Договор аренды здания с правом последующего выкупа

    5.2.4. Не производит текущего ремонта  здания.

    Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.

    5.3. По требованию Арендатора настоящий  договор может быть досрочно  расторгнут судом в случаях,  когда:

    5.3.1. Арендодатель не предоставляет  здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию зданием.

    5.3.2. Переданное Арендатору здание  имеет препятствующие пользованию  им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору, и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра здания или проверки его состояния.

    5.3.3. Здание в силу обстоятельств,  за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 

6. ОСОБЫЕ  УСЛОВИЯ 

    6.1. В выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемого здания.

    6.2. Настоящий договор составлен  в 1-ом экземпляре, подписанном  сторонами договора.

    6.3. Договор вступает в силу после  государственной регистрации в  установленном законодательством  РФ порядке. 

7. РЕКВИЗИТЫ  СТОРОН 

    АРЕНДОДАТЕЛЬ: ___________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ 

    АРЕНДАТОР: ______________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ 

     Приложения: Поэтажный план арендуемого здания;

                 План земельного участка. 

ПОДПИСИ СТОРОН: 

     Арендодатель  ___________________________ 

                              М.П. 

     Арендатор    ___________________________ 

                              М.П. 
 
 
 
 

     Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий  переход в последующем права собственности на это имущества к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли – продажи такого имущества.

Аналогичная форма необходима и для дополнительного  соглашения к договору аренды, которым  арендатору предоставляется право  выкупа арендованного имущества.

     Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

2.2 Срок договора  аренды. Возобновление арендных  отношений.

Срок договора аренды определяется нормами ст. 610 ГК:

1. Договор аренды  заключается на срок, определенный  договором.

2. Если срок  аренды договором не определен, договор аренды считается, заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного не неопределенный срок.

3. Законом  могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок равный предельному.»

     Как видим, сторонами по договору аренды предоставлено право самим  определять

срок  аренды. Однако стороны определяют эти сроки с учетом ограничений, предусмотренных в законе, иных правовых актах,  действующих в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

     Определённый  срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

     Законом или договором может быть установлен и иной срок предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2Ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.

     Если  ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний  может длиться сколько угодно долго. В данном случае речь идет о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

     Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок договора не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст. 610).

     Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер по истечении срока договора нередко возобновляется. В п.1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновления арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может

быть  реализовано.  
 

     Их  три:

1.Соответствующим  правом наделяется арендатор,  который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее закрепленному договору,  - использовал имущество по назначению, не допускал имущественного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, которые рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора ( ст. 619 ГК). Данный перечень не является исчерпывающим.

2.   Готовность арендатора заключить  договор на условиях, равных предлагаемым  другими претендентами на аренду ( во всяком случае не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовность арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

3.  Третье  условие является новым: арендатор,  желающий продлить     арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

     В Гражданском кодексе сохранено  ранее действовавшее указание о  том,  что при заключении договора на новый срок условия его могут  быть изменены по соглашению сторон. Это  относится к любым условиям, в  том числе и к размеру арендной платы. Норма п.3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Задача

   Вопрос - Школа № 5 города Н приобрела  в магазине фирмы "Старт"  партию спортивных мячей и другого инвентаря для занятия с учениками школы на уроках физкультуры. Однако в ходе пользования оказалось, что мячи ввиду ненадлежащего качества спускаются. Это делает невозможным их использование в дальнейшем.

      На  требование директора школы заменить мячи на качественные либо расторгнуть договор и возвратить оплаченную сумму руководитель фирмы отказал, мотивируя тем, что имеют место дефекты производственного характера и аналогичной продукции в настоящий момент нет. 

ВОПРОСЫ:

      1. Каким образом регулирует законодательство  вопросы продажи товаров ненадлежащего качества?

      2. Дайте правовую оценку доводам сторон.

      3. Куда и с какими требованиями  может обратиться директор школы  для защиты нарушенных прав? 

Ответ:

1. Продажа товаров ненадлежащего качества регулируются следующими нормативно

правовыми актами:

- раздел 2 розничная  купля-продажа второй части Гражданского Кодекса РФ. В частности ст. 503 ГК РФ «Права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества» и ст. 504 «Возмещение разницы в цене, при замене товара, уменьшение покупной цены и возврате товара ненадлежащего качества».

- «Закон о защите прав потребителя» N 2300-1 от 07.02.1992 г.

2.  В соответствии со ст. 18 (Последствия продажи товара ненадлежащего качества) Закона о защите прав потребителя (далее - Закон)

    Потребитель, которому продан товар ненадлежащего  качества, если оно не было оговорено продавцом, вправе по своему выбору потребовать:

    безвозмездного  устранения недостатков товара или  возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

    соразмерного  уменьшения покупной цены;

    замены  на товар аналогичной марки (модели, артикула);

    замены  на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены.

    Потребитель вместо предъявления этих требований вправе отказаться от исполнения

договора  купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

          Таким образом, требования директора школы (далее – потребитель) правомерны. Так как Закон дает право по своему выбору реализовать  потребителю свои права (требовать замены некачественного товара на качественный или расторгнуть договор купли-продажи и требовать возврата уплаченной денежной суммы), то при невозможности заменить товар на аналогичный руководитель фирмы (далее продавец) обязан вернуть деньги за проданный некачественный товар (если есть возможность заменить товар и потребитель настаивает на замене товара, то руководитель фирмы обязан его заменить). В соответствии со ст.21 (Замена товара ненадлежащего качества) в случае обнаружения потребителем недостатков товара и предъявления требования о его замене продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) обязан заменить такой товар в течение семи дней со дня предъявления указанного требования потребителем, а при необходимости дополнительной проверки качества такого товара продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) - в течение двадцати дней со дня предъявления указанного требования.

    Если  у продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) в момент предъявления требования отсутствует необходимый для замены товар, замена должна быть проведена в течение месяца со дня предъявления такого требования. Если для замены товара требуется более семи дней, по требованию потребителя продавец (изготовитель либо уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель) в течение трех дней со дня предъявления требования о замене товара обязан безвозмездно предоставить потребителю во временное пользование на период замены аналогичный товар длительного пользования, обеспечив его доставку за свой счет. Это правило не распространяется на товары, перечень которых определяется в соответствии с ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 19 января 1998 г. N 55 (1. Автомобили, мотоциклы и другие виды мототехники, прицепы и номерные агрегаты к ним, кроме товаров, предназначенных для использования инвалидами, прогулочные суда и плавсредстваю. 2. Мебель. 3. Электробытовые приборы, используемые как предметы туалета и в медицинских целях (электробритвы, электрофены, электрощипцы для завивки волос, медицинские электрорефлекторы, электрогрелки, электробинты, электропледы, электроодеяла). 4. Электробытовые приборы, используемые для термической обработки продуктов и приготовления пищи (бытовые печи СВЧ, электропечи, тостеры, электрокипятильники, электрочайники, электроподогреватели и другие товары). 5. Гражданское оружие, основные части гражданского и служебного огнестрельного оружия.)