Договор аренды земельного участка

Представляется, однако, что при определении лица, ответственного перед арендодателем в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков. 

Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности  аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие  принципы договорных обязательств. 

Из п. 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. 

Порядок осуществления  прав арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный  ГК РФ, представляется более разумным, чем порядок, установленный ЗК РФ. Действительно, ст. 22 ЗК РФ ввела уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, что позволяет ему распоряжаться арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Но арендодателю, как правило, не все равно, как арендатор распоряжается его участком, а закон должен защищать права и законные интересы и собственников, и арендаторов земельных участков. Кроме того, уведомительный порядок может затруднить контроль за использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением. 

Досрочное расторжение  договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, заключенного более  чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения  суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В то же время ст. 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается. 

Аренда земельного участка в соответствии со ст. 46 ЗК РФ прекращается по основаниям и в  порядке, которые предусмотрены  гражданским законодательством. 

В соответствии со ст. 610, 617 ГК РФ договор аренды может  быть прекращен в следующих случаях: 

- если срок  аренды в договоре не определен,  а одна из сторон отказалась  от договора, предупредив об этом  другую сторону за три месяца; 

- в случае  смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, если заключение  договора аренды было обусловлено  личными качествами арендатора. 

Кроме того, ст. 619, 620 ГК РФ устанавливают основания  для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон. 

По требованию арендодателя договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в  случаях, когда арендатор: 

- пользуется  имуществом с существенным нарушением  условий договора или назначения  имущества либо с неоднократными  нарушениями; 

- существенно  ухудшает имущество; 

- более двух  раз подряд по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату; 

- не производит  капитального ремонта имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их  в договоре в разумные сроки  в тех случаях, когда в соответствии  с законом, иными правовыми  актами или договором производство  капитального ремонта является обязанностью арендатора (применительно к земельным отношениям речь может идти о проведении мероприятий по восстановлению или повышению плодородия почв или иных мероприятий, улучшающих качественные характеристики земельного участка). 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ - при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных другими законами или договором. В соответствии с гражданским законодательством существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Гражданское законодательство устанавливает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

- арендодатель  не предоставляет имущество в  пользование арендатору либо  создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества; 

- переданное  арендатору имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 

- арендодатель  не производит являющийся его  обязанностью капитальный ремонт  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре - в разумные сроки  (применительно к аренде земельных участков - не проводит мероприятий по улучшению качественных характеристик арендованных земельных участков); 

- имущество в  силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется  в состоянии, не пригодном для  использования (например, в силу установления публичного или частного сервитута). 

Договор аренды может быть расторгнут в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ - при существенном нарушении договора другой стороной. 

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях: 

- использования  земельного участка не в соответствии  с его целевым назначением  и принадлежностью к той или  иной категории земель, предусмотренными  ст. 8 ЗК РФ; 

- использования  земельного участка, которое приводит  к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки; 

- неустранения  совершенного умышленно земельного  правонарушения, выражающегося в  отравлении, загрязнении, порче или  уничтожении плодородного слоя  почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшего собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 

- неиспользования  земельного участка, предназначенного  для сельскохозяйственного производства  либо жилищного или иного строительства,  в указанных целях в течение  трех лет, если более длительный  срок не установлен федеральным  законом или договором аренды земельного участка, за истечением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 

- изъятия земельного  участка для государственных  или муниципальных нужд в соответствии  с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ; 

- реквизиции  земельного участка в соответствии  с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ. 

Не допускается  прекращение аренды земельного участка: в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных  федеральными законами случаях. 

Запрет на прекращение  аренды в период сельскохозяйственных работ представляется очевидным. Хотя, по нашему мнению, точнее была бы формулировка, устанавливающая такой запрет на период до окончания сбора урожая. В соответствии с утвержденной формулировкой аренда может быть прекращена, например, после окончания посевной. 

Что же касается второго запрета, то из него вытекает, во-первых, что перечень оснований для прекращения аренды не является исчерпывающим и в принципе может расширяться бесконечно; во-вторых, право расширения перечня предоставлено только федеральным органам законодательной власти (органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления такого права не имеют). 

По общему правилу  ответственность исключается в  случаях действия непреодолимой  силы. Непреодолимую силу (в договорных отношениях она чаще всего именуется "форс-мажором") закон определяет как чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство. При причинении убытков вследствие непреодолимой силы в действиях неисправной стороны отсутствует не только вина, но и причинная связь между его поведением и возникшими убытками. Поэтому ответственность в таких случаях исключается. 

Ответственность за недостатки сданного в аренду участка  возлагается на арендодателя. Прежде всего речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию  предмета соглашения по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться одним из представленных ему ГК РФ (ст. 611) способов защиты нарушенного права, а именно: замена земельного участка, уменьшение арендной платы, безвозмездное устранение недостатков. Понятно, что замена участка возможна только в порядке исключения. 

Литература 

1. "ОБЩИЕ НАПРАВЛЕНИЯ  СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА УСТАНОВЛЕНИЯ  АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ  УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ  ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ" (А. Окунев)

("Гражданское  право", 2006, N 1) 

2. "К ВОПРОСУ  О ПРЕДМЕТЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ  ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО  НАЗНАЧЕНИЯ"

(В.М. Кособродов) ("Законодательство и экономика", 2006, N 1) 

3. "ОТВЕТСТВЕННОСТЬ  СТОРОН ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ ИЛИ НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА"

(В.М. Кособродов) ("Адвокат", 2006, N 1) 

4. "ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ  РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ  ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ТЕОРИЯ И  ПРАКТИКА"

(Г.В. Романова) ("Юрист", 2006, N 1) 

5. "ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПО МАТЕРИАЛАМ АРБИТРАЖНОЙ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ"

(Н. Мельников) (Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005) 

6. "РАЗМЕР  АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ КАК СУЩЕСТВЕННОЕ  УСЛОВИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА"

(Д.В. Добрачев) ("Журнал российского права", 2005, N 7) 

7. "ПРАВОВОЕ  РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПО АРЕНДЕ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ  ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ" (О.В. Чумакова)

("Предпринимательское  право", 2005, N 2) 

8. "ОБЪЕКТ  АРЕНДЫ - ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАДЕЛ"

(Н. Пиксин, Т.  Оксюк) ("Бизнес-адвокат", N 23, 2004) 

9. "ОСОБЕННОСТИ  АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

(А.Л. Дьяков) ("Современное право", N 9, 2004) 

10. "НЕКОТОРЫЕ  ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ"

(А.В. Ерш) ("Вестник  ВАС РФ", 2004, N 8)