Аренда Предприятий

     1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

     2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

     3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков. [1]

     Арендатор также несёт определённую ответственность по содержанию арендованного им имущества. Так, в силу ч. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан  поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

     Гражданское законодательство РФ устанавливает определённые гарантии для арендаторов в случае изменения собственника сданного в аренду имущества. Так, согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

     Выше  отмечалось, что арендатор имеет  право с согласия арендодателя сдавать  арендуемое имущество в субаренду. Здесь необходимо уточнить, что если иное не предусмотрено договором аренды, в случае досрочного прекращения договора аренды, договор субаренды также прекращает своё действие. При этом, субарендатор имеет полное право заключить с арендодателем новый договор на арендуемое имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока. В случае отказа заключения такого договора, нарушенные права восстанавливаются в суде.

     Что касается досрочного расторжения договора аренды, то законодателем предусмотрено несколько вариантов досрочного расторжения договора аренды:

     1. По требованию арендодателя, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

     - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

     - существенно ухудшает имущество;

     - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

     - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

     - в иных случаях, установленных  договором аренды.

     2. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

     - арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

     - переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

     - арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

     - имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

     - иных случаях, установленных договором аренды. [6,62]

     Следует отметить, что в случае окончания  срока действия договора аренды, арендатор  имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый  срок (ст. 621 ГК РФ).

     При прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Необходимо отметить, что улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

     Договор аренды может быть заключен с последующим  выкупом арендуемого имущества. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

     В статье 625 ГК РФ устанавливаются определённые особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества, к которым относятся:

     прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда.

     Необходимо  отметить, что перечисленные выше общие положения о договоре аренды применяются к различным видам этого договора и различным видам сдаваемого в аренду имущества, но в тоже время, некоторые виды арендных отношений имеют свои определённые особенности, которые будут рассмотрены далее. 

     1.2. Виды аренды 

     Как отмечалось выше, в качестве объектов аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть, непотребляемые вещи.

     Когда говорят о видах аренды, то в  первую очередь в качестве квалифицирующих признаков рассматривают то имущество, которое сдано в аренду и способ сдачи в аренду этого имущества. Именно поэтому, законодатель, учитывая некоторые особенности гражданского обращения определённого имущества и определённые способы сдачи имущества в аренду, выделяет следующие виды аренды (рис. 1.1.):

     1. Прокат;

     2. Аренда транспортных средств;

     3. Аренда зданий и сооружений;

     4. Аренда предприятий;

     5. Финансовая аренда (лизинг).

     Необходимо рассмотреть эти виды отдельно, определив основные отличительные признаки.

     

     

       

     

       

     Рисунок 1.1. Виды аренды 

     Прокат 

     Правоотношения  прокат регулируется статьями 626-631 ГК РФ.

     По  договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Договор проката является разновидностью договора аренды. Выделение его в особый вид обусловлено спецификой, связанной с целями этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов.

     В качестве арендодателей по договору проката выступают коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью (в большинстве случаев это специализированные службы проката).

     Предметом проката может быть только движимое имущество, предоставляемое во временное владение и пользование за плату. В основном это вещи, используемые в потребительских целях: предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и другое. Объектом проката могут быть и другие вещи, например приборы и некоторые виды оборудования, используемые, в частности, научно - исследовательскими организациями, некрупными предприятиями, строительными и другими организациями. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно, так как потребность в ней может возникать у различных организаций или граждан - предпринимателей на сравнительно непродолжительный срок.

     Следует отметить, что договор проката отнесен к категории публичных договоров. Согласно ст. 426, публичным признается договор, заключаемый коммерческой организацией, специализирующейся на продаже товаров, выполнении работ либо оказании услуг широкому кругу потребителей, которая в силу характера своей деятельности обязана их предоставлять любому заинтересованному лицу. В этой связи организация - арендодатель не вправе, при наличии возможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказывать кому-либо в заключении договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим, в том числе при определении размеров платы за пользование предметами проката и других условий (они для всех пользователей должны быть одинаковыми). Исключением являются лишь случаи, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. При необоснованном отказе коммерческой организации от заключения публичного договора потребитель (будущий арендатор) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этой организации заключить договор.  

     Аренда  транспортных средств 

     Аренда  транспортных средств имеет две разновидности:

     1. Аренда транспортного средства  с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

     2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

     В первом варианте предполагается аренда транспортного средства с экипажем. По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

     Арендодатель  в течение всего срока договора аренды транспортного средства с  экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного  средства, включая осуществление  текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

     Если  договором аренды не предусмотрено  иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель. Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

     Необходимо  отметить, что в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

     Во  втором варианте транспортное средство сдаётся в аренду без экипажа, то есть, договор аренды заключается без оказания услуг по его управлению и технической эксплуатации. Здесь арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.