Договор купли продажи

Эквивалентность отношений  сторон по договору купли-продажи означает, что продавец обязан предоставить имущество  именно того качества, которое обусловлено  договором и соответствует обусловленной денежной сумме. Нарушение условия договора о качестве нарушает эквивалентность отношений, вследствие чего покупатель может требовать её восстановления. Для этого закон предоставляет ему право требовать от продавца по своему выбору соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В ГК РФ проводится различие между нарушениями требований к  качеству товара и существенными  нарушениями требований к качеству товара. В последнем случае речь идет о неустранимых недостатках, которые  не могут быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени, или  выявляются неоднократно, либо проявляются  вновь после их устранения и других подобных недостатках. В любом случае санкции носят более жесткий  характер, и покупатель по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи  и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать  замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Распространённым видом  нарушений условий договора купли-продажи  со стороны покупателя является просрочка  оплаты проданных товаров или  даже отказ от его оплаты. Обычно за подобные нарушения в самом  договоре устанавливается неустойка.

Если же такая неустойка  не предусмотрена, то как следует из п. 3 ст. 486 ГК, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Размер процентов определяется существующей в месте жительстве кредитора (в данном случае – продавца, а если кредитором является юридическое лицо, в месте нахождения его) учётной ставки банковского процента на день исполнения договора. Нарушение условия о предварительной оплате даёт право продавцу задержать передачу товара либо потребовать расторжения договора.

Если же продавец не выполняет  обязательства по передаче предварительно оплаченных товаров покупателю, последний вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченных товаров или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.

 

6. Особенности  договора купли-продажи недвижимости

В ст.130 ГК РФ говориться, что  к недвижимому имуществу помимо земельных участков относятся также  здания, сооружения, нежилые помещения, прочно связанные с ней.

Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи, а  основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его  объект – недвижимое имущество.

Ст. 550 ГК РФ. Договор продажи  имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная с 31 января 1998 г., стороны  договора продажи, подписав договор  как единый документ, вправе не придавать  ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации  прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции.

Это связано с тем, что  ГК (ст. 131) ввёл обязательную государственную  регистрацию прихода права собственности  на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Договор купли-продажи недвижимости, считается заключённым с момента его подписания.

Ст. 522 ГК РФ. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о той части земельного участка, которая занята недвижимостью, но и необходима для её использования, например: земельный участок прилегающий к крыльцу здания или участок земли необходимый для прохода к зданию.

Ст. 554 ГК РФ. В договоре продажи  недвижимости должны быть указаны:

• Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• Данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;
• Данные, недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не считается  заключенным. Договор продажи должен быть составлен с особой тщательностью, содержать все необходимые характеристики:

• Местонахождение (подробный адрес);
• Категорию земли;
• Цели использования земельного участка;
• Общую площадь;

При продаже зданий, сооружений и нежилых помещений:

• Местоположение;
• Наименование;
• Назначение;
• Площадь;
• Этажность и другие параметры.

Ст. 555 ГК РФ. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости – договор, о ее продаже считается  незаконным.

Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных  условиями договора, и в зависимости  от вида нарушений покупателю предоставлены  различные права.

Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого  имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков  по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.

Заключение

Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, между  гражданами и юридическими лицами, а также между юридическими лицами. Правоспособность граждан универсальная, они имеют право осуществлять любую деятельность, не запрещённую  законом. Согласно ст. 49 ГК, юридическое  лицо может осуществлять любые виды деятельности, не противоречащие его  основным задачам (целям) и не запрещённые  законом. Некоторые виды деятельности подлежат обязательному лицензированию, т.е. требуют получения специального подтверждения. Если сторонами в  договоре купли-продажи возникают  граждане, то они должны быть дееспособны. Организация, участвующая в договоре купли-продажи, должна быть зарегистрирована как юридическое лицо, кроме того заключение договоров купли-продажи не должно противоречить целям его деятельности, зафиксированным в учредительных документах. Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно с момента его регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. ВВС РФ. 1992
2. Гражданский кодекс РФ. Москва. 1993.
3. Гражданское право. / Под ред. С.П. Гришаева. Москва, 1999.
4. Пустозёрова В.М. Оформление сделок купли-продажи, практические рекомендации. Москва, 1995.
5. Пустозёрова В.М. Оформление сделок купли-продажи. Москва, 1996.
6. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Москва, 1997.
7. СЗ РФ. 1992.
8. СЗ РФ. 1996.
9. СЗ. РФ. 1997.
10. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. Москва, 1997.

1 СЗ РФ. 1996. №17. Ст. 1918

2 СЗ РФ. 1996. №1. Ст. 1

3 ВВС РФ. 1992. №45. Ст. 2542

4 СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594.