Договор аренды

Арендатор, которому имущество не предоставлено в  согласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет - в  разумный срок, т.е. реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателя в принудительном порядке (ст. 398 ГК). Для этого арендатору необходимо предъявить иск в суд или арбитражный  суд (в зависимости от подведомственности спора).Гражданское право: Учебник. Часть 2. / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: Юрист, 2003. С. 56-66.

Помимо принудительного  изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

1.4 Форма и государственная регистрация договора аренды

Статья 609 ГК РФ предоставляет  возможность гражданам (физическим лицам) заключать  договоры аренды между  собой как в  письменной, так и  в устной форме, но последняя допустима  лишь при сроке  аренды не более года. Есть, однако, договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока  их действия, в частности  договор проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК), предприятий (ст. 658 ГК).Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. 1995. №5. С. 4.

Договоры аренды, в  которых хотя бы одна из сторон юридическое  лицо, во всех случаях должны заключаться  в письменной форме.

Договоры аренды недвижимого  имущества подлежат государственной  регистрации, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом. Государственная регистрация осуществляется в соответствии со ст. 131 и 164 ГК учреждениями юстиции в едином государственном  реестре. Ее порядок должен быть определен  законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним. Исключение из этого правила  установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и  морских судов, а также судов  внутреннего плавания, которые отнесены к недвижимым вещам, но для которых  регистрация при сдаче в аренду не требуется (ст. 633 и 643 ГК).

Договоры, предусматривающие  возможность последующего выкупа имущества  арендатором, должны заключаться в  форме, установленной для договора купли - продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем - в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей  государственной регистрацией.

Договор аренды предусматривает  передачу имущества во временное  пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются в  договоре по соглашению сторон. Вместе с тем ГК, в отличие от Основ  законодательства об аренде, не относит  срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. П. 2 ст. 610 ГК допускает заключение договора без  определения срока его действия. В этом случае договор считается  заключенным на неопределенный срок.Гражданское право: Учебник. Часть 2. / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: Юрист, 2003. С.56-66 .

Таким образом, все  правовые отношения, возникающие в  процессе реализации договора аренды, относятся главным образом к  отношениям пользования (извлечения полезных свойств) имуществом.

За редким исключением  договор содержит нормы, закрепляющие право арендатора на переход арендованного  ранее имущества в собственность. Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны  договора.

ГЛАВА 2. Обязанности и  ответственность  сторон

2.1 Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Статьей 616 ГК РФ предусматривается  распределение обязанностей между сторонами  по содержанию имущества, находящегося в аренде.

На  арендодателя возлагается  обязанность по проведению капитального ремонта. Аналогичная обязанность  предусматривалась  ст. 284 ГК 1964 и п. 2 ст. 85 Основ ГЗ. Эта норма  связана со ст. 210 ГК, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятого имущества, - т.н. арендным процентом).Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрист, 2006. С. 532.

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный  договором, а если он не определен, в  разумный срок. Это означает, что  арендодатель обязан поддерживать сданное  им имущество в состоянии, пригодном  для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный  ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть  ее в счет арендной платы; потребовать  соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать досрочного расторжения  договора и возмещения убытков. Последствия  аналогичны тем, которые наступают  при невыполнении арендодателем  своей обязанности устранить  недостатки, выявленные в сданном  имуществе и препятствующие или  затрудняющие его эксплуатацию по назначению.

Норма, возлагающая  на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна. Она допускает  возможность иного решения этого  вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются  в специальных нормах закона и  иных правовых актов. Так, ст. 644 ГК возлагает  проведение капитального ремонта транспортного  средства, нанятого без экипажа, на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный  ремонт взятого в аренду предприятия (ст. 661 ГК).

Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (т.е. такой, который  предупреждает преждевременный  износ и выход из строя объекта  аренды) и нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого  помещения, оплате коммунальных услуг  и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее. Например, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии  и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя.Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры: курс лекций. СПб. Нева, 2007. С. 14-32.

2.2 Ответственность арендодателя

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время  заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких  недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих  расходов на устранение недостатков  имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения  договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или  о его намерении устранить  недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он как специалист может удовлетворить требования арендатора более экономичным способом (при условии незамедлительного осуществления указанных мер).

Арендодатель не несет  ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того, арендатор  отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены им во время осмотра  или проверки исправности имущества  при его получении. Речь идет о  явных (не скрытых) недостатках, для  выявления которых достаточно обычной  внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов  проводить надлежащую приемку имущества  и обезопасить арендодателей  от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и  т.п., поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемой машины. Более того, за такие недостатки, если они не были отмечены при получении  и проверке объекта найма, арендодатель (при возврате имущества) может предъявить соответствующие претензии арендатору.Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры: курс лекций. СПб. Нева, 2007. С. 14-32.

Статья 613 ГК РФ гарантирует  права третьих лиц на сдаваемое  в аренду имущество, которыми они  обладают в силу договора или закона, в том числе сервитут, право  залога и др. Сдача имущества в  аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, например, что  залогодержатель может воспользоваться  своим правом, - обратить взыскание  на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник такого имущества  сдал его в аренду. Аналогично решается вопрос и при установлении сервитута - предоставлении третьему лицу ограниченного  права пользования данным имуществом (земельным участком, зданием, сооружением).

Арендодатель при  заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Если это указание закона не будет выполнено, арендатор получает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков. Данное основание расторжения договора по требованию арендатора является дополнительным к тому перечню, который содержится в ст. 620 ГК.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность  арендатора - своевременно вносить  плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия  и сроки внесения арендной платы  определяются в договоре. Однако ГК не относит условие об арендной плате  к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.Абрамов В.А. Сделки. Договоры. Обязательства. М.: Норма, 2005. С. 112-122.

Стороны могут предусмотреть  в договоре любые формы оплаты аренды либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться  за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется  при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор  которого может изменяться, либо при  одновременной сдаче в аренду одному лицу автомобиля и гаража и  т.п.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная, она  применяется в виде установленных  в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В качестве альтернативного  способа оплаты предусматривается  передача арендатором арендодателю установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также  является денежной формой оплаты, но установленной  не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором  в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции  применяется чаще всего при сдаче  в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании  с другими формами оплаты).

Статья 614 закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия  пользования имуществом либо его  качество. Аналогичная возможность - заявление арендатором требования об уменьшении арендной платы - предусмотрена ст. 612 ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.Постатейный комментарий к части второй ГК РФ. / Отв. Ред. А.Н. Гуев. М.: ИНФРА·М, 2000. С. 479.

Арендодателя наделен определенными возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку внесения арендной платы. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два квартала. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

В случае неэффективности  попыток получения арендной платы  арендодатель может использовать крайнюю  меру - потребовать досрочного расторжения  договора.

Статья 615 ГК РФ воспроизводит  норму ранее действовавшего гражданского законодательства, предусматривающую  обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а  если такие условия в договоре не определены, в соответствии с  назначением имущества. Примерами  использования имущества не по назначению могут быть применение легкового  автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного  для офиса, в качестве жилого и  т.п. Подобные нарушения являются основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (п. 1 ст. 619 ГК). Арендатор может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении нанятого имущества  только с согласия арендодателя.Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. М.: Право. 2006. С. 433.

В перечень включены: сдача нанятого имущества в субаренду (поднаем); передача арендатором своих  прав и обязанностей по договору третьему лицу (перенаем); предоставление арендованного  имущества в безвозмездное пользование, т.е. передача объекта аренды во временное  пользование третьему лицу.