Договор аренды и его виды

     К третьей группе существенных условий  относятся условия договора, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

     И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все  те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

     Подводя итог, нужно еще раз отметить, что по юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным. 
 
 

3. Стороны договора аренды

    Стороны договора аренды именуются арендодателем и арендатором. Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

    Вместе  с тем для отдельных видов  аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия, либо договора финансовой аренды могут  быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской  деятельностью. В договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель.¹⁰

     В первую очередь правом сдачи имущества  в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности. Собственник  вправе выступать арендодателем  как непосредственно, так и через  других лиц. Подобное возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных  образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями  и учреждениями, т.е. составляющее государственную  казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Российской Федерации как собственников  государственного имущества будет  осуществляться не непосредственно, а  через органы государственной власти, а участие в арендных отношениях муниципальных образований как  собственников муниципального имущества  — через органы местного самоуправления. Названные органы действуют в  рамках компетенции, установленной  актами, определяющими их статус.

     К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения  — унитарные государственные  и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права  оперативного управления; учреждение в отношении имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами.¹¹

     При этом государственные или муниципальные  унитарные предприятия, которым  имущество принадлежит на праве  хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных  законом или иными правовыми  актами), а недвижимость сдают в  аренду с согласия собственника. Казенное же предприятие, основанное на праве  оперативного управления, как недвижимое, так и движимое имущество сдает  в аренду с согласия собственника.

     Арендаторами  по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, при аренде предприятия и финансовой аренде в качестве арендатора вправе выступать лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката — лицо, использующее имущество для потребительских целей.

     Идеей придания устойчивого характера  арендным отношениям служит правило  о сохранении силы договора аренды при изменении сторон. В соответствии с ним перемена в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности  или иного вещного права на сданное в аренду имущество к  другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения  договора аренды. Новый собственник  или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока  действия договора либо изменить условия  договора, ссылаясь на изменение состава  участников.

     Сохранение  силы договора возможно и при перемене арендатора, если такая перемена произошла  вследствие смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, и вступления его наследника в договор на оставшийся срок. Правило это диспозитивное  и может быть изменено законом  или соглашением сторон. Если же законом или соглашением не предусмотрено  иное, то арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в  договор лишь в том случае, когда  заключение договора было обусловлено  личными качествами арендатора. К  примеру, если арендатором нежилого помещения в здании художественной школы являлся скульптор (художник, хореограф), обязавшийся в качестве арендной платы вести в этой школе  учебные занятия, которые не способен вести его наследник.¹²

     Еще раз отметим, что стороны договора аренды – арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

4. Форма и срок договора аренды

    Статья 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года, если же хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, то договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме.

     Хотя  специальные нормы о форме  договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы рекомендовать гражданам использовать общее правило статьи 161 ГК РФ для  усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку  форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в  суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует  понимать оценку имущественного риска  сторон. В отношениях аренды это  совокупность таких параметров, как  стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса  о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо иметь в виду оба этих параметра.¹³

     Для договора аренды недвижимого имущества  предусмотрена государственная  регистрация, если иное не установлено  законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.¹⁴

    Опираясь  на это правило, законодатель указывает  на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено  и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации  договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное  регулирование по поводу договоров  аренды отдельных видов недвижимого  имущества содержит такие исключения (например, ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов.

     Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

    В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор  аренды заключаются на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за один месяц, а при аренде недвижимого  имущества за три месяца. Законом  или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Если арендатор фактическими действиями, т. е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование), то без согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности, обязательством внесения арендных платежей в течение названных выше месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии требования арендатора предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение месяца либо трех месяцев.¹⁵

     Законом могут устанавливаться наибольшие (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

     Итак, форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года.

     Срок  – одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. 

5. Права и обязанности  сторон по договору аренды

    Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и  относящимися к нему документами (техническим  паспортом, сертификатом качества и  т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.¹⁶

     Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, полностью или  частично препятствующие пользованию  им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков  арендатор вправе по своему выбору:

1. потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
2. удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3. потребовать досрочного расторжения договора.

    Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить  недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества  другим аналогичным имуществом, находящимся  в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, которые были им оговорены  при заключении договора аренды или  были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду.

    Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться  не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда  в нем отсутствуют обычные  или обусловленные договором  качества или присутствуют такие  свойства, которые препятствуют его  нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования  предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для  буксировки объекта), но и юридические  изъяны: наличие прав третьих лиц  на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога). Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в  аренду имущество.¹⁷