Аренда и субаренда земельных участков

13)расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14)в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Арендная плата также  является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляет арендатору право на распоряжение арендованным земельным участком в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Однако согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться  арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Представляется, что оговорка "если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами" свидетельствует о том, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. Тогда как норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется, противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма

Земельный участок может  быть передан в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо для  проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При  этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п.7 ст.22 ЗК РФ).

В соответствии с п. 8 ст.22, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Досрочное расторжение  договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, заключенного более чем на 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.

Аренда земельного участка  прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским  законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Кроме того, согласно подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если нарушается его (участка) целевое назначение (категория земли). Категории земель установлены в ст. 7 ЗК РФ. Аренда земельного участка может быть также прекращена при таком использовании участка, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительному ухудшению экологической обстановки (подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Однако, по указанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в других случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

Пункт 2 ст. 46 ЗК РФ предусматривает  и другие основания прекращения аренды.

§3.  Нормативно-правовая база в сфере земельных отношений

В Российской Федерации  виды обязательственных прав на земельные  участки, а также особенности  приобретения, реализации и прекращения  этих прав установлены следующими основными  федеральными нормативными правовыми актами:

Конституцией РФ;

Земельным кодексом РФ;

Федеральным законом  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ;

Гражданским кодексом РФ, частями первой, второй и третьей;

Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ;

Федеральным законом  «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ;

Федеральным законом  «О садоводческих, огороднических и  дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ;

Лесным кодексом РФ;

Федеральным законом  «О приватизации государственного и  муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ;

Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ;

Федеральным законом  «Об иностранных инвестициях  в Российской Федерации» от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ;

Федеральным законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ;

Федеральным законом «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-ФЗ;

Постановлением Правительства  РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в  государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808.

ЗК РФ не регулирует оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения. В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного  назначения - это земли, расположенные  за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулирует ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который устанавливает особенности аренды этих земельных участков. Согласно ст. 3 ФЗ иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Следовательно, ст. 3 ФЗ не допускает для этих субъектов права возможности иметь в собственности земельные участки из земель сельхозназначения. Вместе с тем п. 3 ст. 15 ЗК РФ допускает право собственности для иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства на земельные участки из земель других категорий.

Статья 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает порядок аренды земельных участков из земель сельхозназначения. В аренду могут быть переданы участки, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет.⁹ Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками. В этом случае заключается договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Площадь земельных участков, одновременно находящихся у одного арендатора, ФЗ не ограничивает (п. 6 ст. 9).

Согласно п. 4 ст. 9 ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельхозназначения может быть предусмотрена передача арендованного участка в собственность арендатора. То есть арендатор вправе выкупить этот участок по истечении срока аренды или до наступления этого момента, но при условии, что он внес всю обусловленную договором выкупную цену, с учетом особенностей, установленных в статьях 8 и 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Порядок выкупа арендатором  арендованного земельного участка  в собственность, установленный  в п. 4 ст. 9 ФЗ, в целом аналогичен порядку выкупа арендатором в собственность арендованного имущества, который прописан в п. 1 ст. 624 ГК РФ. Однако при выкупе должны быть соблюдены особенности, указанные в статьях 8 и 10 ФЗ.

Так, п. 1 ст. 8 ФЗ закрепил за субъектом РФ преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельхозназначения по цене, заявленной продавцом, а в случаях, установленных законом субъекта Федерации, это право имеет муниципальное образование. Кроме того, п. 5 ст. 10 ФЗ запрещает выкуп такого участка арендатором в собственность, если он находится в государственной или муниципальной собственности и передан в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам и другим субъектам права для осуществления сельскохозяйственного производства и для других целей в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ.

В п. 5 ст. 10 ФЗ реализована норма п. 3 ст. 624 ГК РФ, по которой законом могут быть установлены случаи запрета на выкуп арендатором арендованного имущества.

Пункт 4 ст. ФЗ допускает, что земельный участок из земель сельхозназначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости. Арендатор вправе приобрести арендованный земельный участок по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды и при условии надлежащего использования такого участка.

Таким образом, ст. 624 ГК РФ содержит общие принципы выкупа арендатором  в собственность арендованного  им имущества, а нормы п. 4 ст. 9, а  также пунктов 4 и 5 ст. 10 ФЗ устанавливают особенности выкупа арендатором в собственность арендованного им земельного участка с учетом специфики земельных участков из земель сельхозназначения как объектов права собственности и аренды.

ЗК РФ не устанавливает  порядок выкупа арендатором в  собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного назначения), но и не запрещает такой выкуп. Представляется, что для его осуществления стороны договора аренды могут руководствоваться правилами ст. 624 ГК РФ. Но более разумным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов права собственности и аренды.

Согласно п. 6 ст. 10 ФЗ земельные участки из земель сельхозназначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Пункт 5 ст. 9 ФЗ гласит, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичные нормы содержатся в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 3 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:

- если собственники  зданий, строений, сооружений, находящихся  на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на покупку или аренду этих участков (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

- если граждане и  юридические лица - собственники  зданий, строений, сооружений имеют  исключительное право на приватизацию  или приобретение права аренды  земельных участков, на которых  они находятся (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

- если прекращается  аренда земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор  заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель).

Пункт 7 ст. 9 ФЗ-101 предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Стимулирование это должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды недвижимого  имущества подлежат государственной  регистрации, если иное не предусмотрено  законом. Из п. 2 ст. 26 ЗК РФ следует, что  договоры аренды земельных участков, заключенные на срок более чем один год, подлежат госрегистрации. В то же время из этой нормы ЗК РФ следует, что бессрочные договоры аренды земельных участков государственной регистрации не подлежат.

Представляется, что разработка и принятие специального ФЗ "Об аренде сельскохозяйственных земель" могла бы позволить комплексно решить некоторые проблемы аренды земли. Принятие такого закона предусмотрено в п. 2 ст. 607 ГК РФ. В этом законе можно было бы установить длительные - от 5 до 9 лет - минимальные сроки действия договоров аренды, что гарантировало бы стабильность правового положения арендаторов.