Договор аренды в РБ

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Приведем примеры.

Статьей 13 Кодекса  о недрах [7] установлены дифференцированные предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения недр, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых - до 20 лет; при совмещении указанных видов пользования - до 25 лет. 

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

Иногда арендатор  продолжает пользоваться арендованным имуществом, несмотря на истечение  срока договора аренды, а арендодатель против этого не возражает. Законодатель (часть 2 статьи 592 ГК) признал такое продолжение пользования имуществом юридическим фактом, свидетельствующим о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. Исходя из этого, если арендодатель намерен по каким-либо основаниям прекратить действие договора, он должен действовать активно, возражая против возобновления данного правоотношения. Молчание же арендодателя в соответствии с правилом, установленным частью 2 статьи 592 ГК, должно расцениваться как отсутствие с его стороны возражений на возобновление договора на неопределенный срок. Каждая из сторон, однако, сохраняет право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем намерении другого контрагента в порядке, предусмотренном для бессрочных договоров.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность  арендатора – своевременно вносить  плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора. Исключения составляют договоры аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, где установлены минимальные ставки арендной платы, которые являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности и применяются для арендаторов всех форм собственности (Указ Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518 «О некоторых вопросах  аренды и безвозмездного пользования имуществом» [11]).

Согласно части 1 статьи 585 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, а также предприятий, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным (статья 625 ГК). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Немаловажное  значение имеет порядок исчисления арендной платы. Она может устанавливаться за все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу имущества, срок службы которых различен. 

Пункт третий статьи 585 Кодекса предусматривает возможность  изменения размера арендной платы  по соглашению сторон в сроки, установленные  договором, но вводит ограничение – не чаще одного раза в год. Однако следует заметить, что в отношении договоров аренды действует и другая статья – статья 392 ГК. В ней говорится, что договор должен соответствовать законодательству и если актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством. Отсюда следует, если стороны при заключении договора аренды государственной собственности руководствовались Указом Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518 «О некоторых вопросах  аренды и безвозмездного пользования имуществом» [11], то в последствии, при изменении минимальных ставок арендной платы, в соответствующем арендованном здании и сооружении данный договор должен быть приведен в соответствие с законодательством.

Требования  к форме и государственной  регистрации договора аренды указаны  в статье 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Письменная форма обязательна для договора аренды, заключаемого на срок более одного года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательными актами, то есть аренды таких объектов недвижимости, для которых государственная регистрация договора аренды предусмотрена только в том случае, если он заключен на срок не менее года, а в остальных случаях для его вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Практическое  значение государственной регистрации  договора аренды недвижимого имущества  состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Анализируя  выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом» когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2

СТОРОНЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

 

2.1. Арендодатель. Права и обязанности арендодателя

 

 

 

Арендодатель - сторона, которая передает принадлежащее ей на праве собственности имущество во временное владение и пользование либо только в пользование другой стороне (арендатору).

Арендодатель  имеет право:

 · требовать  уплаты арендных платежей;

 · досрочно  прекращать договор аренды в  случаях использования имущества не по целевому назначению, способами, приводящими к ее порче;

· при систематическом невнесении арендной платы;

 · получать  возмещение убытков, причиненных ухудшением качества имущества в результате деятельности арендатора;

 · изменять  по согласованию о арендатором  размер арендной платы; 

 · оказывать арендатору помощь в ведении хозяйства и реализации полученной продукции;

 · консультировать арендатора по вопросам экологии, техники безопасности и др.

Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а  также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им.

Таким образом  арендодатель обязан:

 · своевременно  предоставить арендатору имущество, указав все имеющиеся ограничения пользования, установив их границы;

 · предоставить оговаренное имущество в надлежащем состоянии, со всеми документами, необходимыми для его использования;

 · осуществлять  контроль за целевым использованием  и охраной имущества, переданного в аренду, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора;

 · отвечать  за любые недостатки сданного  в аренду предмета, препятствующие его использованию полностью или частично;

 · предупреждать  арендатора о правах третьих  лиц на сдаваемый в аренду имущество, если таковые имеются;

 · возмещать убытки, причиненные задержкой исполнения или неисполнением договора, изъятием или временным занятием имущества, а также ограничением прав арендатора;

 · осуществлять  экономическое стимулирование арендатора  за сохранение и воспроизводство,  защиту имущества от негативных последствий производственной деятельности (к примеру виды такого стимулирования установлены ст.138 Кодекса о земле).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Арендатор.  Права и обязанности арендатора

 

 

Арендатор –  сторона, преобретающая во временное владение и пользование либо только в пользование имущество от другой стороны (арендодателя).

Права арендатора:

 · требовать  от арендодателя своевременного  предоставления им оговоренного имущества, возмещения убытков из-за несвоевременного его предоставления;

 · потребовать от  арендодателя устранения недостатков; 

 · потребовать уменьшения  арендной платы при обнаружении  недостатков или установлении  прав третьих лиц на них,  не оговоренных договором; 

 · использовать имущество в соответствии с условиями ее предоставления;

 · быть  собственником продукции полученной в результате использования арендованного имущества (к примеру: посевов сельскохозяйственных культур и сельскохозяйственной продукции);

 · с согласия  арендодателя сдавать в субаренду  и передавать свои права и  обязанности по договору аренды  другому лицу, передавать ее в  безвозмездное временное пользование  в пределах сроков действия  договора аренды;

 · п.2 ст.586 ГК Республики Беларусь предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

За арендатором  сохраняются права в случае перехода права собственности на земельный  участок к другому лицу (ст.588 ГК). В случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику (если законодательством или договором не предусмотрено иное). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок действия договора, за исключением случаев заключения договора, обусловленного личными качествами арендатора.

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду.

Таким образом  арендатор обязан:

 · обеспечить эффективное и целевое использование предоставленного ему имущества;

 · соблюдать  условия договора;

 · своевременно  вносить арендную плату; 

 · применять  природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения состояния имущества, переданного ему по договору, в результате своей хозяйственной деятельности;

   · при  прекращении договора аренды  возвратить арендодателю имущество в состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором;

 · возместить  арендодателю причиненный ущерб, если состояние возвращаемого имущества по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в договоре;

 · не нарушать  права других владельцев, собственников  и пользователей (например: если на земельный участок есть определенные права у третьих лиц, то арендатор обязан учитывать их).

Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения этим имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав.

Таким образом  договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3

ИЗМЕНЕНИЕ, ПРОДЛЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

 

3.1. Изменение  и продление договора аренды

 

 

 

Любой договор  связывает его участников взаимными  обязательствами. В сущности, в этом и заключается главное назначение договора, опосредствующего значимые для сторон отношения: четко определить круг взаимных обязанностей и обеспечить защиту имущественных интересов в случае их нарушения другой стороной.

Вместе с  тем, экономическим отношениям свойственна  мобильность, условия хозяйствования участников этих отношений могут  изменяться в силу разных обстоятельств. Естественно, у любой из сторон может возникнуть желание что-то изменить в условиях действующего договора или даже вообще отказаться от него. Однако при этом должны быть защищены интересы другой стороны. Поэтому законодательство, признавая в целом право участников договорных отношений на изменение и расторжение (досрочное прекращение) договора, устанавливает определенный порядок реализации этого права в целях обеспечения соблюдения имущественных интересов обеих сторон.