Договор аренды. Общие положения

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до ис­течения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть измене­ны по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, пос­ледний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок[3]. К тому же если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок[4].

Рассмотрим, действует ли данная норма на практике.

«Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к закрытому акционерному обществу предприятие "Формат" о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком в сумме 325345 руб.  Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил взыскать неосновательное обогащение в сумме 786880 руб. Решением суда первой инстанции от 19.10.2004 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. С ЗАО предприятие "Формат" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска взыскано неосновательное обогащение в сумме 786880 руб. Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.12.2004 (резолютивная часть от 22.12.2004) решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с постановлением суда апелляционной инстанции не согласен, просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Обращаясь в суд с иском, Комитет указал, что по истечении срока действия договора аренды в период 21.02.1999 по 30.09.2004 ЗАО предприятие "Формат" продолжало пользоваться земельным участком, не внося арендной платы, что, по мнению истца, свидетельствует о его неосновательном обогащении, которое в силу ст. 309, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в сумме 786880 руб. В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). То есть у лица должны отсутствовать правовые основания для пользования имуществом. Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Как установлено судом и подтверждено материалами дела, до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении, арендатор продолжал пользоваться земельным участком, стороны согласовывали размер арендной платы до 01.01.2002, и ответчик до 2002 года вносил арендную плату, поэтому в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Учитывая изложенное и принимая во внимание, что доказательств прекращения договорных отношений истцом не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что исковые требования Комитета, основанные на нормах главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворению не подлежат. Довод заявителя кассационной жалобы о том, что срок действия договора аренды сторонами не продлевался, поскольку такой заявки от ЗАО предприятие "Формат" в адрес Комитета не поступало, отклоняется, поскольку договор аренды следует считать возобновленным в силу закона.

При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области об отказе в удовлетворении заявленных требований следует признать законным».[5]

Из вышеуказанного примера видно, что данная норма работает на практике, причем работает довольно активно. Договор аренды был признан возобновленным, хотя и не вносилась арендная плата, главное, что в силу ст. 621 ГК РФ имелось правовое основание. А можно ли в данной ситуации применить силу ст. 621? Суд считает, что да. Но все же арендодатель в данном случае может взыскать невыплаченную арендную плату. Хотя, наверное, следует признать данную ситуацию неосновательным обогащением.

Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в пи­сьме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 г. №С-13/ОП-276. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Возможны и другие споры по поводу данной нормы.

«Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Южно-Уральский государственный университет" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО "Пино-Кор" о выселении из занимаемых им помещений по адресу: г. Челябинск, переулок 1 Институтский, д. 3, общей площадью 1642 квадратных метра и передаче их истцу. Решением от 26.05.2004 в удовлетворении исковых требований ГОУ ВПО "Южно-Уральский государственный университет" о выселении ООО "Пино-Кор" отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 21.10.2004 решение оставлено без изменения. Проверив законность судебных актов в порядке ст. ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, 01.12.2002 между Университетом и ООО "Пино-Кор" заключен договор аренды N 49 от 01.12.2002 части здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, пер. 1 Институтский, д. 3 сроком с 01.12.2002 по 29.11.2003. Университет обратился в суд с иском к ООО "Пино-Кор" о выселении из занимаемых им помещений, ссылаясь на прекращение вышеназванного договора в связи с истечением срока его действия. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что договор N 49 от 01.12.2002 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). При этом суд не принял в качестве доказательств возражений со стороны арендодателя его письма от 30.12.2003 и 22.01.2004, в которых он просит ООО "Пино-Кор" полностью освободить арендуемое помещение ввиду прекращения договора N 49 от 29.11.2003, указав, что данные действия были совершены истцом по истечении срока действия договора. В договоре аренды N 49 от 01.12.2002 указан срок его действия до 29.11.2003. В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если заключен договор на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В материалах дела имеются письма арендодателя от 30.12.2003 (л. д. 13), 22.01.2004 (л. д. 18), в которых он извещает арендатора об отказе продолжить арендные отношения. Суд дал неправильную оценку указанным письмам. Арендодатель, направив данные письма за пределами срока действия договора N 49 от 01.12.2002, реализовал свое право на прекращение договора, заключенного на неопределенный срок. Судом не учтено, что по истечении трех месяцев после направления и получения ответчиком предупреждения о выселении договор аренды считается прекращенным. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды помещений следует считать пролонгированным на пять лет, поскольку 31.12.2003 ответчиком в адрес истца был направлен договор аренды с протоколом разногласий, необоснован и противоречит закону и материалам дела. Поскольку договор был заключен и исполнялся сторонами, в силу ст. ст. 450, 452 ГК РФ в него могли быть внесены только изменения. Протокол разногласий от 30.12.2003 следует расценить как предложение о внесении изменений в заключенный договор. Так как арендодатель не принял данное предложение и не подписал протокол разногласий, условия, изложенные в нем, нельзя считать согласованными. Исходя из этого, сторонами не были внесены изменения в договор. Судом не дана также оценка доводу заявителя о том, что при заключении нового договора на неопределенный срок необходимо руководствоваться законом "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", согласно которому договор аренды имущества, закрепленного за образовательным учреждением, не мог быть заключен или продлен на новый срок без согласия Ученого Совета университета.

Учитывая изложенное, решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Оренбургской области подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение».[6]

В отношении данного спора прямо изложена в законе норма о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Из всех материалов дела и доводов прямо вытекает, что Университет желает прекратить договорные отношения, все сроки о предупреждении им были соблюдены. Не обратить на данные обстоятельства внимания было халатностью со стороны суда.

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН).

Рассматривая содержание договора аренды необходимо обратиться к обязанностям арендодателя и арендатора.

§2.1. Права и обязанности арендодателя.

Арендодатель во исполнение заклю­ченного договора обязан:

1. Предоставить арендатору имуществе в состоянии, соответст­вующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, до­лжно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество дол­жно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятст­вующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежнос­тями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено дого­вором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствий с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потре­бовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п.2 ст. 611 ГК РФ).

Возникает вопрос, несет ли арендодатель какие-либо неблаго­приятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из закона, например, из ст. 135 ГК РФ). По-видимому, да, по­скольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по пе­редаче имущества в надлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлеж­ностей (документов) и (или) возмещения убытков. Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда аре­ндованное имущество нельзя использовать по назначению или аренда­тор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчи­тывать при заключении договора.

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок пере­дачи договором установлен не был, имущества подлежит передачи в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имуществе в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убыт­ков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст. 611 ГК РФ).

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества дейст­вует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его сво­йств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, пре­дставляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора арен­ды естественно, в той форме, в которую должен быть облечен до­говор;

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее аре­ндовал то же имущество или знал о недостатках из средств массо­вой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имуще­ства, даже если во время заключения договора аренды он не знал и не должен был знать об этих недостатках (п.1 ст. 612 ГК РФ). По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности). В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, за­крепленного в п. З ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска на ответственность за недостат­ки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствую­щего имущества и несет риск его случайной гибели или поврежде­ния (ст.211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.[7]

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной пла­ты, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков иму­щества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на ус­транение данных недостатков из арендной платы, предварительно уве­домив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходи­мо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная пла­та уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уве­домлений определяются по правилам ст.314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арен­датору имущества другим аналогичный существом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки иму­щества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмо­тренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им ра­сходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку ве­щь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения сто­имости устранения недостатков за счет арендной платы или соразме­рного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребо­вать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2. Предупредить арендатора обо всех третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. - ч. 2 ст. 613 ГК РФ). Передача имущества в аренду не является основанием для прекра­щения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ч. I ст.613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после они могут быть довольно ши­рокими по объему, например, право хозяйственного ведения или пра­во оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом. Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Аре­ндодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество). Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть изве­щен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель, в конце концов, станет новым собственником вещи - арендодателем (см. ст. 617 ГК РФ), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих аренда­торам права владения вещью. Вместе с тем может существовать нес­колько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в ра­зное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендо­ванным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.