Договор аренды

     арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется требованиям ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.

      Срок договора: Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

     Установление  предельных сроков договора аренды имеет  целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло  отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после  определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.⁷

  Форма и государственная регистрация договора аренды:

    Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года.

       Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий.   

      Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

    В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле «иное» установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.⁸

  Итак, практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 
 
 
 
 
 
 
 
 

                           1.3. Прекращение и расторжение договора аренды 

          Прекращение договора аренды, в том числе его досрочное расторжение производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст. 617, 619и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов договоров.

    Переход   права   собственности   (хозяйственного  ведения,   оперативного управления,  пожизненного наследуемого  владения)  на   сданное  в  аренду имущество к другому лицу не является основанием   для изменения или расторжения договора аренды.⁹

     В  случае   смерти   гражданина,   арендующего  недвижимое   имущество,  его права и обязанности по договору аренды переходят к   наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.        Арендодатель не   вправе   отказать   такому   наследнику   во   вступлении   в   договор  на  оставшийся  срок  его  действия,  за   исключением случая,  когда заключение  договора  было  обусловлено   личными качествами арендатора.

     По  требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно   расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется  имуществом  с  существенным  нарушением  условий   договора   или   назначения   имущества   либо   с  неоднократными   нарушениями;

2) существенно  ухудшает имущество;

3) более  двух раз подряд по истечении  установленного договором   срока  платежа не вносит арендную  плату;

4) не   производит   капитального    ремонта    имущества    в   установленные  договором  аренды  сроки,  а  при  отсутствии  их в   договоре в разумные сроки в тех случаях,  когда в  соответствии  с   законом,   иными  

правовыми  актами  или  договором  производство   капитального ремонта                     является обязанностью арендатора.

     Договором аренды  могут  быть  установлены  и другие основания   досрочного  расторжения  договора  по  требованию  арендодателя  в   соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.¹⁰

     Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора  только  после направления арендатору письменного предупреждения о   необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

     По  требованию  арендатора  договор  аренды может быть, досрочно   расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель   не  предоставляет  имущество   в  пользование   арендатору  либо  создает  препятствия   пользованию  имуществом  в   соответствии с условиями договора  или назначением имущества;

2) переданное  арендатору   имущество   имеет   препятствующие   пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем   при заключении договора,  не были заранее известны арендатору и не   должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества   или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель  не  производит  являющийся  его   обязанностью   капитальный ремонт  имущества  в  установленные   договором  аренды   сроки,  а при отсутствии их в договоре  в разумные сроки;

4) имущество  в силу обстоятельств,  за  которые  арендатор  не   отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

     Договором аренды могут быть  установлены  и  другие  основания   досрочного   расторжения   договора  по  требованию  арендатора  в   соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

     Одновременно  стороны в договоре аренды могут  прямо исключить любое из оснований  досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая  возможность возникает из автономии  их воли при определении условий  договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

     В любом случае договор может быть, досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора.

     Согласно  ст. 621 ГК РФ, если  иное  не  предусмотрено законом или договором аренды,   арендатор,  надлежащим образом исполнявший  свои  обязанности,  по   истечении   срока   договора  имеет  при  прочих  равных  условиях   преимущественное перед другими лицами право на заключение договора   аренды   на  новый  срок.  Арендатор обязан  письменно уведомить   арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в   договоре  аренды,  а если  в договоре  такой срок не указан,  в   разумный срок до окончания действия договора.¹¹

     При заключении  договора аренды на новый срок условия договора   могут быть изменены по соглашению сторон.

     Если  арендодатель  отказал арендатору в заключении договора на   новый  срок,  но в течение года со дня  истечения срока  договора  с   ним  заключил  договор аренды с другим лицом,  арендатор вправе по   своему  выбору  потребовать  в  суде  перевода  на  себя  прав   и   обязанностей   по  заключенному  договору  и  возмещения  убытков,   причиненных отказом возобновить с ним договор аренды,  либо только   возмещения таких убытков.

     Если  арендатор  продолжает  пользоваться  имуществом  после   истечения  срока  договора  при  отсутствии  возражений со стороны   арендодателя,  договор считается возобновленным на тех же условиях   на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). 
 

     Обязательства сторон после расторжения договора:

          1. При прекращении   договора  аренды  арендатор обязан  вернуть   арендодателю имущество в том состоянии,  в котором он его получил,   с   учетом  нормального износа  или в состоянии,  обусловленном   договором.

     Если  арендатор   не   возвратил  арендованное  имущество,  либо   возвратил его несвоевременно,  арендодатель  вправе  потребовать   внесения  арендной платы за все время просрочки.  В случае,  когда   указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков,  он   может потребовать их возмещения.¹²

     В случае,  когда  за  несвоевременный  возврат   арендованного   имущества  договором  предусмотрена  неустойка,  убытки могут быть   взысканы  в  полной  сумме   сверх   неустойки,   если   иное   не   предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

     2. Произведенные арендатором отделимые  улучшения арендованного   имущества  являются его собственностью,  если иное не предусмотрено   договором аренды.

     В случае,  когда арендатор  произвел  за  счет  собственных   средств   и   с согласия  арендодателя  улучшения  арендованного   имущества,  неотделимые без вреда для имущества,  арендатор имеет   право  после  прекращения  договора  на  возмещение стоимости этих   улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

     Стоимость  неотделимых  улучшений  арендованного  имущества,   произведенных арендатором  без согласия арендодателя, возмещению не   подлежит, если иное не предусмотрено  законом.

     Таким образом, улучшения арендованного имущества,  как  отделимые,  так  и   неотделимые,  произведенные  за счет амортизационных отчислений от   этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено,  что   арендованное  имущество  переходит  в собственность арендатора по   истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения   арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

     Если  условие   о   выкупе   арендованного   имущества   не   предусмотрено  в  договоре  аренды,  оно  может  быть  установлено   дополнительным  соглашением  сторон,  которые  при   этом   вправе   договориться  о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную   цену. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                2. Содержание договора аренды  
                                    2.1. Права и обязанности сторон 

     Из  договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное  в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества¹³.

     Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями  связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим  паспортом, сертификатом качества и  т.п.), если иное не предусмотрено договором¹⁴. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

     Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться  не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта и т.д.), но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога и т.д.) Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

     При передаче в аренду имущества с  недостатками арендатор может применить  к арендодателю меры ответственности  и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК РФ:

     а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;