Аренда Предприятий

ify">     Договор аренды транспортного средства, как с экипажем, так и без него должны быть заключены в письменной форме независимо от его срока. 

     Аренда  зданий и сооружений 

     Здесь в качестве особого объекта договора аренды выступают здания и сооружения. Особенность состоит в том, что здания по своему качеству недвижимости объектов, неразрывно связаны с определённым земельным участком, и их передвижение, как правило, невозможно.

     Здание - физически неделимый архитектурно-строительный объект, имеющий определенное функциональное значение. Здание - наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

     Понятие сооружения намного шире и является обобщающим. Так, под сооружением понимается единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций.

     Различают:

     1. гражданские сооружения (в том числе здания):

     - жилые, спортивные, рекреационные и т.п.;

     2. транспортные сооружения:

     - дороги, ЛЭП, трубопроводы;

     3. гидротехнические и мелиоративные сооружения;

     4. емкостные сооружения:

     - резервуары, бункеры, силосы. [2,37]

     Договор аренды здания или сооружения заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Кроме этого, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

     По  договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

     Аренда  здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

     В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

     В договоре аренды здания или сооружения должен быть указан размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.  

     Финансовая  аренда (лизинг) 

     По  договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

     Основная  особенность финансовой аренды состоит  в том, что в аренду сдается  не имущество, которое ранее использовал  арендодатель, а новое, специально приобретенное арендодателем исключительно с целью передачи его в аренду. Для финансовой аренды характерно, что срок аренды приближается к сроку службы оборудования. По окончании срока аренды в соответствии с условиями договора арендатор вправе приобрести имущество в собственность, возобновить договор на более льготных условиях, либо вернуть имущество арендодателю.

     Классический  договор финансовой аренды связывает  трех лиц:

     1. продавец (изготовитель) имущества;

     2. приобретатель (арендодатель) имущества;

     3. арендатор. [4,22]

     Обычно  участники финансовой аренды связаны между собой не одним, а двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли - продажи, а с арендатором - договор финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны: как правило, арендатор, а не арендодатель, осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли - продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли - продажи, его цене, сроках и месте поставки.

     Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

     Учитывая, что аренда предприятий является основным вопросом курсовой работы, данная проблема будет раскрыта далее более подробно. 

     1.3. Аренда предприятий,  её особенности 

     По  договору аренды предприятия в целом  как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

     Следует отметить, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. То есть, если в аренду сдаётся нефтеперерабатывающее предприятие (необходимо специальное разрешение – лицензия на переработку нефти), то фирма–арендатор должна получить собственную лицензию на данный вид деятельности.

     Аренда  предприятий получила широкое распространение  в конце восьмидесятых - начале девяностых годов. Нормы ГК РФ об аренде предприятий регулируют отношения по аренде предприятий любой формы собственности, в том числе частных, государственных и муниципальных, принадлежащих общественным организациям и т.п.

     Аренда  предприятий характеризуется рядом отличительных черт:

     1. предметом аренды является предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Целью аренды предприятия в связи с этим может быть продолжение арендатором его промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации;

     2. по договору аренды предприятия арендодатель обязан передать арендатору во временное возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другое;

     3. материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия, - запасы сырья, материалов, топлива и прочее - арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);

     4. арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя в пользовании на основании договора или другом законном основании.

     5. арендатору предприятия передаются не только материальные ценности, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права;

     6. арендодатель может уступить арендатору предприятия права требования, в том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Перевод долгов может производиться с согласия кредиторов.

     Гражданское законодательство РФ предусматривает, что юридическое лицо вправе заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, только на основании специального разрешения (лицензии). В пункте 2 статьи 656 устанавливается, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или другим правовым актом. Что касается обязательств сдаваемого в аренду предприятия, исполнение которых арендатором невозможно из-за отсутствия у него лицензии, то арендодатель не освобождается от них (включая ответственность перед кредиторами). Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, определяется Федеральным законом РФ от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

     В целях защиты интересов кредиторов и с учетом требований ст. 391 ГК о переводе долга на другое лицо, который допускается только с согласия кредитора, ст. 657 ГК обязывает арендодателя до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включаемым в состав предприятия. Если кредитор, получивший такое уведомление, не сообщит письменно арендодателю о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение трех месяцев потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. Под прекращением обязательств в данном случае следует понимать досрочное расторжение договора (когда обязательства носят договорный характер). Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск с соответствующими требованиями - об исполнении или прекращении обязательств и возмещении убытков - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Арендодатель и арендатор несут в этих случаях солидарную (общую, когда исполнение обязательств может быть предъявлено к обоим, так и к одному из них) ответственность по долгам, включенным в состав переданного в аренду предприятия.

     Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном порядке, может предъявить иск об удовлетворении требований,

     Закон (ст. 658 ГК РФ) обязывает заключать договор аренды предприятия только в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Этим самым исключается возможность использования иных способов письменного оформления договора (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме этого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и так далее, а также характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение этих требований влечет признание договора недействительным.

     Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и только с момента ее осуществления считается заключенным. Эта норма установлена в соответствии со ст. 164 ГК, предусматривающей обязательную регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом (как имущественный комплекс) признается недвижимостью.

     Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному  акту. До этого на предприятии должна быть проведена инвентаризация имеющихся  материальных ценностей, составлен баланс, отражающий все активы и долги предприятия. Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации и отраженных в его балансе, при этом в акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость. Кроме того, необходимо перечислить принадлежащие арендодателю и передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным договорам. Передаточный акт подписывается передающей и принимающей стороной - арендодателем и арендатором.

     Ст. 659 возлагает обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая  составление передаточного акта и представление его на подпись, на арендодателя. На него относятся  и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иной порядок передачи и распределения соответствующих затрат.