Договор аренды

  Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Департамент научно-технологической политики и  образования 

  Федеральное  государственное бюджетное образовательное  учреждение                высшего профессионального образования                            

              «Красноярский государственный аграрный университет» 
 

                   Международный институт судебных  экспертиз и права  

                                 Кафедра гражданского права и процесса  

                                    Договор аренды

                                                                                               Курсовая работа студентки 21 группы

                                                                                               Степанова Сай-Суу Анатольевна

                                          Научный руководитель:

                          Ефанова. А.А. 
 
 
 
 
 
 

                                                                   Оценка_________________ 
 
 
 
 
 
 

                                             Красноярск,2011

                                            Содержание

Введение ……………………………………………………………………….3 
1.Общая характеристика договора аренды  
1.1.Понятие договора аренды…………………………………………………5 
1.2.Элементы договора аренды……………………………………………….8

1.3.Прекращение  и расторжение договора аренды…………………………12  
2. Содержание договора аренды  
2.1.Права и обязанности сторон………………………………………….......17  
2.2.Права и обязанности сторон в связи с улучшением и выкупом арендованного имущества ……………………………………………….......24 
Заключение……………………………………………………………. ……...26 
Список использованной  литературы ………………………………………..28 
                                                             Введение:

     Наряду с обязательствами по передаче имущества в собственность или в иное вещное право, ГК предусматривает обязательства по передаче имущества в пользование. Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства.

     Именно в этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества.

        Актуальность темы нашей работы является весьма значительной и злободневной в силу ряда причин. Первое, о чем здесь следует сказать, это недостаточная разработанность данной тематики в юридической литературе. Многие теоретические вопросы изучения договоров аренды до сих пор не получили должного освещения и находятся в состоянии первичного исследования.   По нашей проблематике опубликовано не много литературы, но особенно обращает на себя внимание два обстоятельства: во-первых, наша тема вызывает больший интерес у специалистов по хозяйственному праву, которые представляют содержание тематики с несколько иной точки зрения, чем цивилисты; во-вторых, минимум внимания уделено теоретическим аспектам договора аренды на страницах периодических изданий.  
        Несмотря на то, что проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных Российских ученых (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.В. Коболкин), этот договор требует более глубокого изучения, так как в условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. 
 

     Цель моей курсовой работы состоит в анализе договора аренды, а также раскрытие его видов, их содержания, так и практическое применение данного гражданско-правового договора.

     Цель  обусловила решение следующих задач:

     1. Кратко изложить историю развития  договора аренды;

     2. Дать общую характеристику договора  арены;

     3. Раскрыть содержание отдельных  видов договоров аренды.

Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

             1.     Общая характеристика договора аренды

                                       1.1.Понятие договора аренды:

     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

     Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

     Согласно  ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

     Имущество, обладающее родовыми признаками, не может  быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества¹. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т.п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

     Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК РФ, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК РФ.²

     Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных  объектов устанавливаются земельным  и иным природоресурсным законодательством. В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки и участки лесного фонда. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законодательством о недрах не предусмотрена. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.³

     Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом.

     Срок  в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. ⁴

Таким образом, установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                       1.2. Элементы договора аренды: 

        Объект  аренды: Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. ⁵

      Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т. е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Подобное требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику.

          Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные, в том же количестве.

      Таким образом, это — непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками.

      Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция,полуфабрикаты.

        Субъекты (стороны) договора аренды: Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом.

     Согласно  п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной  из сторон договора является юридическое  лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации,⁶ если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством РФ. В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части.

     Согласно  п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в  дальнейшем права собственности  на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Если выкупу будет подлежать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. 158-162, 434, п. 1 ст. 609 ГК РФ), а если выкупу будет подлежать