Аренда и субаренда земельных участков

Этому могло бы также  способствовать законодательное установление перехода права аренды к наследнику (наследникам) арендатора. Представляется, однако, что наследник арендатора должен иметь желание осуществлять сельскохозяйственную деятельность. Кроме того, на переход права аренды к наследнику (наследникам) арендатора требуется согласие арендодателя.

Пункт 2 ст. 617 ГК РФ допускает  переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды недвижимого имущества к его наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором.

 

 

В первой главе мы раскрыли понятие аренды земельных участков, особенности субъектного состава, их права и обязанности возникающие при исполненинн договора и особенности договора аренды. Также установили, что если в ГК РФ прописаны лишь общие принципы аренды имущества, то ЗК РФ и Закон об обороте земель дополняют ГК РФ спецификой таких объектов права собственности и аренды как земельные участки.

 

Глава II. Субаренда земельных участков

 

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный  участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять  арендованное имущество в безвозмездное пользование. Арендатор может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Арендатор не вправе передать земельный участок в безвозмездное  пользование, как это допускает  п. 2 ст. 615 ГК РФ в отношении иных видов имущества. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор, за исключением передачи права аренды в залог. Новый договор аренды земельного участка в этом случае не заключается (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

В случае аренды земельного участка государственной или муниципальной собственности на срок более 5 лет арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе и те, которые указаны выше, без согласия собственника, но с уведомлением его об этом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Представляется, однако, что при определении лица, ответственного перед арендодателем в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков.

Следовательно, ЗК РФ может  вводить особенности аренды земельных  участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств. То есть ЗК РФ не должен нарушать предмет ведения, установленный в п. 1 ст. 2 ГК РФ.

Из п. 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Порядок осуществления  прав арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный  ГК РФ, представляется более разумным, чем порядок, установленный в  ЗК РФ.

 

Таким образом мы установили что закон предполагает в некоторых случаях для арендаторов расширение полномочий по использованию арендованного земельного участка в виде субаренды. ЗК РФ вводит уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, который позволяет арендатору распоряжаться арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Тогда как арендодателю (как правило) не все равно, как арендатор распоряжается его участком, то представляется, что закон должен защищать права и законные интересы и собственников, и арендаторов земельных участков. Кроме того, уведомительный порядок может затруднить контроль за использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

 

 

Глава III. Государственная регистрация договора аренды

Согласно общим положениям о договоре аренды (ст. 609 ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на участок к арендатору, то данный договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Договор аренды земельного участка по общему правилу заключается  в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает указанного правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости»), это правило вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договора аренды. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ-122 от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹⁰

Регистрация договора, согласно правилам ведения единого государственного реестра, состоит во внесении соответствующей  надписи в реестр и проставлении штампа соответствующей формы на документе, выражающем содержание сделки, которым и является договор аренды. Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ, между физическими лицами на срок менее одного года. Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из толкования текста Закона о государственной регистрации  вытекает необходимость регистрации, с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, с другой стороны, права аренды. Аналогичный  вывод вытекает из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219¹¹, в приложениях к которому установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форму надписи-штампа на документе, выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.

Государственной регистрации  подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

 

 

Таким образом, следует  сделать вывод, что если в отношении  обычной аренды наблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал, то применительно  к аренде земли хорошо просматривается линия на более активное вмешательство государства, как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных обязательств. Об этом свидетельствует и введение публичных торгов как общей процедуры для предоставления государственных и муниципальных земель в собственность (а частично – и в аренду), и установление единообразного режима государственной фиксации прав арендаторов, а также государственная регистрация договоров.

 

Заключение

 

Аренда (как способ организации  экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой – по отношению к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равно естественно дополняющей.

Арендаторам земельных  участков - юридическим лицам и  гражданам - следует учитывать, что  арендные права относятся к числу  не вещных, а обязательственных прав. Кроме того, указанные права могут  возникать только в отношении  тех земельных участков, которые  не изъяты из гражданского оборота.

Надо признать, что  делимость земельного участка, провозглашенная  ст. 6 ЗК РФ, оспорима. Но все-таки следует  учитывать, что наличие кадастровых  номеров, обязательное с позиций  земельного законодательства, является не обязательным с точки зрения законодательства гражданского. Это означает, что проведение идентификации по другим критериям (в том числе и при аренде) позволяет признать самостоятельным объектом гражданских правоотношений и часть земельного участка.

Аренда земельных участков –широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике. Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные отношения законодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы всегда будет присутствовать. Полагаем, что анализ данной проблемы в научных исследованиях ученых закладывает основы для дальнейшего совершенствования законодательства в данном направлении.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина – существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства. Нужно отметить, что если в ГК РФ прописаны общие принципы аренды имущества, то ЗК РФ и Закон об обороте земель установили особенности аренды земельных участков, обусловленные их спецификой как объектов права собственности и аренды.

Тем не менее, представляется, наша страна пока отстает в решении  вопросов публично-правового регулирования  арендных отношений в сфере землепользования, а законодательство не позволяет в полной мере аренде земель ограничивает экономическую составляющую регулирующей функции этого вида сделок с землей.

 

Список использованной литературы

I. Нормативный материал

1. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ  (с изм. и доп. от 6 декабря 2011 г. №401-ФЗ)// Рос. газ. 2001. 30 окт. №211-212; СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4147
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (с изм. и доп. от 28 октября 2011 г. №336-ФЗ)//Рос. газ. 1996. 6 фев. №23, 7 фев. №24, 8 фев. №25, 10 фев. №27; СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410
3. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ  (с изм.и доп. от 29 декабря 2010 г. №435-ФЗ) //  СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018
4. Об особых экономических зонах в Российской Федерации: Федеральный закон от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ (с изм. и доп. от 6 декабря 2011 г. №409-ФЗ) // Рос. газ. 2005. 27 июля N 162.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ  (с изм. и доп. от 05 июня 2012 г. №61-ФЗ) // Рос. газ. 1997. 30 июля N 145.
6. Об иностранных инвестициях в Российской Федерации: Федеральный закон от 09 июля 1999 г. N 160-ФЗ  (с изм. и доп. от 16 ноября 2011 г. №322-ФЗ)// Рос. газ. 1999. 14 июля. N 134.
7. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с изм. и доп. от 22 ноября 2006 г. №710)// СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963

II. Специальная литература

1. Ершов В. А. Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность: ГроссМедиа, РОСБУХ. 2009.
2. Чубуков Г. В., Тихомиров М. Ю. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации: Учеб. М., 2006.
3. Чубуков Г. В. Земельное право России : Учеб. М., 2002.
4. Корнийчук Г. А. Договор аренды найма и лизинга: Дашков и Ко 2008 6.
5. Чаркин, С. А. Правовые особенности договоров ренты и аренды земельного участка // Право и политика. 2009. N 1.
6. Семенихин В. В. Аренда - лизинг: договор аренды // Налоги. 2009. N18.
7. Ахметьянова З. А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. 2006. N 2.

 

Список сокращений

ВС - вооруженные силы

ГК РФ - Гражданский  кодекс Российской федерации

ЗК РФ - Земельный кодекс Российской федерации

СЗ РФ - собрание законодательства Российской Федерации

ФЗ - федеральный закон

¹ Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. Ершов В. А. : ГроссМедиа, РОСБУХ. 2009.С.101.

² Чубуков Г. В. Земельное право России : Учебн. М., 2002.С.114.

³ "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011)//  "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410

⁴ Ершов В. А. Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. : ГроссМедиа, РОСБУХ. 2009.С.34.

⁵  Федеральный закон от 22.07.2005 N 116-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об особых экономических зонах в Российской Федерации"// "Парламентская газета", N 134, 03.08.2005.

⁶ "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ  (ред. от 12.12.2011)// "Парламентская газета", N 204-205, 30.10.2001

⁷ Федеральный закон от 09.07.1999 N 160-ФЗ  (ред. от 06.12.2011)  "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации"//"Российская газета", N 134, 14.07.1999

⁸ Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М. Ю. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2006. С. 155 - 156

⁹ Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ  (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"//"Собрание законодательства РФ", 29.07.2002, N 30, ст. 3018

¹⁰ Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ  (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//"Российская газета", N 145, 30.07.1997.