Договор аренды и его виды

     Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора   только  после  направления  арендатору письменного предупреждения о   необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

     По  требованию  арендатора  договор  аренды может быть досрочно   расторгнут судом в случаях, когда:

     1) арендодатель   не  предоставляет   имущество  в  пользование   арендатору  либо  создает  препятствия  пользованию  имуществом  в   соответствии с условиями договора или назначением имущества;

     2) переданное  арендатору   имущество   имеет   препятствующие   пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем   при заключении договора,  не были заранее известны арендатору и не   должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества   или проверки его исправности при заключении договора;

     3) арендодатель  не  производит  являющийся  его  обязанностью   капитальный ремонт  имущества  в  установленные  договором  аренды   сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

     4) имущество в силу обстоятельств,  за  которые  арендатор  не   отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

     Договором аренды могут быть  установлены  и  другие  основания   досрочного   расторжения   договора  по  требованию  арендатора  в   соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

     Одновременно  стороны в договоре аренды могут  прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

     В любом случае договор может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора.

     Согласно  ст. 621 ГК РФ если  иное  не  предусмотрено законом или договором аренды,   арендатор,  надлежащим образом исполнявший  свои  обязанности,  по   истечении   срока   договора  имеет  при  прочих  равных  условиях   преимущественное перед другими лицами право на заключение договора   аренды   на  новый  срок.  Арендатор  обязан  письменно  уведомить   арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в   договоре  аренды,  а  если  в  договоре  такой  срок не указан,  в   разумный срок до окончания действия договора.

     При заключении  договора аренды на новый  срок условия договора   могут быть изменены по соглашению сторон.

     Если  арендодатель  отказал арендатору в заключении договора на   новый срок,  но в течение года со дня истечения срока  договора  с   ним  заключил  договор аренды с другим лицом,  арендатор вправе по   своему  выбору  потребовать  в  суде  перевода  на  себя  прав   и   обязанностей   по  заключенному  договору  и  возмещения  убытков,   причиненных отказом возобновить с ним договор аренды,  либо только   возмещения таких убытков.

     Если  арендатор  продолжает  пользоваться  имуществом  после   истечения  срока  договора  при  отсутствии  возражений со стороны   арендодателя,  договор считается возобновленным на тех же условиях   на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

     Обязательства сторон после расторжения договора:

     1. При прекращении   договора  аренды  арендатор  обязан  вернуть   арендодателю имущество в том состоянии,  в котором он его получил,   с   учетом  нормального  износа  или  в  состоянии,  обусловленном   договором.

     Если  арендатор   не   возвратил  арендованное  имущество  либо   возвратил  его  несвоевременно,  арендодатель  вправе  потребовать   внесения  арендной платы за все время просрочки.  В случае,  когда   указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков,  он   может потребовать их возмещения.

     В случае,  когда  за  несвоевременный  возврат   арендованного   имущества  договором  предусмотрена  неустойка,  убытки могут быть   взысканы  в  полной  сумме   сверх   неустойки,   если   иное   не   предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

     2. Произведенные арендатором отделимые  улучшения арендованного   имущества  являются его собственностью,  если иное не предусмотрено   договором аренды.

     В случае,  когда арендатор  произвел  за  счет  собственных   средств   и   с   согласия  арендодателя  улучшения  арендованного   имущества,  не отделимые без вреда для  имущества,  арендатор имеет   право  после  прекращения  договора  на  возмещение стоимости этих   улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

     Стоимость  неотделимых  улучшений  арендованного  имущества,   произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не   подлежит, если иное не предусмотрено законом.

     Улучшения арендованного имущества,  как  отделимые,  так  и   неотделимые,  произведенные  за счет амортизационных отчислений от   этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК РФ).

     В законе или договоре аренды может  быть предусмотрено,  что   арендованное  имущество  переходит  в  собственность арендатора по   истечении срока аренды или до его истечения при  условии  внесения   арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

     Если  условие   о   выкупе   арендованного   имущества   не   предусмотрено  в  договоре  аренды,  оно  может  быть  установлено   дополнительным  соглашением  сторон,  которые  при   этом   вправе   договориться  о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную   цену.

     Законом  могут  быть  установлены  случаи запрещения выкупа   арендованного имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава II. Виды договора аренды

2.1. Договор проката 

     Прокат  является отдельным видом аренды. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

     В качестве арендодателей по договору проката могут выступать не любые коммерческие организации, а только те из них, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть речь идет о коммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом имущества.

     Имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских  целей, если иное не предусмотрено договором  или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендаторами по договору проката  в основном являются граждане, которым  соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Арендаторами могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможность использования полученного в прокат имущества для извлечения прибыли.⁹

     Договор проката относится к категории  публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК РФ). Это означает, что коммерческая организация, выступающая в роли арендодателя, при наличии возможности предоставить в прокат требуемое имущество не вправе отказать обратившемуся к ней лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому-либо в отношении заключения договора. Условия договора проката, в том числе об арендной плате, должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов, кроме тех случаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

     Договор проката выделяет из общих положений  о договоре аренды имущества (ст. 606 ГК РФ) та черта, что в императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора - один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ).

     К обязательствам, возникшим из договора проката, не подлежат применению предусмотренные  общими положениями об аренде (ст. 621 ГК РФ) правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

     Договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое время  при условии письменного предупреждения арендодателя о своем намерении  отказаться от договора не менее чем за десять дней. Учитывая публичный характер договора проката, ГК возлагает на арендодателя ряд дополнительных обязанностей. В частности, арендодатель, заключивший договор проката, должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования.

     Арендодатель  обязан устранить обнаруженные арендатором  недостатки в сданном в аренду имуществе не позже чем в 10-дневный срок со дня получения заявления арендатора либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии. Правда, если арендодателю удастся доказать, что недостатки в арендованном имуществе возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендодатель вправе потребовать возмещения арендатором стоимости ремонта и транспортировки имущества. На арендодателя также возложена обязанность осуществлять ремонт имущества (п. 1 ст. 631 ГК РФ). Что касается обязанностей арендатора по договору проката, то они сводятся к своевременному перечислению арендодателю арендной платы и соблюдению правил пользования арендованным имуществом. Арендные платежи определяются в договоре проката в твердой сумме и вносятся арендатором периодически или единовременно.

     Как отмечалось, арендатор вправе отказаться от договора проката и досрочно возвратить арендованное имущество. В этом случае арендодатель должен возвратить ему  часть арендной платы, исчисляемую  со дня, следующего за днем возврата имущества арендатором.

     В связи с тем, что полученное по договору проката имущество может  использоваться арендатором лишь для  потребительских целей, Кодекс запрещает  арендатору сдавать это имущество  в субаренду, передавать свои права  и обязанности по договору проката другим лицам, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, вносить арендные права в качестве залога или вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) либо паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК РФ). 

2.2. Договор аренды  транспортного средства 

     Договор аренды (фрахтования на время) транспортного  средства гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется  транспортное средство во временное владение и пользование.

     В Кодексе содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства: договор  аренды транспортного средства с  экипажем и договор аренды транспортного  средства без предоставления услуг  по управлению и технической эксплуатации (без экипажа). Сначала отметим особенности правового регулирования аренды транспортных средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.

     Учитывая  специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного  средства, законодатель исключил возможность  применения к данным правоотношениям  общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Как следствие этого, арендатор транспортного средства, в отличие от арендатора по обычному договору аренды, ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем по истечении срока действия прежнего договора с другим арендатором.

     Договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается  в простой письменной форме.

     Обязанностью  арендатора в течение всего срока  действия договора аренды транспортного  средства является поддержание сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта. По общему же правилу обязанность осуществления капитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

     Арендатору  транспортного средства предоставлено  право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором.

     Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат указанным в договоре целям использования транспортного средства либо назначению этого транспортного средства.