Договор аренды. Общие положения

ГЛАВА 3. СУБАРЕНДА. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.

§3.1.Субаренда и прекращение договора аренды.

Субаренда является наиболее распространенным случаем переда­чи третьему лицу арендных прав. В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится не нужным арендатору, последний может, с согласия аре­ндодателя, передать его в субаренду - поднаем. При субаренде аре­ндатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми ак­том. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст.168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субаре­ндатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. На­пример, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого права и субаренду. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже бо­льшим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю. Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по осно­ваниям, предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являются и зак­люченные в соответствии с ним договоры субаренды (п.2 ст.618 ГК). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение за­ключенного в соответствии с ним договора  субаренды (п.1 ст.618/ ГК). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного до­говора аренды. Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором до­говора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды спосо­бно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его сторо­ны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на за­ключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый дого­вор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем старый договор аренды. Поэтому было бы несправедливым зас­тавлять арендодателя соглашаться на те условия, которые опре­делил не он сам. Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст.618, регламентируется ст.445 и 446 ГК. Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные прави­ла, чем указаны в п.1 ст.618 ГК. В частности, при досрочном рас­торжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с зак­лючением такового, но на условиях прекращенного договора.

Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение)  производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств  (договоров). Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра­щения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущест­во, его права и обязанности по договору аренды переходят к нас­леднику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за иск­лючением случая, когда заключение договора было обусловлено лич­ными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, пред­ставляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о воз­можности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе иск­лючить  случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора. В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК, т.е. договор аре­нды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора. Что же касается ликвидации юридического лица - будь то аре­ндодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговоро­чно прекращается (ст.419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досроч­но расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушени­ями условий договора. Понятие существенного нарушения условий до­говора дано в п.2 ст.450 ГК. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назна­чения имущества, то под ним следует понимать такое изменение на­значения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

2)существенно ухудшает арендованное имущество. Под существе­нным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нар­ушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В отношении порядка вне­сения арендной платы сказано выше;

4)не производит капитального ремонта имущества в установлен­ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к дос­рочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.[10]

По требованию арендатора  договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда:

1)арендодатель не предоставляет имущество в пользование аре­ндатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соот­ветствии с условиями договора или назначением имущества. Соз­дание препятствий пользования имуществом может трактоваться до­вольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не ­проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности во­зложены на него договором;

2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль­зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще­ства или проверки его исправности при заключении договора. Пос­кольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существен­ными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендова­нного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка­питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4)имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не от­вечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из осно­ваний его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае, договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Право арендатора на возобновление договора. Прекращение до­говора аренды в установленный срок предоставляет арендатору пре­имущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором ар­енды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязал письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до оконча­ния действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия догово­ра могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки "при прочих равных условиях", которая используется в абз.1 ст.621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора да новый срок, но в течение года со дня истечения срока дого­вора заключил договор аренды а другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязан­ностей по заключенному договору и возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только воз­мещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекра­щенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить но­вый договор аренды. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после ис­течения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном слу­чае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Анализируя выше изложенное, можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юри­дическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств. Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические инте­ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос­полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес­тва внаем.

Исходя из определения договора, можно выделить 3 основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это согла­шение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и поль­зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос­ти. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аре­нда всегда носит временный характер и по окончании срока арен­ды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды во­зникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный дого­вор является также консенсуальным, т.е. таким, который устанавли­вает между сторонами обязательственные отношения с момента дости­жения ими соглашения.

В самом начале исследования была поставлена определенная цель работы. Очевидно, что данная цель достигнута, т.е. в процессе исследования были рассмотрены теоретические аспекты договора аренды, вопросы, касающихся его отдельных видов, их содержания, практическое применение данного гражданско-правового договора, анализ судебной практики и получения максимальных знаний в области договора аренды и его видов.

Для достижения поставленной цели в процессе проводимой работы были реализованы задачи, сформулированные на начальном этапе исследования. А именно, были проанализированы понятия договора аренды, рассмотрены общие положения об аренде, а также его существенные условия, и, соответственно были рассмотрены материалы судебной и судебно-арбитражной практики.

Анализируя законодательство РФ в отношении аренды, можно сделать определенные выводы о том, что нормы, регулирующие данный вид гражданско-правового договора, достаточно разработаны, пробелов в законодательстве в отношении конкретных ситуаций в настоящее время нет. Нормы законодательства об аренде конкретны, чего нельзя с уверенностью сказать о законодательстве РСФСР, например.

Изучая литературу различных авторов, возникает представление о различных точках зрения по тому или иному вопросу теории договора аренды. При этом вырабатываются собственные мнения по поводу той или иной нормы, которые могут и не совпадать с мнением законодателя или суда.

Так, рассматривая судебно-арбитражную практику, появилось некоторое несогласие с той или  иной частью судебного решения, хотя решение вынесено в соответствие с нормой закона, которая в свою очередь сомнения не вызывает, т.о. предложений о внесении изменений или дополнений в законодательство РФ не будет.

Уровень разработанности данной темы в литературе дал возможность полно и всесторонне изучить ее, сделать определенные выводы относительно данного договора. Результат был достигнут благодаря правильному выбору методов исследования, исследуемой литературы, постановке реально достижимых целей и реализации необходимых задач.