Договор купли-продажи недвижимости

    Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение  договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)" . На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ).

          Как и всякий договор купли  - продажи, договор продажи является      консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое   регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли -продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы  30  ГК  РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение    договора    продажи недвижимости,  его  форму,  а  также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в   качестве специфических норм,  исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл.  30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора  продажи недвижимости  к      договору  купли - продажи товаров проявляется в том,  что в части,   не  урегулированной нормами,  включенными в параграф 7 главы 30 ГК  РФ,  к отношениям,  связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.¹¹

       Естественно, в случае с договором   продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет  такой  элемент предмета   договора,  как  продаваемый объект недвижимого имущества.  
 

Форма договора

      Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.  1 ст.  160) и о      письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего  его  содержание и подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или  многосторонних  сделок  (договоров)      иными  способами,   установленными  ГК  РФ.  

          Применительно  же  к  письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение  договора не только путем составления одного документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами   посредством  почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что      документ исходит от стороны по договору.

          Требования же к форме договора  продажи недвижимости сводятся  к      тому,  что такой  договор должен быть заключен  в письменной форме в      виде единого документа, подписанного  сторонами (ст. 550 ГК РФ).                  Таким  образом,  суть  специального  правила  о форме договора      продажи  недвижимости  состоит  в том, что исключается применение положения ГК  РФ о форме договора (п.  2 ст.  434),  и может быть  выражено   формулой   "исключение исключения".   Применительно к договору   продажи   недвижимости  законодатель   возвращается  к требованиям,  предъявляемым к письменной  форме сделки (п.  1 ст. 160),  ужесточая тем самым режим заключения  договора  продажи недвижимости.

          Более того,  в отличие от  общих правил,  регламентирующих      последствия   несоблюдения   простой   письменной   формы сделки,      нарушение требований,   предъявляемых к форме договора  продажи      недвижимости, влечет его недействительность.

1.3.Государственная регистрация и существенные условия договора

Государственная  регистрация  прав  на  недвижимое имущество и      сделок  с ним  впервые  была  предусмотрена  Гражданским  кодексом      Российской Федерации 1994 года (ст. 131) и принятым в соответствии  с ним Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О регистрации прав  на  недвижимое  имуществом и сделок  с  ним"  (далее  -  Закон  о  регистрации).         С учетом времени  введения  в  действие  названного  Закона²³  обобщение судебной практики проведено на основании тех дел, которые были рассмотрены кассационной инстанцией в период с января 1998 по декабрь 1999 года (57 дел).

               Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено,  что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность (ничтожность). В силу пункта 3 статьи 433 договор, подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.²⁴

             Как   уже   отмечалось,   применительно   к  договору  продажи      недвижимости  в ГК РФ имеются специальные  правила о государственной      регистрации   перехода   права   собственности   на  недвижимость,      исключающие   применение   некоторых  общих  положений  Кодекса  о      государственной  регистрации сделок и договоров:  положение о том,      что   сделки  с землей  и другим  недвижимым  имуществом  подлежат      государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных      статьей   131  ГК  РФ  и Федеральным  законом  "О  государственной      регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 164);  положение  о том,  что договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433). Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в      силу  делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для      третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной   регистрации) покупатель вправе требовать  от   продавца  его исполнения,  то есть передачи ему проданного объекта недвижимости.²⁵ Учитывая существующий   порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,  во   всех   случаях   исполнения   договора  продажи  недвижимости предполагается,  что  в течение  определенного  промежутка времени  покупатель  находится  в положении  фактического владельца объекта недвижимости  при  сохранении  права  собственности  на  указанный  объект  за  продавцом  (во  всяком случае,  с точки зрения третьих  лиц).

    В практике судов округа возник вопрос,  связанный с тем, какие      сделки    с   недвижимым   имуществом   подлежат   государственной      регистрации.  В некоторых случаях стороны в споре и суды округа      требование  о государственной регистрации относили  ко  всем без      исключения  сделкам с недвижимостью,   полагая,   что отсутствие      регистрации влечет  недействительность  сделки  в силу  пункта  1 татьи  165  ГК РФ. (см. Постановление Президиума  Высшего  Арбитражного Суда  Российской Федерации от 02.02.99 N 4749/98) признавалась неправильной.

    По  делу N 962/98 окружной суд указал, что  по смыслу пункта 1      статьи 165 ГК РФ установленные в ней правила относятся к сделкам,      требование  о государственной регистрации которых предусмотрено      законом. Поскольку законом для   оспариваемой   сделки   (договора   купли - продажи сооружений)  государственная регистрация   не предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора. Закон    устанавливает   требование   государственной  регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество,  необходимость  осуществления  регистрации  договора  связана  не с соблюдением  формы сделки в договоре купли - продажи недвижимости, а  с определением  момента  перехода права собственности на нее от  продавца к покупателю (статьи 131 и 223 ГК РФ).

      Разъяснения    по   данному   вопросу   содержатся   также   в      Информационном   письме   Высшего   Арбитражного  Суда  Российской      Федерации от  13.11.97  N  21  "Обзор  практики разрешения споров,      возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"²⁶ (п. 3), в   пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 25.02.98  N  8  "О некоторых   вопросах практики разрешения   споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".²⁷

          В   соответствии   со   статьей   164  ГК  РФ  государственной      регистрации   подлежат   сделки   с  землей   и другим  недвижимым      имуществом  в случаях и в порядке,  предусмотренных статьей 131 ГК   РФ  и Законом  о регистрации.  Однако ни в статье 131 ГК РФ,  ни в  Законе  о регистрации (ст. 4) не названы виды сделок,  подлежащих   государственной регистрации. Казалось бы,  что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации,  должен решаться исходя из того,  содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей   тот   или иной  вид договора,   либо  в Законе  о      регистрации или другом специальном законе, и если такое требование      не содержится, то отсутствие государственной регистрации сделки не   должно   влечь правовых   последствий  в виде  признания  сделки  недействительной  либо  незаключенной  (как  в примере с договором купли - продажи недвижимости - ст. 550).

      Между тем в юридической литературе  высказываются мнения, что "в   силу  ст.  131 (хотя в данной  статье перечислены не сделки,  а права, подлежащие регистрации. - Е.А.) государственная регистрация  обязательна   для  любого договора, предметом которого служит недвижимость²⁸, а "исключения  из обязательности регистрации содержатся  и в ГК и могут быть предусмотрены специальным законом"²⁹.

Существенные  условия договора.

    Как  известно,  всякий гражданско - правовой договор считается      заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях      форме   достигнуто   соглашение   по  всем  существенным  условиям      договора. Существенными же условиями договора признаются условия о      предмете  договора,  условия,  которые  названы  в законе или иных      правовых актах как существенные или  необходимые для договоров данного  вида,  а  также  все  условия,  относительно  которых  по      заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

          Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;      во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. Предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.¹²

         По  сравнению  с общими положениями о купле - продаже товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи недвижимого      имущества должны  быть  указаны данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том числе сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества.

          Так Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом "Центр художественного проектирования" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Магазин "Медведь" о признании незаключенным договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д. 44, стр. 1.

       В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По договору купли - продажи от 29.08.96, нотариально  удостоверенному 29.08.96, ЗАО "Центр  художественного проектирования" продало ЗАО "Магазин "Медведь" упомянутое нежилое помещение.

            Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

            Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли - продажи.