Договор аренды

    Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать  арендованное имущество (транспортное средство) в субаренду (п.1 ст.638 ГК РФ), а также заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры. Для этого вида договора аренды характерно и то, что особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами.

    Арендодатель  в течение всего срока договоры аренды транспортного средства с  экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного имущества в  аренду, включая осуществление текущего и капитального ремонта транспортного  средства (ст.634 ГК РФ). Самим договором может быть предусмотрен более широкий круг услуг.

    Состав  и квалификация экипажа транспортного  средства должны отвечать обязательным для сторон правилам. Члены экипажа  должны являться работниками арендодателя, подчиняющимися его распоряжениям  по управлению и технической эксплуатации.

    По  общему правилу расходы по оплате услуг членов экипажа, а также  на их содержание несет арендодатель, хотя договором может быть установлено  иное. Так, достаточно важным моментом этого вида договора аренды является страхование транспортного средства.

    Ответственность за вред, причиненный транспортным средством, несет арендодатель, причем не имеет значения, какой и чем  именно ущерб был причинен. Арендодатель имеет право регрессного требования к арендатору о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам. Для этого ему необходимо доказать, что вред возник вследствие вины арендатора.

    По  договору аренды транспортного средства без экипажа или без предоставления услуг по управлению и технической  эксплуатации арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору лишь транспортное средство. Предоставление услуг по данному договору исключается.

    Арендатор в течение всего срока договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного  средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст.644 ГК РФ). Арендатор самостоятельно осуществляет управление транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. Арендатор обязуется страховать транспортное средство и свою ответственность (ст.646 ГК РФ).

    Арендатор несет ответственность за вред, причиненный  третьи лицам транспортным средством, его механизмом, устройствами, оборудованием.

    Особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными  уставами и кодексами (ст.641, 649 ГК РФ), так как отдельные виды транспортных средств имеют свою специфику.

    3. Договор аренды зданий и сооружений

    Здания  и сооружения являются объектами  недвижимости. Они представляют собой  технически весьма сложные, массивные  и соответственно дорогостоящие предметы материального мира.

    В письме Высшего арбитражного суда РФ от 01.06.2000г. № 53 «О государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что договор аренды нежилых  помещений, заключенный на срок менее года, государственной регистрации не требует. Этот вид договора аренды считается заключенным в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ, т.е. с момента получения лицом, направившим оферту, акцепта.

    Договор аренды, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации.

    Недвижимость  неразделимо связана с землей. Соответственно в момент передачи в  аренду недвижимого имущества должно передаваться право на часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для ее использования в соответствии с его назначением, т.е. для полноценного эксплуатирования.¹ Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка (п.3 ст.652 ГК РФ).

    Понятие «здание» заменило понятие «нежилое помещение» с введением в действие ч.2 ГК РФ. К зданиям (а в прошлом  к нежилым помещениям) относятся  объекты недвижимости, используемые для производственных, торговых, административных, учебных, научно-исследовательских и иных целей. Жилое помещение не может являться объектом этого вида договора аренды, поскольку помещения должны быть прежде всего непригодны для проживанию в них людей (процесс признания жилого помещения нежилым представляет собой довольно сложную процедуру).

    В соответствии со ст.654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды данного вида имущества считается незаключенным.

    Срок  действия договора для договора аренды здания или сооружения не является существенным условием и устанавливается, как правило, по соглашению сторон. Если срок не определен, то договор  считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В договоре может быть предусмотрен иной срок для предупреждения.

    4. Аренда предприятий.

    Договор аренды предприятий - разновидность договора аренды недвижимости. Из самого названия договора следует, что его предметом является предприятие в целом как имущественный комплекс, который должен быть использован в предпринимательской деятельности.

    В качестве основных средств предприятия принято классифицировать как раз здания, сооружения, земельные участки, оборудование. К оборотным средствам законом отнесены сырье, материалы, продукция. Исключительные права у каждого предприятия могут быть разные, но к основным исключительным правам относятся право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания.

    По  договору аренды предприятия как  имущественного комплекса одна сторона (арендодатель) обязуется передать арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные участки, здания, сооружения и другие, входящие в состав предприятия основные и оборотные средства, а также исключительные права и долговые обязательства. Не могут передаваться лишь те права, которые были получены на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

    Договор аренды предприятия должен составляться в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.658 ГК РФ).

    Передача  предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

    Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условий, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.

    Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить  изменения в состав арендованного  имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

    При прекращении договора аренды предприятия  арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных  ст.656, 657 и 659 ГК РФ.

    Договор аренды предприятия во многом схож с договором аренды зданий и сооружений. Здесь также много диспозитивных норм, которые позволяют сторонам устанавливать пригодные для них условия.

    5. Договор финансовой аренды (лизинг).

    Для некоторых предприятий вступление в арендные правоотношения является основным источником прибыли. Отношения между сторонам по договору финансовой аренды регулируются двумя основными документами - ГК РФ и ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

    За  лизингом признается совокупность экономических  правоотношений, которые возникают вследствие реализации договора финансовой аренды, в том числе приобретения предмета договора. Непосредственно же сама лизинговая деятельность представляет собой разновидность инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора финансовой аренды физическим и юридическим лицам за определенную плату.

    По  договору финансовой аренды одна сторона (арендатор) обязуется приобрести в  собственность указанное арендатором  имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

    Предмет договора финансовой аренды - любые  непотребляемые вещи, используемые для  предпринимательской деятельности, за исключением земельных участков и других природных объектов (ст.666 ГК РФ). Предметом договора финансовой аренды могут быть предприятия и  другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средств и др. движимое и недвижимое имущество, которое будет использоваться в предпринимательской деятельности.

    Договор финансовой аренды имеет специфический  состав субъектов-участников. Их трое: продавец, арендодатель и арендатор. Все три субъекта связаны правоотношениями, причем арендодатель имеет деловые отношения прежде всего с продавцом, а затем с арендатором (лизингополучателем). Арендатор имеет права и исполняет обязанности покупателя. Арендатор не может без согласия арендодателя расторгнуть договора купли-продажи.

    Что же касается риска случайной гибели имущества или его случайной  порчи, то он переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного  имущества. Однако договором финансовой аренды может быть предусмотрено иное.

    Договор финансовой аренды может быть долгосрочным (срок - более 3 лет), среднесрочным (от 1,5 до 3 лет) и краткосрочным (до 1,5 лет).

    Законодательством предусмотрены следующие виды лизинга:

    1. Финансовый - предмет договора выбирает лизингополучатель, а покупает его лизингодатель; по истечении срока договора предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя.

    2. Оперативный - предмет договора  финансовой аренды при его  покупке выбирает лизингодатель, право собственности у лизингополучателя не возникает, уступка им своих прав третьему лицу не допускается.

    3. Возвратный - собственник имущества  продает его лизинговой компании  на условии, что последняя будет  сдавать его в аренду только  ему. 

    2.2. Договор проката 

    Прокат  в гражданском праве традиционно  рассматривается как разновидность  договора аренды (имущественного найма).

    В русском дореволюционном праве  под прокатом понимался наем движимого  имущества (мебели, платья и т.д.). Сохранялась  потребительская направленность и в ГК РСФСР 1964 года, что отражалось в наименовании его ст. 294 - договор бытового проката.

    Прокатом  открывается перечень отдельных  видов договора аренды (ст. 625 ГК), что  обусловлено, по-видимому, не столько  его социально - экономическим назначением, сколько стремлением законодателя придать единую структуру тем главам ГК, в которых в качестве одной из разновидностей выступает публичный договор (ст. 426 ГК).

    Легальное определение данного гражданско-правового соглашения содержится в п. 1 ст. 626 ГК: "По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование".

    Договор проката относится к числу консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих. Основной его особенностью является публичный характер (п. 3 ст. 626 ГК), что означает распространение на соглашение правил ст. 426 ГК: он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю - коммерческой организации, и на одинаковых для всех условиях (п. 2 ст. 426 ГК). При необоснованном уклонении от заключения публичного договора коммерческой организацией арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков (ст. ст. 15, 445 ГК).