Договор купли-продажи недвижимости

          В настоящее время государственная собственность на землю в подавляющем большинстве случаев не разграничена. Поэтому продавец земельного участка определяется согласно правилам, установленным в статье 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".Очень актуальным остается вопрос  о правах на земельный участок при переходе права собственности.

           С вступлением   в   силу  Земельного  кодекса  РФ  усложнилась      процедура оформления сделок  по  приобретению  в   собственность  зданий,  строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса РФ в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса. Гражданский кодекс    допускал    возможность   нахождения   в      гражданско - правовом обороте как зданий без  земельных  участков,      на  которых они расположены,  так и земельных участков в отрыве от      расположенных на них сооружений. Земельный кодекс закрепил принцип      единства  судьбы земельных участков и стоящих на них объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Наличие в законодательстве  противоречивых  норм  породило  их      различное   толкование   и   соответственно   различный  подход  к      оформлению сделок с недвижимостью.

3.3.Оборот  других объектов  недвижимости: (леса, недра,  водные объекты и  т.д. ) 

А) Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения,       относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с      землей  и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их      назначению.  Вместе  с тем от договоров продажи указанных объектов      как недвижимого имущества (то  есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются,  например,  лес "на  корню" или срубленные деревья.  В последнем случае  нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению,  а соответствующие договоры  заключаются по правилам   продажи движимого имущества.

    Что касается лесного фонда, а это  все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли). (ст. 7 Лесного кодекса), то здесь существует достаточно жесткая позиция.   Оборот лесного фонда не допускается.  Купля - продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.⁸⁴

          Б) Как   и земельные   участки, самостоятельными объектами      недвижимости   признаются  участки   недр  и обособленные  водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств,  а не  потому,  что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на  недра вне зависимости от права собственности на землю⁸⁵.

Особенность   такого  рода  объектов  состоит  в том,   что  в  отношении  них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы,  не находящиеся   в  собственности   граждан,   юридических   лиц  или муниципальных      образований,  являются   государственной собственностью.  Таким  образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.

Что касается правового регулирования оборота  указанных объектов  недвижимости,  то  нельзя не согласиться с О.М.  Козырь,  которая  отмечает:  "Поскольку  в России сохраняется исключительное  право  государственной  собственности  на  недра,  а передача их в  пользование  осуществляется  на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском  обороте этого вида объектов представляется преждевременным" ⁸⁶.

     Статья 1-2 Закона «О недрах» гласит: Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Но зато добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.⁸⁷

          В)   Породила  дискуссии  в юридической   литературе такая проблема как – оформление сделок купли-продажи зданий и сооружений, не завершенных строительством. Здесь нужно разобраться   относительно  принадлежности  к недвижимому  имуществу зданий  и сооружений,  не завершенных  строительством  (объектов  незавершенного строительства).

Официальная позиция судебной практики по вопросу  о возможности отнесения   объектов  незавершенного  строительства  к недвижимому      имуществу  отражена в Информационном письме ВАС  № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» разъяснил, что по  смыслу  статьи  130  ГК  РФ  и статьи  25  Закона  о   государственной регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного     подряда, относятся к недвижимому имуществу⁸⁸. Если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае он является объектом обязательства,  вытекающего из договора строительного подряда,  и замена   сторон   этого   обязательства  (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.

              Так,  прокурор  предъявил  иск   в интересах Сбербанка России  о       признании недействительным  договора купли - продажи   не   завершенного    строительством    объекта,    заключенного   между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.⁹⁰ В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного  общества  не завершенный строительством  объект  по  договору  купли - продажи.  Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем.   Однако  переход  права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам  отказался  произвести  такую  регистрацию.  Несмотря  на наличие указанного договора,  акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При  рассмотрении данного спора возник вопрос о том,  может ли быть  предметом  договора   купли   -  продажи   не  завершенный  строительством   объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший  Арбитражный  Суд  Российской Федерации оценил ситуацию       следующим образом.

               В  соответствии  со статьей  129 ГК РФ объекты гражданских прав  могут  свободно отчуждаться,  если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.  Виды объектов гражданских прав,  нахождение  которых  в обороте  не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе..  Таким  образом,  эти объекты не   изъяты  из  гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.                   В статье 219    указано,  что  право собственности на здания,  сооружения и другое  вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В  соответствии со статьей 8 Федерального закона "О введении в действие  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до ведения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество  и  сделок с ним  применяется  действующий  порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

            Поскольку   спорное имущество  обременено правами отделения   Сбербанка   на  основании договора  купли - продажи, продавец (акционерное   общество)  потерял  право  распоряжаться  им  любым  способом. С учетом  изложенного  было  признано,  что  суд  обоснованно  удовлетворил иск прокурора⁹¹.

      Г)  К недвижимому имуществу ГК РФ отнес и ряд других объектов,  не  обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывная связь с  землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их      назначению.  Речь  идет  о подлежащих  государственной регистрации      воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических      объектах. С иными объектами недвижимости их объединяют две общие      черты:   во-первых,   высокая   стоимость указанных объектов  и, во-вторых,  наличие государственной регистрации,  обеспечивающей  ндивидуализацию указанных объектов.⁹⁶  ГК  РФ объединил названные объекты с недвижимым  по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления  для тех и других единого правового режима. Относительно оборотоспособности этих объектов закон не содержит запрета на приобретение гражданами и юридическими лицами в собственность за исключением космических объектов, на которые распространяется презумпция государственной собственности. Космические объекты  являются, изъятыми из оборота, и находится в ведении Российской Федерации.⁹⁷

   В отношении права собственности  статья 12 Кодекса Торгового Мореплавания устанавливает, что  суда могут находиться в собственности:

граждан и юридических лиц; -Российской Федерации, -субъектов Российской Федерации; -муниципальных образований.

Однако  в виду особой сложности в эксплуатации и опасности суда с ядерными энергетическими установками могут находиться в собственности только Российской Федерации.⁹⁸

Все эти  объекты подлежат государственной  регистрации в различных реестрах, хотя нужно отличать, что  3.6. Акт регистрации воздушного судна не является актом регистрации сделки по отчуждению имущества. Свидетельство о регистрации гражданского воздушного судна является судовым документом и не может удостоверять право собственности юридического или физического лица на воздушное судно. ¹⁰¹ 

Заключение.

         Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

        Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.  Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

      • законодательного требования к продавцу  перед актом продажи  реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

      • отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

       Необходимо сформировать систему  установления и гарантирования  прав на объекты недвижимости путем:

   •   законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

          Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. 

     обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

  • определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

        Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

               Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.  

Список  использованной литературы 

Нормативно-правовые акты:

1. "Конституция Российской Федерации"(принята всенародным голосованием 12.12.1993)(с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями на 30.12.2010.)
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 5.10.2001 N 136-ФЗ  (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
4. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ 7 марта 2001 г. № 24-фз.
5. Воздушный кодекс 19 марта 1997 № 60-фз.
6. Лесной кодекс РФ 29 января 1997 г. № 22-фз.
7. Федеральный Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
8. Федеральный Закон от 3 марта 1995 г. № 27-фз. «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «о недрах»»
9. Федеральный Закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в российской федерации" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)
10. . Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1  "Об основах федеральной жилищной политики"
11. Указ Президента РФ от 26.11.1997 N 1263 "О  продаже гражданам и юридическим лицам, предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды"
12. Указ Президента РФ от 25.03.1992 N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий".