Автор: Пользователь скрыл имя, 25 Октября 2011 в 20:08, курсовая работа
Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых. Прежде всего встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно – хозяйственные комплексы, земельные участки и др.
Введение
1.Понятие и элементы договора аренды.
1.1 Понятие договора аренды.
1.2Элементы договора аренды.
2. Форма и содержание договора аренды.
2.1 Форма и государственная регистрация договора аренды.
Срок договора аренды. Возобновления арендных отношений.
Права и обязанности сторон по договору аренды.
3. Отдельные виды договоров аренды.
Заключение.
Список используемой литературы.
Приложение.
« Если арендодатель
Статья
611 ГК РФ регламентирует
« 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначения имущества.
2. Имущество сдается в аренду
вместе со всеми его
2. Если арендодатель не предоставил сданное в наем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещение убытков, причиненных его неисполнением.»
Следовательно, документы и
Упомянутое выше требование могут быть удовлетворены только при условии, что арендатор не мог пользоваться имуществом в соответствии с его назначением.
Со своей стороны, согласно ст. 612 ГК, « 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
Арендодатель, извещенный о требованиях
арендатора или его намерении
устранить недостатки
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещение непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи в аренду имущества в аренду.»
Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя не переданное в установленный договором срок сданное в наем имущества свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно – правовых отношений элементов вещных прав.
«Наделение арендатора правом требования отобрание по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую концепцию обязательственно – правового правоотношения и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.» 8
Что же касается арендодателя, то ему предоставляется единственная возможность избегать отмеченных негативных последствий, получив соответствующее уведомление арендатора об имеющихся недостатках, заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.
Обязанности арендатора вытекают из договора аренды. Во – первых, арендатор должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором или назначением его, чтобы в результате отрицательных последствий невыполнения этих условий не повлекло за собой расторжения договора и возмещение убытков ( п.3 ст. 615 ГК). Арендатор обязан в процессе использование имущества поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание арендованного имущества (п.2 ст.616 ГК).
Арендатор может пользоваться арендованным имуществом или нет. Но есть особые правомочия, вытекающие из права пользование арендованным имуществом, которые арендатор может реализовать лишь с согласие арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использования которых может иметь результатом распоряженым арендованным имуществом, к их числу относятся следующее право: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендное право в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных объектов, складочный капитал, паевой взнос. Очевидно, что согласие арендодателя в данном случае требуется, т.к. реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду.
Вторая основная обязанность арендатора – своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Гражданский кодекс предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы, что выгодно отличает его от Основ законодательства об аренде. Гражданский кодекс позволяет устанавливать форму оплаты за аренду даже такую, которая не предусмотрена ГК РФ. Гораздо мене жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменение происходят на основе договора, но не чаще раза в год.
При возникновении споров Арбитражный суд принимает во внимание то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора арендной платы.9
Ёще одной из основных обязанностей арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока аренды или прекращении договора аренды по другим основаниям (ст. 622 ГК). При не использовании указанной обязанности арендодатель вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.10
Судьба
произведенных арендатором
Согласно ст. 624 ГК, возможен выкуп арендованного имущества, но для этого: « 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора после истечения срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором выкупной цены.
Наиболее широкое распространение выкуп приобрел при аренде объектов государственной собственности. В ст. 15 Закона о приватизации выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, рассматривается как один из способов приватизации.
Право выкупа арендованного имущества нередко предусматривается при лизинговых отношения.
В п.3 ст.3 Закона о приватизации приведен перечень объектов государственной и муниципальной собственности, не подлежащих приватизации, выкупу. Закон гарантирует право третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду, а также стабильность договора аренды в случае перехода, в период его действия, право собственности на имущество к новому лицу.
Согласно
ст. 613 ГК передача имущества в аренду не
является основанием для прекращения
или изменение прав третьих лиц на сдаваемое
в наем имущество (сервитуте, праве залога
и т.п.). В данном случае речь идет о правах
третьих лиц, которыми они обладают как
в силу закона, так и договора. Из этого
следует, что залогодержатель, например,
может воспользоваться своим правом –
обратить взыскание на заложенное имущество,
- независимо от того, что после заключения
договора залога собственник сдает его
в аренду. Аналогично решается вопрос
при установлении сервитута – предоставлении
третьему лицу ограниченного права пользования
данным имуществом. Переход права собственности
(хозяйственного ведения, оперативного
управления, пожизненно наследуемого
владения) на сданное имущество к другому
лицу не является основанием для расторжения
договора аренды. Во всех этих случаях
первоначальный арендодатель должен быть
заменен новым приобретшим вещного права
на данное имущество. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ
содержит новую форму: в случае смерти
арендатора недвижимого имущества его
права и обязанности по договору аренды
переходят к наследнику, если законом
или договором не предусмотрено иное.
Арендатор может отказать наследнику
лишь только в том случае, если аренда
имущества была обусловлена личными качествами
умершего арендатора.
3. Отдельные виды договоров аренды.
Договор аренды имущества
Выделение названых видов
Так договор проката выделяют
в отдельный вид договора