Договор аренды и характеристика его основных видов

 

Содержание

 

Введение                                                                                                                 4     

Глава 1  Общие положения  о договоре аренды                                                 6   

1.1 Понятие и существенные условия договора аренды                         6

1.2 Форма и государственная регистрация договора аренды                  9

        1.3 Стороны договора аренды, их права и обязанности                          11

       1.4 Прекращение и расторжение договора аренды                                  15   

Глава 2  Характеристика основных видов  договора аренды                           20

        2.1 Договор аренды зданий и сооружений                                                20    

        2.2 Договор аренды предприятий                                                               22

        2.3 Договор проката                                                                                     24

        2.4 Договор аренды транспортных средств                                               26

        2.5 Договор финансовой  аренды ( лизинг )                                              30

Заключение                                                                                                            33

Список используемой литературы                                                                      36

                  

 

 

 

 

Введение

С формированием в современной России рыночных отношений возросла потребность в стабильных гарантиях защиты новых, по своему содержанию, существующих имущественных прав и интересов. Возникла необходимость обеспечения нормального функционирования различных видов хозяйственной деятельности. В свою очередь, это предопределило потребность разносторонней научной разработки современных форм хозяйственной деятельности, осуществляемой в настоящее время в России, в числе которых важное место занимают арендные отношения.

Актуальность  темы. Несмотря на то, что договор аренды один из классических видов договоров, пришедший к нам из римского права, он не теряет свою актуальность и в настоящее время. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что данный договор является одним из распространенных среди субъектов гражданского права, а арендные отношения весьма перспективным методом хозяйственности. Актуальность данной темы еще и в том, что  сейчас в России значительно возрос спрос на применение договора аренды. Он широко применяется как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах включая бытовой уровень. И поэтому, на первое место встал вопрос о расширении круга объектов аренды.

Цель курсовой работы. Целью данной работы является рассмотрение общих положений договора аренды и характеристика его основных видов.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

- раскрыть понятие договора  аренды и выявить его существенные  условия;

- рассмотреть форму договора  аренды и его государственную  регистрацию;

- определить стороны договора аренды, их права и обязанности;

- исследовать основания  прекращения и расторжения договора  аренды;

- охарактеризовать аренду  зданий и сооружений;

- проанализировать договор аренды предприятий;

- дать характеристику  договору проката;

- изучить договор аренды  транспортных средств;

- рассмотреть финансовую  аренду (лизинг).

Объектом исследования являются общественные отношения возникающие в связи с договором аренды.

Предмет исследования. Нормативно- правовые акты, регламентирующие и регулирующие арендные отношения. 

Практическая значимость заключается в том, что рассмотрение данной темы дает возможность использования полученных знаний о договоре аренды и его видах на практике.

Методологическую  основу работы составляет диалектический метод познания общественных процессов и явлений. При проведении исследования применялись такие частные и специальные методы научного познания, как методы статистического, логического, формально-юридического, функционального, сравнительно-правового и системно-структурного анализа.

Теоретическая основа. При написании данной курсовой работы были использованы работы таких известных российских ученых и правоведов в области договорного и гражданского права как : М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, С.Г. Гришаев, О.Н. Садиков, Е.А.Суханов и т.д.

Структура работы состоит из введения, двух глав включающих в себя девять параграфов, заключения и списка используемой литературы.

 

 

 

 

 

 

 

         Глава 1 Общие положения о договоре аренды

1.1 Понятие и существенные условия договора аренды

Приступая к исследованию данной темы нельзя не отметить, что в современном законодательстве обнаруживается наличие  нескольких терминов обозначающих правовую форму арендных отношений это : “аренда” или “имущественный наем”. В ст. 606 ГК РФ дается традиционное определение договора аренды, основными признаками которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В данной норме следует обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями видов этих договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.[12, 327]

Итак, договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст.606 ГК РФ).

Исходя из понятия договора аренды можно выделить некоторые  присущие ему характерные черты которые позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правового договора.

Во-первых, он относится к  категории гражданско-правовых договоров  на передачу имущества. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких  договоров, как например, купля-продажа, мена, заем.

Во-вторых, в Гражданском  кодексе РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов.

В- третьих, выделение отдельных  видов договора аренды (за исключением  проката и финансовой аренды(лизинга)) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор  аренды относится к консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

          Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.[ 13, 307]

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.[ 17 , 21]

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого  договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны.Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является двусторонним.[ 11,137] 

 В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. На самом деле это далеко не так , например, в одной из работ указывается: «… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора».[ 10, 280]

           Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК названо условие о предмете договора, включающего в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю. Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.[ 15, 507]

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п.1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых  по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.[15, 510]

Таким образом, договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным.

          К существенным условиям договора аренды в соответствии с действующим гражданским законодательством можно отнести : условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В науке гражданского права они условно подразделяются на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовых актов) и индивидуально- обязательные условия (появляющиеся в договоре по требованию хотя бы одной из сторон).

1.2 Форма и государственная  регистрация договора аренды

Статья 609 ГК РФ предоставляет  возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между  собой как в письменной, так  и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более года. Есть, однако, договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК), предприятий (ст. 658 ГК). [15,544]

Договоры аренды, в которых  хотя бы одна из сторон юридическое  лицо, во всех случаях должны заключаться  в письменной форме.

Договоры, предусматривающие  возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли - продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем - в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией.

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено законом. В смысле «иное» установлено в отношении договора аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Практическое значение государственной  регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственной регистрации  подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

К недвижимым вещам относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Основными признаками недвижимости являются:

-во-первых, прочная связь с землей;

-во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости, а именно, земельные участки и  водные объекты. Указанные объекты  недвижимости в юридической литературе нередко называются недвижимостью по природе.