Северо
– Кавказкая Академия
Государственной службы
Адыгейский
филиал
Курсовая работа
по предмету:
«Гражданское право» 2 часть.
на тему: Договор
аренды.
Студент группы: 6 – ю – 99
Князев Н.А.
г. Майкоп 2002г.
ПЛАН
Введение
1.Понятие
и элементы договора аренды.
1.1 Понятие
договора аренды.
1.2Элементы
договора аренды.
2. Форма
и содержание договора аренды.
2.1 Форма
и государственная регистрация
договора аренды.
- Срок договора
аренды. Возобновления арендных отношений.
- Права и обязанности
сторон по договору аренды.
3. Отдельные
виды договоров аренды.
Заключение.
Список
используемой литературы.
Приложение.
Введение.
Процессы демократизации в области
экономики затронули арендные
отношения одними из первых. Прежде
всего встал вопрос о расширении круга
объектов аренды. Многие объекты, которые
раньше были исключены из гражданского
оборота и не могли быть предметом аренды,
необходимо было включить в эту сферу.
К ним относятся предприятия, и иные производственно
– хозяйственные комплексы, земельные
участки и др. Кроме того, требовалось
расширение прав участников отношений,
предоставление им большей свободы как
в выборе партнеров, так и согласований
условий аренды, снятие ненужных ограничений.
Нормы ГК РСФСР 1964 г. в значительной мере
не отвечали новой обстановке и нуждались
в пересмотре.
В 1989 году были приняты Основы
законодательства СССР и союзных
республик об аренде.1 Они являлись
одними из первых принятых законодательных
актов, выводящих гражданско – правовые
отношения из-под жесткого государственного
контроля и административного воздействия.
Общие подходы и принципы в
регулировании договора аренды
в условиях рыночной экономики
были сформулированы и закреплены
в Основах гражданского законодательства
СССР и республик, принятых в 1991 г. и действовавших
в РФ с 3 августа 1982г.
Завершающим этапом разработки
развернутого законодательства
об аренде является принятие
части второй Гражданского кодекса
РФ, введенный в действие с
1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского
кодекса, регулирующий аренду, множество
новелл: 65 статей, для которых характерно
существенное изменение подходов и регламентации
этих отношений, в главе 34 выделен комплекс
общих норм, действие которых распространяется
на все виды аренды. Наряду с этим введены
нормы специального регулирования отдельных
видов арендных отношений. Дифференциация
осуществляется главным образом по предмету
( объекту) аренды, но учитываются другие
моменты: сфера применения договора
и специализация арендодателей – по договору
проката, особый характер отношений - при
лизинге и пр.
Общие правила параграфа 1
гл. 34 Гражданского кодекса носят
универсальный характер и полностью
регулируют те виды арендных
отношений, для которых не предусмотрено
специальное регулирование – их немало,
- а также распространяются на договоры,
выделенные в отдельные виды аренды, но
лишь в той части, которая не урегулирована
специальными нормами, относящимися к
соответствующему виду отношений.
Новое законодательство об аренде отражает
новые экономические отношения сложившиеся
в государстве.
1. Понятие
и элементы договора аренды.
- Понятие
договора аренды.
Статья
606 ГК РФ гласит: « По договору аренды (имущественного
найма) арендодатель (наймодатель) обязуется
предоставить арендатору (нанемателю)
имущества за плату во временное владение
и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использование
арендованного имущества в соответствии
с договором, являются его собственностью»
Комментируемая статья исходит из того,
что по договору аренды имущество предоставляется
не только в пользование, но и может быть
предоставлено во владение и пользование.
Последнее чаще всего интересует предпринимателей,
которые в своей деятельности часто обращаются
к аренде различных видов имущества ( транспортных
средств, помещения для офисов, складских
помещений, оборудования).
По договору аренды передается
только имущество. Договор аренды
- возмездный договор. Имущество
по нему передается только за плату. Форма
платы может быть любой (денежной, натуральной
). Если имущество передано без оплаты,
то на лицо другой договор – о безвозмездном
пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).
Анализ статьи 606 ГК РФ показывает,
что сторонам в договоре аренды, могут
являться как граждане, так и юридические
лица, к ним применяются различные правила
о дееспособности и правоспособности
(ст. 21-35, 49 ГК РФ).
Право пользование арендованным
имуществом может включать в
качестве своего компонента и право выкупа
этого имущества (ст. 624 ГК). В законе
или договоре аренды может быть предусмотрено,
что арендованное имущество переходит
в собственность арендатора по истечении
срока аренды или до его истечения
при условии внесения арендатором всей
обусловленной договором выкупной цены.
Такой договор аренды включает некоторые
элементы купли – продажи, однако не относится
к числу смешанных. В отличии от купли
– продажи при аренде с выкупом право
собственности на арендованное имущество
не может перейти к арендатору в момент
заключения договора.
«Право пользования арендатора
пользуется вещно – правовой
защитой и в этой плоскости
приравнено к праву собственности
и иным вещным правам ( ст. 305 ГК
РФ ). Однако такую защиту оно получает
только тогда, когда арендатор наряду
с правом пользования наделен и правом
владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь
идет о праве пользования ( без владения),
то вещно – правовой защитой оно не
пользуется».2
- Элементы
договора аренды.
Элементы договора аренды
– это стороны, предмет, форма и содержание.
Стороны договора – арендодатель
и арендатор. По общему правилу,
и в роли арендодателя, и в
роли арендатора могут выступать
любые субъекты гражданского
права, как физические, так и юридические,
а среди последних – как коммерческие,
так и не и некоммерческие организации,
а также государство, национально – государственные,
административно – территориальные и
муниципальные образования.
Статья 608 ГК РФ посвящена одной
из сторон договора аренды – арендодателю.
Она гласит: « Право сдачи имущества в
аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица,
управомоченные законом или собственником
сдавать имущества в аренду.»
Я думая, следует подчеркнуть,
что сдача в аренду имущества является
актом распоряжения им. Таким правомочием
располагает прежде всего собственник,
он и назван в законе в качестве возможного
арендодателя. Как уже отметили, собственником
может быть любое физическое или юридическое
лицо.
В соответствии с п.2 ст. 295 ГК
РФ предприятие, за которым
закреплено имущество на праве
хозяйственного ведения могут
сдавать его в аренду и, следовательно,
быть арендодателями; по объектам
недвижимости – только с согласие
собственника; по объектам, относящимся
к движимому имуществу, - самостоятельно,
за исключением случаев, установленных
законом или иными нормативными актами.
В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ,
предусматривающего возможность
введения ограничений на объекты
аренды только законом, здесь они
могут устанавливаться и иными правовыми
актами.
Иногда и сам закон предусматривает
возможность сдачи имущества
в аренду лицом, не являющимся
его собственником. Образовательные
учреждения « вправе сдавать
в аренду основные фонды и
имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).
Арендодателем может быть Российская
Федерация, её субъекты, органы
местного самоуправления (ст. 124 –
127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют
органы по управлению имуществом.
Итак, арендодателем имущества может быть
любое юридическое или физическое
лицо. Если арендодатель – некоммерческая
организация, то сдача имущества в аренду
допускается в той мере, в какой это не
противоречит его право собственности
(ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин систематически
извлекает доходы за счет сдачи своего
имущества в аренду, то такая деятельность
считается предпринимательской (ст. 2 КГ)
и подлежит государственной регистрации
(ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен
быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).
Арендатором может быть любое
юридическое или физическое лицо.
Это может быть как лицо, осуществляющее
предпринимательскую деятельность,
так и иное лицо( граждане и
юридические лица) использующее
арендуемое имущество для других
целей (проживания, для удовлетворения
потребительских нужд и т.п.).
Отметим, что арендатор это
лицо, заинтересованное в получении
имущества в пользование. Никаких
специальных требований закон
к нему не предъявляет.
Предмет договора – это объекты
аренды. Статья 607 ГК гласит:
- В аренду
могут быть переданы земельные участки
и другие обособленные природные
объекты, предприятие и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудования,
транспортные средства и другие вещи,
которые не теряют своих натуральных
свойств в процессе их использования (
не потребляемые вещи).
Законом
могут быть установлены виды имущества,
сдача которого в аренду не допускается
или ограничивается.
- Законом могут
быть установлены особенности сдачи
в аренду земельных участков и других
обособленных природных объектов.
- В договоре
аренды должны быть указанны данные, позволяющие
определенно установить имущество,
подлежащее передачи арендатору в качестве
объекта аренды. При отсутствии этих
данных в договоре условие об объекте,
подлежащем передаче в аренду, считается
не согласованными сторонами, а соответственно
договор не считается заключенным.
Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет
виды имущества, которые могут
быть переданы в аренду. Применяя
содержащиеся в нем правила
следует обратить внимание на ряд обстоятельств:
а) земельные
участки могут быть переданы в
аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного
кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским
кодексом РФ, нормативно - правовыми
актами Президента и Правительства
РФ в части, не противоречащей Земельному
кодексу РФ. Следует подчеркнуть, что
нормы земельного законодательства не
имеют приоритета перед нормами гражданского
кодекса в регулировании земельных отношений,
если иное не оговорено в нормах самого
ГК.
б) другие
обособленные природные объекты – это
участки недр, торфяные отводы, леса, озера
– все естественного происхождения, а
также искусственные объекты ( парки, рыбные
пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью:
в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых
вещей, также являющихся самостоятельными
объектом договора аренды. Их основной
признак – эти вещи не теряют своих натуральных
свойств в процессе использования, реально
сохраняются ( компьютер, земля, самолет).
Не потребляемые вещи изнашиваются
длительное время, но при каждом конкретном
акте использования сохраняются в натуре.
Износ (амортизация) упомянутого оборудования
подлежит учету в соответствии с нормами
законодательства о бухгалтерском учете
и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально
важное правило о том, что именно законом
могут быть установлены виды имущества,
сдача в аренду которых не допускается
или ограничивается.