Жилищная политика

Введение

Жилищный вопрос – один из наиболее социально значимых вопросов, который нельзя решить раз и навсегда. Он требует постоянного внимания к себе со стороны властей. И от того, насколько остро обстоят  дела в жилищной сфере, в большой  степени зависит и социально-политическая и социально-экономическая обстановка в регионе, ее состояние может  служить показателем общего благополучия региона. Острота этой проблемы обусловлена  тем, что в целом по России не имеют  жилья или остро нуждаются  в улучшении жилищных условий  более 8 миллионов человек, а в  неблагоустроенных квартирах проживает  до 30% населения страны.

В настоящее время проблемы, связанные с жильем относятся  к самым сложным и болезненным  проблемам. Для решения этих проблем  необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий  в различных отраслях народного  хозяйства области. Жилищная сфера  очень многогранна и соприкасается  практически со всеми сферами  человеческой деятельности, поэтому  для выработки и реализации жилищной политики необходимо привлечение специалистов из различных сфер государственного и муниципального управления, а именно: экономики, финансов, управления имуществом, землепользования, социальной защиты и др. 

1. Сущность жилищной политики. Государственная и муниципальная  жилищная политика.

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является сегодня мощным фактором, определяющим современное состояние  экономики.

Потребность в жилье входит в число первичных потребностей человека, а жилищная проблема относится  к одной из основных социальных проблем. Отсутствие жилья и плохие жилищные условия — одна из главных причин снижения рождаемости, семейных конфликтов, детской беспризорности. Потребность  человека в жилье зависит от многих факторов и в принципе безгранична.(7) Поэтому суть жилищной проблемы заключается  в дефиците жилья, рассчитанном исходя из определенных нормативов, стандартов жилищной обеспеченности.

Существует много определений  понятия «жилищная политика». Следует  отметить некоторые из них:

Под жилищной политкой в  целом понимается совокупность целей  и способов действий по их реализации, формируемых органами власти и управления и отражающих наиболее предпочтительные направления развития жилищной сферы.

Под жилищной политикой понимается деятельность государства и муниципальных  образований, направленная на обеспечение  граждан Российской Федерации качественным жильем как путем прямого участия  в строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью  создания эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.

Жилищная политика представляет собой совокупность мер, направленных на создание условий и упорядочение процессов, обеспечивающих возможность  свободного выбора, способа удовлетворения индивидуальных жилищных потребностей всех категорий населения, имеющих  различные доходы.

Второе определение в  большей степени раскрывает сущность жилищной политики государства и  дает более точную оценку направлениям, которые включает в себя государственная  жилищная политика. Конечно, это далеко не все направления, которые реализуются, как на федеральном, так и на региональном уровне, их гораздо больше, но в этом определении довольно четко отражена специфика деятельности государства в жилищной сфере.

Жилищная сфера в настоящее  время находится в состоянии  переходного периода, характеризующегося поворотом от административно-распределительной  и централизованно-управляемой системы  к открытой, свободной, основанной на превращении жилища в товар, на самостоятельном  взаимодействии хозяйствующих субъектов, повышении статуса потребителя  жилья, удовлетворении потребностей населения  в жилье на основе спроса и предложения.

Жилищная политика, таким  образом, представляет собой систему, охватывающую перспективные направления  и первоочередные мероприятия при  ориентации на рыночные методы решения  жилищной проблемы за счет изменения  структуры нового строительства, включения  в рыночный оборот средств социальных групп со средними доходами и изменением подходов к формированию структуры  управления муниципального образования (8).

Сейчас практически большинство  вопросов жилищных правоотношений, ранее  относившиеся к ведению государства  с началом рыночных реформ переданы субъектам федерации и органам  местного самоуправления.

Необходимо отметить, что  основными направлениями реализации жилищной политики являются:

- совершенствование нормативной  правовой базы, направленной на  создание условий строительства

муниципального социального  жилья и развитие системы ипотечного кредитования;

- строительство муниципального, социального жилья, не подлежащего  приватизации;

- выдача за счет средств  бюджетов всех уровней безвозмездных  субсидий категориям граждан,  имеющим низкий и средний доход;

- развитие системы ипотечного  кредитования с переходом в  самофинансируемую систему;

- привлечение свободных  средств пенсионных и страховых  фондов в ипотеку;

- создание базы стройиндустрии, обеспечивающей строительство комфортабельного, отвечающего современным требованиям  жилья;

- введение новых форм  управления в жилищно-коммунальной  сфере, обеспечивающих привлечение  частных инвестиций в коммунальный  сектор.

На современном этапе  реформирования жилищной сферы основная задача государственной жилищной политики - разрабока механизмов повышения  доступности жилья для различных  категорий населения.

В разных странах существуют различные варианты (модели) жилищной политики: либерально-реформистский, неоконсервативный  и патерналистский (7):

• Либерально-реформистский  подход заключается в выделении государственных ассигнований на строительство жилья и сдаче его в наем за умеренную плату. Проведение такой политики позволяет решить проблему нехватки жилья, однако не решает проблемы его качества, так как решить ее в полном объеме за счет государственных средств практически невозможно. Более того, проведение либерально-реформистской политики в течение длительного времени порождает социальное иждивенчество в жилищной сфере и неэффективное использование финансовых ресурсов (7).
• Неоконсервативный  подход характеризуется тем, что основным способом решения жилищной проблемы является расширение индивидуального домовладения, приватизация государственного и муниципального жилья и передача управления жильем частным компаниям. Такая политика позволяет значительной части населения (среднему классу) стать собственниками жилья, однако малоимущее население имеет весьма ограниченный доступ к жилью. При реализации неоконсервативной политики ограничиваются бюджетные расходы на жилищные программы, что приводит к обострению дефицита дешевого жилья при значительных масштабах пустующего дорогого жилья.
• Патерналистский  подход к жилищной политике конституирует жилье как важнейшее социальное благо, которое должно предоставить государство или предприятие-работодатель бесплатно и распределить в порядке жилищной очереди. Жилье в данном случае является не товаром, а продуктом наделения, тогда как государственное регулирование всецело вытесняет рынок. В структуре собственности на жилье доминирует государственный сектор. Такая политика была характерна для СССР.

Каждый  из указанных подходов может быть эффективным лишь в  определенный период времени и для  определенных социально-экономических  условий. Однако долгое применение какого-то одного варианта жилищной политики неизбежно  приводит к кризису. Поэтому во многих странах для решения жилищной проблемы применяется смешанный  тип жилищной политики, сочетание  рынка жилья и института государственного обеспечения (7).

Жилищная политика, сформировавшаяся в России в начале XXI столетия, характеризовалась переходом от преимущественно патерналистского к преимущественно неоконсервативному подходу и основывалась на следующих отправных положениях:

1. Бесплатное жилье в  порядке очереди предоставляется  только нуждающимся в нем малоимущим  и некоторым другим категориям  граждан на условиях социального  найма. Оно находится преимущественно  в муниципальной (в отдельных  случаях в государственной) собственности  и не подлежит приватизации.

2. Остальные граждане, проживающие  в неприватизированных жилых  помещениях (кроме специализированного  жилищного фонда), могут приватизировать  их бесплатно в период до 2007 года или заключить договор  коммерческого найма с собственником  жилого помещения. В этот же  срок малоимущие граждане, ранее  приватизировавшие свои жилые  помещения, имеют право передать  их в муниципальную (в отдельных  случаях в государственную) собственность  и заключить на них договор  социального найма при условии,  что они являются для них  единственным местом постоянного  проживания и свободны от обязательств  перед другими лицами.

3. Граждане, желающие улучшить  свои жилищные условия и не  являющиеся малоимущими, приобретают  жилые посещения на рынке жилья  с использованием различных кредитных  механизмов, для чего в России  формируется рынок доступного  жилья.

Указанные отправные положения  нашли свое отражение в новом  Жилищном кодексе РФ, принятом в 2004 году. Основы  жилищной политики в современной  России определены Законом РФ «Об  основах федеральной жилищной политики»  и федеральной целевой программой «Жилье» на 2002-2010 гг. , в которой указаны основные цели и задачи в области обеспечения доступности жилья и жилищного строительства, разграничены функции федерального центра, регионов и муниципалитетов в жилищной сфере. Разработана также международная программа развития жилищного строительства в России "Дом для вашей семьи". В рамках программы "Жилище" разработаны подпрограммы "Свой дом" и "Сельский дом".

Утвержден федеральный стандарт жилищной обеспеченности: 18 кв. м общей  площади на человека при составе  семьи из трех и более человек, 42 кв. м на семью из двух человек, 33 кв. м или однокомнатная квартира на семью из одного человека (1).

В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа  «Жилище» на 2011-2015 гг. (включая входящие в ее состав подпрограммы). Для достижения намеченных целей и количественного  и качественного обоснования  принимаемых решений необходим  постоянный мониторинг рынка жилья. Ключевыми здесь должны стать  индикаторы, отражающие изменение доступности  жилья для населения[21, с. 49].

С начала перехода к рыночным отношениям основная часть государственного жилья  в нашей стране была передана в  муниципальную собственность, включая ведомственный жилищный фонд, передававшийся в процессе приватизации государственных предприятий. Более  половины жилья, переданного в муниципальную  собственность, приватизировано, т. е. передано в частную собственность.

Муниципальная жилищная политика представляет собой  совокупность систематически принимаемых решений и мероприятий  с целью удовлетворения потребностей населения в жилье. Реализация жилищной политики является одной из главных  задач муниципальных органов  власти. В каждом муниципальном образовании  должны быть установлены муниципальные  нормативы жилищной обеспеченности, учитывающие местные условия (7).

Федеральный закон 2003 г. относит  к компетенции  городских и  сельских поселений и городских  округов в сфере жилищной политики:

• обеспечение малоимущих граждан, проживающих  в поселении или городском округе и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством;
• организация строительства муниципального жилищного фонда;
• создание условий для жилищного  строительства.

В рамках реализации этих задач  органы местного самоуправления поселений  и городских округов формируют  муниципальную жилищную политику как  систему мер, обеспечивающих (для  малоимущих) либо содействующих обеспечению  потребностей граждан в жилище на муниципальном уровне.

Ниже приведен перечень вопросов в данной сфере, решение которых  обеспечивают органы местного самоуправления:

1. Порядок учета жилищного  фонда, распределения и перераспределения  малоимущим гражданам жилых помещений  по договорам социального найма  и иным гражданам по договорам  найма, аренды, а также их продажи  гражданам в муниципальном жилищном  фонде.

2. Учет на основе социальных  норм размера площади жилья,  приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется  предоставление компенсаций по  оплате жилья и коммунальных  услуг.

3. Организация жилищного  строительства за счет всех  источников финансирования.

4. Предоставление и продажа  в установленном земельным законодательством  порядке земельных участков застройщикам  для жилищного строительства  на территориях, определенных  градостроительной документацией.

5. Возможность получения  налоговых и финансово-кредитных  льгот предприятиями, учреждениями, организациями, предпринимателями,  осуществляющими жилищное строительство.