Договор аренды и его виды

     2.2. Договор аренды  транспортных средств 

     Аренда  транспортных средств представляет собой один из видов договора имущественного найма (аренды). Основанием для выделения  этого вида аренды послужила надобность в принятии ряда специальных норм, в которых учитывалась бы специфика  временного предоставления за плату  во владение и пользование определенного  имущества — транспортного средства. Предоставление транспортного средства может сопровождаться также оказанием  услуг по управлению им и по его  технической эксплуатации. В зависимости  от этого аренда транспортных средств  разделяется на две разновидности  — аренда транспортного средства с экипажем и аренда транспортного  средства без экипажа.²²

     Договор аренды транспортного средства двусторонне-обязывающий: арендодатель несет обязанность  предоставления определенного имущества, а арендатор — внесения за это  соответствующей платы.

     Поскольку транспортное средство предоставляется  арендатору за плату, договор является возмездным.

     Транспортное  средство предоставляется арендатору на время, по истечении которого он обязан возвратить его арендодателю. Поэтому договор аренды транспортных средств должен быть признан срочным.

     Наконец, права и обязанности по договору возникают с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Следовательно, он является консенсуальным.

     По  договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Хотя в ГК РФ содержится требование письменного  оформления договора аренды транспортного  средства с экипажем, несоблюдение этого требования не влечет его недействительности. В случае спора стороны лишаются права в подтверждение договора и его условий ссылаться на свидетельские показания; но вправе приводить письменные и другие доказательства.

     Предмет договора аренды транспортного средства с экипажем складывается из двух элементов. Первым из них служит предоставление арендатору своеобразного имущества — транспортного средства. Предоставление понимается здесь прежде всего как передача арендатору на время правомочия пользования, права коммерческой эксплуатации транспортного средства. Его эксплуатация может осуществляться в любых целях, для которых используется транспорт данного вида.

     Вторым  элементом предмета рассматриваемого договора служит также оказание услуг  по управлению транспортным средством  и его технической эксплуатацией. Строго формально оказание таких  услуг выходит за пределы предмета аренды и сближает рассматриваемый  договор с договорами об оказании услуг, результаты которых не имеют  вещественной формы. Однако в новом  ГК эти договоры, исходя из их первого  и наиболее важного элемента, отнесены к одному из видов договора аренды.

     По  общему правилу, относящемуся ко всем иным видам аренды, заключение арендатором  договора субаренды возможно с согласия арендодателя. Но при аренде транспортного  средства с экипажем арендатор, если договором не предусмотрено другое, вправе без согласия арендодателя сдавать  транспортное средство в субаренду.²³

     По  договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование без оказания услуг  по управлению им и его технической  эксплуатации.

     Правовое  регулирование отношений по аренде транспортного средства без экипажа  во многом совпадает с арендой  транспортного средства с экипажем. К этому договору так же не применяются  правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о  преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

     При аренде транспортного средства без  экипажа арендатор становится его  безраздельным владельцем. Использование  транспортного средства представляет собой деятельность, связанную с  повышенной опасностью для окружающих. Поскольку в силу ст. 1079 ГК лицо, владеющее  источником повышенной опасности, в  частности на праве аренды, возмещает  вред, вполне логично возложение такой  обязанности на арендатора транспортного  средства без экипажа. Напротив, владельцем транспортного средства с экипажем по отношению к третьему лицу в  ст. 640 ГК косвенно признается арендодатель. Поэтому на него как на владельца  источника повышенной опасности  и возлагается повышенная ответственность  за причиненный вред.

     Арендатор может быть освобожден от такой ответственности, если докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

     Делая вывод по данному виду договора аренды необходимо отметить следующее: основное отличие этих двух видов договоров состоит в том, что в первом случае арендатору только предоставляется имущество во временное владение и пользование, а во втором - еще и оказываются услуги по управлению им. Если по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодателем является организация или индивидуальный предприниматель, члены экипажа (водители автомобиля) являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

     2.3. Договор финансовой  аренды (лизинг) 

    Согласно  ст. 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором  имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное  владение и пользование для предпринимательских  целей. В данном случае арендодатель не несет ответственности за выбор  предмета аренды и продавца. Договором  финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

     Закон называет такие основные виды лизинга, как финансовый и оперативный. При  финансовом лизинге лизингодатель  приобретает указанный лизингополучателем предмет лизинга у определенного  продавца. Оперативный лизинг предполагает, что лизингополучатель на свой страх  и риск закупает имущество и передает его в качестве предмета лизинга  лизингополучателю.²⁴

     Лизингодатель (арендодатель) — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

     Лизингополучатель (арендатор), на основании ч. 2 п. 1 ст. 4 Закона «О лизинге», — физическое или юридическое лицо, которое, в соответствии с договором лизинга, обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование.²⁵

     Продавец (поставщик) — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает ему в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.

     Форма договора лизинга независимо от срока  — письменная. В названии договора лизинга определяются его форма, тип и вид.

     Предметом договора лизинга являются непотребляемые движимые и недвижимые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы.

     Срок  договора лизинга служит основанием выделения следующих трех типов лизинга. Долгосрочный лизинг — осуществляется в течение трех и более лет; среднесрочный лизинг — в течение от полутора до трех лет; краткосрочный лизинг — в течение менее полутора лет.

     В императивной форме законодательство определяет следующие основные права и обязанности участников лизинга. Лизингодатель обязан: 1) купить имущество (при финансовом лизинге указанное лизингополучателем имущество приобретается у определенного им продавца; оперативный лизинг предполагает, что выбор продавца и имущества осуществляет лизингодатель); 2) уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу. Оформление лизинга как трехсторонней сделки снимает с арендодателя эту обязанность; 3) предоставить имущество во временное владение и пользование лизингополучателю.²⁶

     По  отношению к арендодателю арендатор  обязан: 1) использовать лизинговое имущество  только в предпринимательских целях, в соответствии с его назначением  и требованиями договора лизинга; 2) в порядке и сроки, установленные  договором, производить лизинговые платежи.

     Расторжение договора лизинга лизингополучателем происходит по соглашению сторон. По инициативе арендатора договор лизинга может  быть досрочно расторгнут судом в  случае, когда: а) имущество, являющееся предметом договора лизинга, по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, не передано арендатору в указанный  в договоре срок, а если он не указан, то в разумный срок; б) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ремонт имущества в установленный  договором лизинга срок, а если такой срок не указан, то в разумный срок.

     На  основе изучения данного вида договора аренды можно сделать вывод, что  лизинговая деятельность зависит от государственной политики в области  инвестиций, в частности, от налоговых  и амортизационных льгот. Под  лизинговой сделкой понимают совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем (арендодателем), лизингополучателем (арендатором) и продавцом (поставщиком) предмета лизинга.

     Из  вышесказанного следует, что лизинговые отношения — система отношений, порождаемых сложным юридическим  составом: сначала заключается лизинговое соглашение, затем договор купли-продажи. Лизинговые отношения могут быть оформлены трехсторонней сделкой  с участием лизингодателя, лизингополучателя  и продавца. 

     2.4. Договор аренды  зданий и сооружений 

    По  договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование  или во временное пользование  арендатору здание или сооружение.²⁷

     Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

     Арендаторами  могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса).

     Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной  регистрации ранее возникших  прав на данный объект в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество. В соответствии с общим правилом о порядке заключения сделок договор  аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным  лишь с момента его государственной  регистрации.

     К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся  условия о предмете договора и  о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая, обладающая особой ценностью и значимостью, разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

     Арендная  плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.