Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалау қағидалары

Құнды бағалауда аталған факторларды түсіну үшін және олардың маңыздылығын бағалау үшін, жылжымайтын объектінің орналасуының құрылуын бақылау керек.

Адамның әр кезде жақсы табиғи жерлерде өмір сүруге ынталанғаны туралы адамзаттың даму тарихынан көре аламыз: құнарлы жерлерде, климаты жақсы, су және отын ресурстары бар, құрылыс салуға ыңғайлы жерлер. Осы жерлерде орналасып, үйлерді, қоғамдық ғимараттарды, мәдени құрылғыларды, өндірістік және шаруашылық құрылыстарды, коммуналды объектілерді салды, оларды жол арқылы қосты. Тұрғын территорияларды көркейтті және экономиканың дамуына, іскерлікке, белсенділікке сәйкес адамдардың мінезін, өмір сүру деңгейін және стилін анықтады.

Сөйтіп, топографияның көзқарасынан тұрғын жерлер табиғи ресурстары мен шикізат көздері бар, коммерциялық табыстарды алуға мүмкіндігі бар (әртүрлі өндіріс, өнеркәсіп, транспорттық кызмет, санаториялық және сауықтыру кызметтері) жақсы жерлердің анықталу ы пайда болды. Қала құрылысының түсінігі оның функционалды табиғатында. Аймақтау негізінде маңызды әлеуметтік категориялары бар, олар: үй, дем алу және еңбек. Үй қалалардың селитебтік аймағындағы, ең жақсы телімінде орналасады, дем алу қалаға жақын ауасы таза, еңбек тұрғын үймен ыңғайлы байланысты, бірақ оған тәуелсіз өндірістік және өнеркәсіптік аймақтарда орналасады. Олардың жоспары кейбір жалпы қолдаған қала құрылысының қағидасына бағынады. Олар:

• 1. Функционалды аймақтау берілген функция қағидасы бойынша, қоныстандыруды мынандай бөліктерге бөледі: еңбек, қоғамдық өмір, үй, демалыс. Функцияның бірде - біреуі өзі өмір сүре алмайды. Сондықтан қоныстандырудың жоспарланған құрылымы, біріншіден, қоныстандырудың барлық бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді өзара байланысты жағдайларын жасаумен, еңбек пен демалу өмірлік циклдарының бір - бірімен алмасуымен анықталады. Аймақтарды өзара орналастыру бойынша санитарлы - гигиеналық талаптар орындалады, соның ішінде: табиғи желдің пайда болу салдарынан тұрғын - үйге емес өндіріске қарай бағытталуы; тұрғын аймақ өзен ағысынан және рельефтен жоғары болуы керек және т.с.с. Тұрғын құрылыс пен өнеркәсіптік кәсіпорындар, коммуналды - қоймалық территориялар және т.б. өндірістер (санитарлы қорғау аймағы) арасындағы қашықтың мынадай зақым келтіру сыныптарымен анықталады: бірінші сыныптағы кәсіпорындар 1000 м, екінші 500 м, үшінші 300 м, төртінші 100 м, бесінші 50 м;
• 2. Қалалы толық бірлік сипаты. Қала функциясының бірде - біреуі өзі жекеше өмір сүре алмайды. Қаланың жоспарланған құрылымы қаланың барлық бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді өзара байланысты жағдайларын жасаумен анықталады. Қаланың барлық функционалды аймақтарының құрамына көгалдандыру енеді. Архитектуралық - жоспарлау құрылымының бірлігі көгалдандыру жолымен іске асады. Қоныстандыру территориясында көгалдандырудың барлық түрлерін біріктіруді үзіліссіз жалпы жүйеге келтіру керек. Көгалдандырулар қала ортасын сауықтырады, тұрғынға жақсы микроклимат жасайды, тұрғын үйлерін және өздерін шаңнан, шудан, күн радиациясынан сақтайды.
• 3. Өздеріне сай функциялары бар коғамдық орталардың өзара байланыс жүйелерін жасау: жалпы қала орталығы жоспарланған аудан орталығы өнеркәсіптік аудан және демалу аймақ орталықтары жергілікті орталықтар (шағын аудандық, кварталдық). Қоғамдық орталықтардың арналуы: халыққа мәдени - тұрғылықгы сәйкес қызмет көрсету деңгейін қалыптастыру; қоғамдық ұйымдар құру (жиналыс, одақтастар, клубтар, ұйымдар және т.с.с,); қаланын, әлеуметтік инфрақұрылымын қалыптастыру.
• 4. Қаланың көліктік - жоспарлауын ұйымдастыру. Бүл көпшілік жол жүйесі. Оның қоныстандырудағы рөлі ыңғайлы, әрі қысқа жаяу жүруін, қоныстандырудың барлық функционалды аймақтар арасында көліктік байланысты ұйымдастыру; қоныстандырудың архитектурасын жасау.
• 5. Қоныстандыру дамып келе жатқан құрылым ретінде архитектуралық жоспар құрылымын жасау кезінде, оған жетілдіру қабілеттілігін, даму параметрлері мен сипаттамаларына ие және жоспарланбаған қарқынды түзетуге икемді жауап беру мүмкіндігі енеді. Бұл байланыста резервтік территориялар мен тәсілдер туралы айтылады (мысалы, сызықты құрылым) және т.б.
• 6. Қоныстандыру жүйесіндегі қала. Қоныстандыру тұрғын жерлер жүйесінің бөлігі. Тұрғын жерлер жүйесі немесе тұрғын жерлердің топтық жүйесі — бұл табиғи — ландшафт орталығы профиль мен қоныстандырудың әр түрлі көлеміндегі рационалды кеңістікті топ құру.
• 7. Кешенділік - қоныстандыруды дамыту кезіндегі бес негізгі мәселелерді қарастыруға негізделеді: әлеуметтік, экологиялық, экономикалық, эстетикалық және техникалық.

Жоспарлаудың әлеуметтік мақсаты келесідей әлеуметтік функцияларды қамтамасыз етумен байланысты: тұрғын - үй, білім беру, қызмет көрсету, демалу, еңбек, басқару.

Экологиялық физикалық, санитарлы - гигиеналық және климаттық параметрлермен белгіленетін ортаның өмірге қажеттілігін қамтамасыз ету. Бүл қызметтің мәні қоршаған ортаны қорғау мәселесімен анықталады.

Экономикалық мақсаты территориялық ресурстарды рационалды пайдалану және өндірістің негізгі факторларын тиімді пайдалану.

Эстетикалық мақсаты қоршаған ортаны толық эстетикалық сапамен қамтамасыз ету.

Техникалық мақсаты территорияның рельефтерімен байланысты, қара топырақтың қабілеті, т.б. инженерлік - геологиялық қызметтер мәселелерін шешу. Сонымен катар аймақтағы құрылыс материалдар өндірісін және құрылыс базасының, материалды - техникалық мүмкіндіктерін дамыту.

Қала құрылысын жобалаудағы барлық принциптер мен талаптар адам кызметі үшін жағымды жағдайлар жасау үшін бағытталған. Барлық қала құрылыс нормалар мен ережелер осы идеяға негізделген. Мысалы, тұрғын - үй құрылысы үшін табиғи жағымды және санитарлы жағдайлары бар тілемдерді  - өзенге жақын, су қоймаларын, көгалдандыру жерлерін бөліп береді. Адамға қамқорлық жасауда экологиялық ережелерге сәйкес қоршаған орта талаптарын есепке алады.

Жоғарыда аталған физикалық, әлеуметтік, экономикалық және саяси факторлар жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу ортасының дамуын анықтайды.

Жылжымайтын мүлікті бағалау теориясында объектінің орналасу ортасының дамуы төрт циклын белгілейді:

1. өсуі;
2. тұрақтылық;
3. құлдырау;
4. жаңару.

<h4>1.4.1 Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу жерлерінің даму циклы

Бағалаушы мүліктік кешен құнының даму жоспарын беру үшін, бағаланатын жылжымайтын мүлік объектілерінің орналасу жері мен тұрғылықты жерлердің қай циклда және даму циклының қай жерінде орналасқанын нақты анықтау қажет.</h4> Мысалы, қаржылық жағдайы төмен, жеңіл өнеркәсіптік кәсіпорын бағаланады (тігін фабрикасы). Оның орналасқан жерінде өңдейтін өнеркәсіп кәсіпорындарының күшті дамуы байқалады. Халықтың жұмыспен қамтылуы көбейеді, табыстар өседі, өмір сүру деңгейі жоғарылайды. Яғни, бағаланатын объектінің (тігін фабрикасы) орналасқан жері өсу кезеңіне кіреді. Дайын тігін өнімдеріне сұраныстың өсетінін күту қажет. Аймақта басқа тігін кәсіпорындары жоқ. Аталған фабриканың мүліктік кешен құнының өсуі болады деп күтіледі. Бұл потенциалды инвестордың кәсіпорынды немесе оның акция пакеттерінің бөлігін сатып алуы мүмкіндігі.

Аталған мысалда жылжымайтын мүлік объект нарығының экономикалық ахуалын ғана емес, сонымен бірге аудандардың, қалалардың және объектілердің орналасу аймағын да талдау қажет. Кейде экономиканы ұлттық және халықаралық деңгейдегі аспектілер түрінде қарастыру керек: өнеркәсіптік және жұмыспен қамтылу көзқарасы дамып келе жатқан экономикалық құрылымы жағынан; қызмет көрсету сферасының әрі қарай дамуын қамтамасыз ететін және тауар өндірісін ұлғайтуға әкелетін, өндірістік факторлардың үйлесуі; шығындардың өсуі және оның өндірістің дамуына, ақша айналысының мәселелеріне әсер етуі. Әлеуметтік сферада жеке адамдар мен халықтар топтарының қажеттіліктерін қарастыру қажет:

• халықтың әлеуметтік құрылымның өзгеруі, оның жұмыспен қамтылуы;
• жұмыспен қамтылудың өмір сүру түріне әсер етуі;
• отбасы құрылымы мәселелерінің жас, мамандық және білімділік деңгейінің көзқарасы;
• жерді иелену құрылымының өзгеруі және оның тұрғы н үй нарығына әсері;
• халықтар табысы және аз табысы бар отбасының көлік шығындарына әсер етуі.

Яғни, жылжымайтын мүлік объектісіне аталған факторлардың 3 деңгейде әсер етуін қарастыру қажет: аймақтық, жергілікті және тікелей қоршаған ортасы бойынша, сонымен бірге жылжымайтын объектісін қоса алғанда.

1970 - 1980 жж. арасындағы Англия мен АҚШ - тағы жылжымайтын мүлік объектілерінің орналасу жерлерінің өзгеру тенденциясын қарастырайық. Бұл елдерде, осы кезде, ішкі қалалық аудандардың құлдырауы байқалады, онда халық пен жұмыс орындарының жалпы қысқаруы көрінеді. Ішкі қалалық аудандардағы халықтар 20 пайызға дейін азайды. Мысалы, Лондон сол уақытта 400 мың өндірістік жұмыс орындарынан айырылды. Оған негізгі себеп, кәсіпорындарды ішкі аудандардан орнын ауыстырмай, оларды жауып тастау болды.

Ішкі аудандардағы өнеркәсіптердің құрылымын кайта құру үрдістерінде, жоғары маманданған жұмыс күшін қажет етті, бұл өз кезегінде жұмыс орындарының санын қысқартты. Жұмысқа орналасу қиын болды. Ішкі аудандарда қалған жұмысшылардың кеп бөлігі, білімі мен тәжірибесі болмағандықтан, жұмысқа орналасуға мүмкіндіктері болмады. Қалалардың ескі ішкі аудандарында құлдыраудың көптеген белгілері пайда болды. Англия Үкіметі қаланың ішкі аудандарына арнайы көмек көрсету бағдарламасын дайындады. Ресурстар жұмыс орындарын құруға, спортты дамытуға, дамалу орындарына және тағы басқа бағдарламаларғы жұмсалды. Арнайы аймақтар құрылды, онда барлық шектеулер алынып, салық салудың жеңілдетілген түрі қолданылды. 1980 жылдың ортасына қарай, ішкі аудандардағы халық пен жұмыс орындарының қысқару қарқынының баяулауы байқалды. Бірақ неғұрлым құлдыраған аймақтарда жұмыссыздық пен соған сәйкес құлдырау индекстері де көбейді. Ескі өнеркәсіптік аймақтағы шахтерлік және өнеркәсіптік қалалар құлдырап жатқанымен, дамып жатқан қала шеттері өмір сүріп келеді.

АҚШ - та осы жылдарда да ірі қалалар мен ескі өнеркәсіптік аудандардан ауылдық жерлерге халықтар мен жұмыс орындарының орталықтан кету тенденциясы пайда болды. Бұл бір жағынан қала шетіндегі тұрғым - үй құрылысы мен автожолдар құрылысының дамуына, екінші жағынан ішкі қалалардың құлдырауы мен дамымай қалуына алып келді. 1970 жылдардан бастап солтүстік - шығыс штаттарынан Күнгей белдеулікте орналасқан штаттарға көшіп-қону басталды. Егер 1970 жылдан 1980 жылдар арасындағы мерзімде АҚШ халқының жалпы өсімі 10,9 пайыз болса, күнгей штаттарындағы халықтардың өсімі 30 - дан 60 пайызға дейін жетті. Президент Картерге ұсынылған қала құрылыс саясаты туралы баяндамада ішкі қалалардағы халықтың оңтүстік пен батысқа көшіп - қонуына қолдау көрсету шешімдері ұсынылды. Бірақ бұл шешім, қалған адамдармен не істейміз деген сұраққа жауап болмағандықтан қабылданбады. Сонымен бірге, миллиондаған адамдар осы ұсынысқа қарсы болмады: орталық қалалар бос болды, үлкен метрополиялар құлдырауда болып, дамып келе жатқан штаттардың қалалары мен ауылдық аймақтарына халықтар көп мөлшерде оралып жатты. Онда неғұрлым еркін өмір сүру мүмкіндігі, таза ауа мен көршілермен жақын қарым - қатынастары, жоғары табыс табу деңгейі, жас отбасыларының көп болуы болды.

Францияда экономикалық өмірдің негізгі дамыған аймақтарында халықтың көп шоғырланып және одан тыс жерлерде тоқырау мен құлдырау жағдайы қалыптасты. Қазақстан экономикасында да осыған ұқсас тенденциялар қалыптасуда. Бір кәсіпорындар жақсы қызмет жасауда, басқалары қалыптасқан жағдайда рентабельсіз, ескі өндірісін жауып және неғұрлым пайдалы жаңасын ашады, үшіншілері мүлдем жабылып қалады. Жерді пайдалану сипаты мен оған меншік түрі өзгереді, пайыздық қойылымдар өзгереді, экономикалық жағдайларда туындайтын жаңа мүмкіндіктер ашылады. Халықаралық жаңалықтар шикізат ресурстарының құнына әсер етеді. Оларды қадағалап және дұрыс түсіндіру нәтижесінде жылжымайтын мүлікті бағалау шешімдерін қабылдауға мүмкіндік береді.

Жоғарыда қарастырылған факторлар кестеде жүйеленген.

Жылжымайтын мүлікті бағалауға әсер ететін экономикалық, әлеуметтік, саяси және физикалық факторларды қарастыра отырып, біз сонымен қатар экономикалық талдаудың қолданбалы мәселелерін шештік, оған меншік объектілерді бағалау да жатады. Олардың қорытынды нәтижелерін алу үшін ақпаратты жинау, талдау мен өңдеудің жүйеленген әдістерін жатқызамыз. Жоғарыда қарастырылған факторлар мазмұнына негізделе отырып, бағалау үшін жиналатын, мүлік құнына әсер ететін ақпаратты үш үлкен топқа бөлуге болады.

Кәсіпорын мүлігінің құнына әсер ететін факторлар

Экономика - географиялық көзқарас жағынан жалпы және салыстырмалы мәліметтер үш иерархиялық деңгей бойынша дайындалды: аймақтық, қалалық және жақын қоршаған орта бойынша. Құнды бағалауға әсер ететін, факторлардың құрамында сандық және сапалық сипаттамалары бар мәліметтер болып табылады: бағалау құнының мөлшерінің есебін және бағалау объектілерінің орналасу жерін талдауға және бағалауға арналған экономикалық негіз береді.

Сұраныс пен ұсыныс бойынша мәліметтер

<h4>1.4.2 Кәсіпорын құнына бақылаулы және бақылаусыз қатысудың әсер етуі

Бақылау деңгейі бағаланатын кәсіпорын құнына әсер етеді. Бақылау әсері бағаланатын кәсіпорынның құлына байланысты құқықтық іс әрекет жасауға тәуелді болады. Мысалы:</h4>

1. 1. Директорлар кеңесінің мүшелерін таңдау және кәсіпорын жұмысының бағытына өзгерту енгізу.
2. 2. Келешектегі даму саясатын бекіту және кәсіпорын жұмысының бағытына өзгерту енгізу.
3. 3. Басқару мүшелеріне сыйақылар мен артықшылықтарды анықтау.
4. 4. Кәсіпорын активтерін сатып алу, сату немесе жоюы.
5. 5. Шарттарды жасау үшін серіктестерді таңдау.
6. 6. Басқа кәсіпорындарды жұтып алу мен қосылу туралы шешім қабылдау.
7. 7. Кәсіпорынды жою, сату, қайта құру.
8. 8. Кәсіпорынның өзіндік акцияларын сату немесе сатып алу.
9. 9. Ашық саудаға жаңа акция шығарылымын тіркеу.

10. Шаруашылық қызмет қорытындысы туралы есептілікті бекіту.

11. Дивидендтерді анықтау және төлеу.

12. Ішкі тәртіп ережелері мен жарғылық қасаттарға өзгерту енгізу.

Аталған құсықтардың әрбіреуі өз алдына құнға ие. Сондықтан, бағалаушының алдында кәсіпорынның бақылаулы пакет акцияларының құнын анықтау мәселесі тұрғанда, ол осы құқықтардың құны мен жиынтығын анықтауы қажет.

Бақылаулы пакет акция иесінің құқықтары бірқатар шарттармен шектелуі мүмкін. Мысалы, директорлар кеңесінің мүшелерін таңдау кезіндегі сайлау шарттары немесе құрылтайшылық құжаттарда қалыптастырылып, белгіленген шектеулер немесе акционерлер арасында акцияларды нақты бөлу туралы алдын ала шарттар. Аталған жағдайға келесі жағдай мысал бола алады.