Договор аренды земельного участка

Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка 

Защита прав арендатора и арендодателя имеет  некоторые особенности, которыми договор  аренды отличается от других гражданско-правовых соглашений. 

Для защиты прав собственника и титульного владельца используются так называемые вещно-правовые иски (виндикационный и негаторный). Первый используется в случаях, когда необходимо истребовать имущество из чужого незаконного владения, второй - когда необходимо устранить препятствия пользованию имуществом, не связанные с лишением владения. 

Оба иска могут  быть использованы при разрешении спора, возникшего при регулировании абсолютных правоотношений, т.е. таких, в которых  управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных субъектов. Отсюда указанные иски получили наименование "абсолютных исков", т.е. предъявляемых к любым нарушившим вещное право. 

Анализируя нормы  гл. 34 ГК РФ, в соответствии с которыми арендатор вправе истребовать арендованный земельный участок из любого незаконного владения и пользования, а также требовать устранения препятствий в пользовании им, возмещения убытков, причиненных земельному участку гражданскими и юридическими лицами, включая арендодателя, можно прийти к неверному выводу, что абсолютный иск используется при защите прав арендатора во всех случаях. 

Однако арендатор  и арендодатель находятся не в  абсолютных, а в относительных  отношениях, оформляющихся с помощью  категории обязательств (обязательственные  отношения). В них управомоченному лицу (арендатору) противостоит определенное обязанное лицо (арендодатель), и защита осуществляется обязательственно-правовыми способами. Поскольку в обеих ситуациях нарушаются права владельца вещных прав, возникает вопрос: к какой из двух указанных разновидностей гражданско-правовой защиты вещных прав вправе прибегнуть потерпевшее от правонарушения лицо? Гражданское право не предоставляет права выбора вида исков и не допускает так называемой конкуренции исков, свойственной англо-американскому правопорядку. 

Решение вопроса  зависит от юридической природы  права арендатора. Авторы, рассматривающие  представление арендатору вещно-правовой защиты и признающие за правом аренды свойства следования, относят эти  права к вещно-правовым. Они правы, когда указывают, что арендатор вправе защищать свои права абсолютными исками в случае спора с третьими лицами, но не с арендодателем. 

При наличии  договорных отношений должны использоваться обязательственно-правовые средства защиты, потому что между участниками  спора существуют относительные, а не абсолютные отношения. 

Осуществление вещно-правовой защиты прав арендатора имеет определенные особенности, связанные  с объектом спора. Арендатор, как  и собственник, осуществляет не только фактическое, но и юридическое владение, что обеспечивается оформлением государственной регистрации договора аренды. Поэтому арендатор не может быть лишен права владения иначе как путем оспаривания законности регистрационной записи. 

Ответственность является одной из основополагающих категорий, используемых в правоприменительной деятельности вообще и гражданско-правовой в частности. О природе юридической ответственности существует немало различных точек зрения. Так, В.А. Тархов считает, что юридическая ответственность, регулируемая правом, - это обязанность дать отчет в своих действиях, а по мнению О.Э. Лейста - она не что иное, как реализация санкции нормы права, ибо содержание санкции сводится к установлению определенных юридических последствий поведения. Юридическую ответственность нередко рассматривают как государственно-принудительное применение к правонарушителю любых неблагоприятных для него мер. По мнению В.П. Грибанова, юридическая ответственность представляет одну из форм государственно-принудительного воздействия на нарушителей норм права, заключающуюся в применении к ним предусмотренных законом санкций, т.е. мер ответственности, влекущих для них дополнительные неблагоприятные последствия. 

Гражданско-правовая ответственность является одним  из видов юридической ответственности, и ей присущи все отмеченные признаки. Но поскольку гражданское право в основном регулирует имущественные отношения, гражданско-правовая ответственность имеет имущественное содержание, и ее мера (гражданско-правовая санкция) носит имущественный характер. Таким образом, гражданско-правовая ответственность заключается в применении к правонарушителю мер имущественного характера. 

Нарушитель несет  гражданско-правовую ответственность  перед лицом, чье право он нарушил. Имущественные санкции, возлагаемые  на правонарушителя, взыскиваются в пользу потерпевшей стороны. 

Этим меры гражданско-правовой ответственности отличаются от административных и уголовных, что не препятствует законодателю объединять их в одном  нормативном акте. Статьи 74, 75, 76 ЗК РФ устанавливают, что граждане и юридические лица несут гражданскую, административную, дисциплинарную и уголовную ответственность в соответствии с законодательством. 

Статья 310 ГК РФ устанавливает в качестве общего правила недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства или изменение его условий. Статья 667 ГК РФ устанавливает недопустимость отказа от исполнения обязательства или его изменения в одностороннем порядке, кроме случая, когда такое предусмотрено законом или участниками соглашения. 

В.М. Коссак, исследуя соотношение категорий "расторжение договора" и "прекращение" договорных обязательств, пришел к выводу, что расторжение может иметь место только в случаях, предусмотренных законом или договором <*>. Как правило, основанием к этому является неисполнение или ненадлежащее исполнение одной из сторон своих договорных обязательств или обстоятельства форс-мажорного характера. Осуществляя дальнейшую дифференциацию оснований расторжения договорных отношений, названный автор дополняет их еще двумя возможностями: основания, согласованные непосредственно сторонами, и иные основания, предусмотренные законом. 

За допущенное нарушение должник обязан возместить убытки в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Большинство гражданско-правовых санкций являются компенсационными, т.е. их целью является возмещение потерпевшей стороне понесенных ею имущественных потерь. Но гражданскому праву известны и штрафные санкции, которые взыскиваются с правонарушителя в пользу потерпевшего, независимо от понесенных убытков. 

Привлечение нарушителя к ответственности в виде возмещения ущерба требует наличия определенных условий (обстоятельств), являющихся типичными  для гражданских правонарушений. К числу таковых относятся: противоправный характер поведения (действия или бездействия) лица, на которое предполагается возложить ответственность; причинная связь противоправного поведения нарушителя с наступающими вредоносными последствиями; вина правонарушителя; наличие у потерпевшего лица убытков. Под убытками в гражданском праве понимается всякое умаление имущественных благ лица. 

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время  заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи. В данном случае речь идет о таком качестве земельного участка, которое полностью или частично препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя (т.е. такого, который в момент заключения договора аренды не знал и не мог знать об этих недостатках). 

При обнаружении  таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право следующими способами. Первый - обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора). Вторая возможность - это использование арендатором своего права на самостоятельное устранение недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение этого требования делает действия арендатора неправомерными, так как тем самым нарушаются права арендодателя как собственника имущества. Собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее - дать разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Арендодатель может также заменить земельный участок аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие немедленных действий арендодателя сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться как молчаливое согласие на самостоятельные действия последнего. И наконец, третья возможность - право потребовать досрочного расторжения договора аренды. 

В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением  нарушенного права, в том числе  убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного  земельного участка. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением недостатков арендованного участка, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного участка, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части. 

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит общие основания, освобождающие  арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность  о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных. Кроме того, из данных положений ст. 612 вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество (земельный участок) и участвовать в его проверке в момент передачи. 

Противоправное  поведение арендодателя заключается  в том, что он не сообщил арендатору о недостатках переданного в  аренду земельного участка, что он должен был сделать, т.е. противоправность будет выражена в форме бездействия. 

Вместе с тем  закон допускает определенную диспозитивность, разрешая сторонам известное отступление  от установленных им правил, придавая обязательное значение согласованию между  сторонами существенных условий  договора, например, о размерах, сроках, ограничениях в обращении с арендованным имуществом (земельным участком). 

Одним из элементов  состава правонарушения является вина. Под виной понимается отношение  правонарушителя к собственному неправомерному поведению и его  последствиям. Обычно она рассматривается как субъективное психическое отношение лица к своему противоправному поведению и его последствиям, связанное с предвидением неблагоприятных результатов своего поведения и осознанием возможности их предотвращения. Такой подход получил свое закрепление и в Гражданском кодексе. Статья 401 ГК РФ устанавливает, что лицо, нарушившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), за исключением случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Под виной в гражданском праве следует понимать непринятие правонарушителем всех возможных мер по предотвращению неблагоприятных последствий его поведения (действия или бездействия), необходимых при той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру лежащих на нем обязанностей и конкретным условиям оборота. Представляется, такая формулировка гражданско-правовой вины более полно выражает ее сущность. 

Таким образом, вина арендодателя состоит в том, что он не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру лежащих на нем обязанностей. 

Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляет арендатору право  на распоряжение арендованным земельным участком в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется. 

Однако согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться  арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено  ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Представляется, что эта оговорка свидетельствует, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В то же время норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется, противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.