Оценка земель

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит  центральное место при любой  системе общественного устройства.

Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим  в производстве всех других товаров  и благ.

В рыночной среде  земля имеет многофункциональное  назначение в качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую  экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или  пространственный базис, являющийся объектов хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что  она служит местом обитания и условием жизни людей. И наконец, земля, как  территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу этого  земля, как невосполнимый природный  ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа  земельных участков в России на современном  этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного  перераспределения земель между  собственниками экономическими методами, объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм.

Совершение сделок с земельными участками требует  глубоких и систематических знаний особенностей земельного рынка, которые  происходят из специфики самого товара - земли.

Вовлечение соответствующих  категорий земель или прав пользования  ими в узаконенные рыночные отношения  стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательской  деятельности земля не только служит определенной гарантией стабильности бизнеса и сохранения капитала, но и имеет особую престижность в  общественном сознании.

Рынок земли  является неотъемлемой частью экономики  любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли  обладает целым рядом специфических  особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет  говорить об иррациональном характере  ее стоимости. Тем не менее, земля  является объектом купли-продажи; с  ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в  зависимости от тех или иных природно-климатических  условий, а также местонахождения  участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в  следствие фиксированности площади  земельных угодий природой, предложение  земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение  земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность  увеличить имеющуюся у него земельную  площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли  в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных  участков, отдавая предпочтение сдаче  земли в виде аренды, они получают право получения стабильного  дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается  принципиальная особенность рынка  земли.

Земельный рынок  формирует условия, стимулирующие  эффективное использование земли  и вынуждает отдельных субъектов  отказаться от части земли или  от всего участка, если он не функционирует  эффективно.

Однако рынок  земли далек от совершенства и  не является гарантом стабильности. Восполнение  недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано  в первую очередь создать условия  защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и  разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих  субъектов аграрного сектора. Любая  государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный  свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне  наличия у государства банка  данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли  следует понимать не только куплю-продажу  земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются  в той или иной форме отношения  собственности на землю.

2.1 Анализ земельного  рынка России

Земельный рынок  России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный  кодекс РФ, ряд федеральных нормативных  правовых актов и аналогичных  актов субъектов Федерации устанавливают  право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи  земельных участков, сдачи их в  аренду, дарения, залога и т. п.

Однако российский земельный рынок еще очень  слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности  в рыночный оборот остается сдача  ее в аренду. При этом площадь  земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1 процента от земельного фонда РФ[1].

Представленные  в табл. 1 данные, полученные на основании  государственной отчетности (по форме 3-зем), свидетельствуют о явном  и устойчивом преобладании арендных отношений среди прочих видов  сделок с землей (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу  органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 0,42–0,45 процента земельного фонда.

Цены за аренду государственных земель устанавливались  постепенно, по мере вовлечения земельных  участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых  устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного  производства. На формирование цен  продолжают оказывать большое влияние  субъективные причины, не поддающиеся  анализу и обобщениям[2].

В целом администрации  большинства субъектов Федерации  при формировании арендных цен руководствуются  действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования  земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение  также учитываются. В среднем  по России в 2007 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий  торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах  составила 50,6 рубля, а в сельских населенных пунктах — 4,8 рубля, для  городских промышленных предприятий  — 4,1 рубля и 0,62 рубля — для  промышленных предприятий, расположенных  в сельской местности; частные арендаторы-предприниматели  платили в городах и поселках 34,4 рубля, в сельских населенных пунктах  — 23,1 рубля. Самый большой размер арендной платы для предприятий  торговли зафиксирован в 2007 году в Санкт-Петербурге — в среднем 400,8 рубля, и в городах  и поселках Омской области — 186,2 рубля. Индивидуальным городским и  поселковым предпринимателям больше всего  пришлось заплатить на территории Республики Саха (Якутия) — 619,3 рубля и Липецкой области — 400 рублей.

Значительное  распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2007 году права  аренды были выкуплены на 6 936 земельных  участках площадью 24 533 гектаров в 46 субъектах  РФ. Лидерство здесь принадлежало Москве (1 693 сделки, 217,5 гектаров) и Нижегородской  области (1 172 сделки, 35 гектаров).

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2007 году пополниться на 30,3 миллиарда  рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда  рублей.

Продажа государственных  и муниципальных земель гражданам  началась в соответствии с указами  Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению  земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах  по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность  земельных участков под этими  объектами» от 22 июля 1994 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 2005 года количество продаж вновь начало расти. В 2007 году зарегистрировано уже 24 465 сделок на общую площадь 16257 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства (21 356 сделок на общую площадь 2 992,5 гектара). Обладателями наибольших площадей — в сумме 11 383 гектаров — стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше — 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый.

В 35 субъектах  РФ приватизированные предприятия  выкупили 473 участка общей площадью 1 125,6 гектара, в том числе в  городах и поселках 415 участков площадью 1 006,7 гектара, что почти в два  раза ниже показателей 2005 года и близко к значениям 2006 года.

По 2007 год включительно неизменным лидером по числу предприятий, выкупивших землю, являлся Санкт-Петербург. На его долю в указанном году пришлось 118 участков общей площадью 22 гектара (25 процентов от всех участков данной категории по России в целом).

Цены на продаваемые  земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. При этом они руководствуются  нормативной ценой на землю. Это  понятие появилось в первые годы аграрной реформы. Тогда нормативная цена была установлена в размере 50-кратной ставки земельного налога за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. В 1994 году ее размер повысился до 200-кратной ставки налога, а региональные и местные органы власти получили право вводить повышающие коэффициенты, приближающие нормативную цену к рыночной. Согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года органы местного самоуправления имеют право изменять нормативную цену на 25 процентов от установленной субъектом РФ. При этом уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня сложившейся рыночной цены на типичные земельные участки аналогичного целевого назначения.

Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная  цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога. В Республике Коми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельской областях, Ненецком и Таймырском автономных округах  она имеет гибкую шкалу — от 10 до 800-кратной ставки. В других субъектах  Федерации, например в Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае, Чукотском автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставка земельного налога.

Не принимали  постановления о нормативной  цене земли органы исполнительной власти Москвы, Республики Ингушетия, Чеченской  республики и Ямало-Ненецкого автономного  округа.

В табл. 2 приведены  показатели нормативной цены земли  без учета тех субъектов РФ, где она определяется как кратная  ставкам земельного налога.

2.2 Перспективы развития  рынка земли в  России

В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них  пашни - 82 % (4948,25 тыс. га), а это упущенные  возможности пополнить бюджет, используя  эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов  земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит  к другим пользователям - в крестьянские (фермерские) и личные подсобные  хозяйства. Перед правительством стоит  дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного  производства, либо пытаться развивать  агропромышленный комплекс и осваивать  новые земли сельскохозяйственного  назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с  точки зрения пользователей и  меньшую для государства, выигрывает.