным.
В юридической литературе
обсуждается вопрос о том, что
следует понимать под предметом
договора продажи недвижимости. Е.Ю.
Валявина пишет, что предметом рассматриваемого
договора является недвижимое имущество[2].
Этой же точки зрения придерживается
Е.С. Болтанова, которая утверждает,
что предметом договора купли-продажи
недвижимости является недвижимость,
которая на момент заключения договора,
как правило, уже принадлежит
продавцу на праве собственности[3].
В.В. Витрянский указывает,
что "предмет договора продажи
недвижимости включает в себя два
рода объектов: во-первых, продаваемое
недвижимое имущество; во-вторых, действия
сторон соответственно по передаче, принятию
и оплате продаваемого недвижимого
имущества"[4].
Последняя точка
зрения основана на плюралистическом
(многообъектном) понимании состава
предмета обязательства по договору
купли-продажи[5]. Именно эта точка
зрения представляется более обоснованной,
поскольку основное содержание договора
заключается не только в указании
того, что должно быть передано, но и
того, какие действия должны быть совершены
при передаче имущества.
Однако вернемся
к формулировке понятия недвижимости,
данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция
базируется на трех приемах, использованных
законодателем для выведения
общего понятия:
- отнесение к недвижимости
земельных участков;
- отнесение к недвижимости
объектов, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их
- отнесение к недвижимости
движимых по природе вещей
- подлежащих государственной
Таким образом, с
точки зрения современного российского
законодательства состав недвижимого
имущества не является однородным.
В зависимости от естественных свойств
и предназначения законодатель разделил
недвижимое имущество на три группы,
в отношении которых установлен
режим недвижимого имущества. Регулирование
оборота каждой из этих групп объектов
обладает определенной спецификой, которая
будет рассмотрена ниже - в соответствующих
главах настоящей работы.
Как видим, при определении
дефиниции недвижимости законодатель
использует два подхода: во-первых,
дает признаки недвижимости (земля, неразрывная
связь с землей, невозможность
перемещения без причинения несоразмерного
ущерба назначению) и, во вторых, указывает
на конкретные объекты, которые по правовому
статусу являются недвижимыми вещами
(земельные участки, обособленные водные
объекты, воздушные и морские
суда и пр.). Если второй способ определения
недвижимости не влечет трудностей в
применении на практике, поскольку
его предмет конкретизирован
как объект гражданского оборота, то
определение недвижимости при помощи
использования несколько