Жилищно-коммунальное хозяйство

Введение

      Взятый  в начале 90-х гг. курс на развитие рыночных отношений в экономике  страны, естественно, не обошел вниманием  такую отрасль, как жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ). Отрасль ЖКХ в  дореформенный период составляла, по оценкам специалистов, треть основных фондов страны. Охватывая единое экономическое и географическое пространство, отрасль функционировала под жестким государственным регулированием всех жилищно-коммунальных отношений с доминирующей государственной формой собственности на все основные фонды ЖКХ.

      Курс, взятый на преобразование отрасли, потребовал немедленного решения конкретных проблем, негативно отразившихся на состоянии  недвижимости жилищно-коммунальной сферы. В первую очередь к ним следует отнести:  

• остаточный принцип финансирования;
• отсутствие четкого разграничения властных полномочий и ответственности различных уровней управления за ее сохранность;
• мизерное участие населения в оплате жилья и коммунальных услуг;
• отсутствие рынка жилья и услуг в сфере ЖКХ;
• многофункциональность, а значит, и многоуровневая ведомственная подчиненность предприятий и др.;

      Главными  были вопросы собственности на основные фонды, относящиеся к сфере ЖКХ, ответственности за сохранность  этой собственности, ее целевое использование и развитие.

       В результате преобразований 1991-2000 гг. существовавшая система управления и финансирования ЖКХ претерпела кардинальные изменения. Существенно изменились формы собственности на все объекты жилищно-коммунальной сферы Российской Федерации.

1. Жилищно-коммунальное хозяйство

      Приватизация  муниципального и государственного жилья значительно увеличила долю частного жилья, и к 2005 г. она составила более 63 % по сравнению с 33 % в 1999 г. (включая ЖСК и ЖК).

      Однако  в процессе приватизации не было четко  определено отношение и ответственность собственников жилых помещений к общему имуществу многоквартирного дома, т.е. к той части, которая является неотъемлемой его составляющей, а так же не была достигнута главная цель - передача многоквартирных домов и принадлежащих земельных участков в целом в реальное управление собственникам.

      За  годы преобразований проведена передача муниципалитетам государственного и ведомственного жилищного фонда. При этом доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34 % за счет передачи в частую собственность. Государственное (ведомственное) жилье составляет в настоящее время 142,0 млн. кв. м, или 5,1 % от всего жилищного фонда страны.

      Сформированный  таким образом рынок жилья  и созданная у на федеральном  уровне правовая база позволили внедрять на и  местах следующие механизмы улучшения жилищных условий граждан:

• расселение коммунальных квартир;
• ликвидацию общежитий;
• выплату гражданам субсидии на приобретение и строительство жилья;
• предоставление определенным категориям граждан государственных жилищных сертификатов;
• предоставление жилищных кредитов (включая ипотечные);
• выпуск жилищных ценных бумаг (облигаций, векселей, сертификатов, займов).

      Новые подходы в жилищной политике, связанные  со снятием ограничений инициативы населения, позволили уменьшить (за период 1992-2005 гг.) количество семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, с 10,2 до 3,55 млн. (34,8 %) и увеличить средний показатель обеспеченности жильем по России на 2,6 кв. м (19,1 кв. м жилья на человека).

      Передача жилищного фонда в муниципалитеты, с одной стороны, позволила сделать предприятия, ранее отвечавшие за его эксплуатацию, более конкурентоспособными, уменьшив затраты на его содержание, с другой - потребовала увеличения затрат у муниципалитетов на его содержание. Такие же проблемы возникли и в отношении других объектов недвижимости ЖКХ, хозяйственное или оперативное управление по которым было закреплено за предприятиями и учреждениями.

      Институциональные изменения, происходящие в экономике  страны, коснулись коммунальных предприятий. В первую очередь они связаны с их приватизацией и разгосударствлением, что позволило сформировать частный сектор в отрасли (в основном за счет малого бизнеса), а также создать базу для внедрения рыночных отношений. Заметно выросло число муниципальных предприятий, что было обусловлено реализацией постановления Правительства РФ от 07.03.2003 № 235 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность".

      Производственная  структура коммунальных предприятий  претерпела значительные изменения. Их численность по сравнению с началом 90-х гг. увеличилась в 2 раза, однако главным достижением явилось то, что из 52 тыс. предприятий, работавших на рынке жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), свыше половины (53,9 %) это мелкие предприятия, в основном работающие в жилищной сфере.

      Производственная  структура предприятий жилищно-коммунальной сферы включает более 30 видов деятельности. Ведущими являются предприятия водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, теплоснабжения, многоотраслевые предприятия, организации внешнего благоустройства (дорожно-мостового хозяйства, озеленения, санитарной очистки и утилизации отходов), гостиничные предприятий др.

      К 2005 г. в муниципальной собственности  находилось 30 % объектов коммунального  хозяйства (в т. ч. 20 % предприятий, имеющих  на своем балансе водопроводы, 28,5 % - отопительные котельные, 41,4% - канализации).

      Численность работающих на ведущих предприятиях отрасли составляет порядка 1,5 млн. чел., а с учетом предприятий  малого бизнеса - 4,2 млн. чел. Среднесписочная численность ведущих предприятий по сравнению с началом реформ возросла на 24 %, однако к концу 2005 г. наметилось ее снижение в связи с подъемом промышленности, появлением рабочих мест  с высокими заработками в других сферах экономики. Так, на конец 2005 г. среднемесячная заработная плата работников коммунального хозяйства составляла чуть больше 1,9 тыс. руб.  при средней российской в 2224 руб. На конец года задолженность по заработной плате имели около 35 % предприятий ЖКХ, И объем суммарной задолженности превысил млрд. руб. Из общей суммы задолженности по заработной плате задолженность из-за недофинансирования из бюджетов всех уровней составила в коммунальном хозяйстве 47 %.

      Законом РФ от 24.12.2000 № 4218-1 "Об основах федеральной  жилищной политики" было определено, что к 2003 г. отрасль ЖКХ должна перейти на полную самоокупаемость. Здесь кроется основная проблема жилищно-коммунального хозяйства. Перед очередными выборами в Государственную Думу депутаты, не считаясь с принятыми мерами социальной поддержки низкодоходных семей, необоснованно отодвинули время перехода отрасли ЖКХ на самоокупаемость. В 1998 г. срок был изменен с 5 до 10 лет, а в 2004 г. - с 10 до 15 лет. Это существенно повлияло на состояние финансирования отрасли. Одновременно в этот же период была резко расширена система льгот на оплату услуг ЖКХ. Сейчас льготы установлены более чем для 60 % населения России.

      Создалась система, когда льготы гражданам  фактически оплачиваются предприятиями ЖКХ. Так, при установленном уровне оплаты услуг ЖКХ населением 50 % из-за льгот сбор "живыми деньгами" в 2003 г. составил 30 %; в 2004 г. при уровне 60 % - 35,5 %; в 2005 г. при уровне стандарта 70 % сборы с населения составили в среднем по стране 39,1 %. Все это поставило жилищно-коммунальное хозяйство на грань разрушения.

      За  время преобразований нормативная  годовая потребность финансирования услуг ЖКХ, оказываемых населению исходя из действующих ставок и тарифов на ЖКУ, возросла к 2005 г. с 90 до 300,7 млрд руб., при этом доля оплаты населением в соответствии с установленными законодательством темпами соответственно возросла с 2 до 70 %. В то же время на конец 2005 г. из общего объема требуемых средств население покрыло 118,5 млрд руб. (39 % от затрат с учетом предоставляемых льгот и субсидий), бюджет - 123,1 млрд руб. (41 %);

      Недофинансирование  отрасли составило 59,1 млрд руб. (20%).

      Причем  долги населения составляют порядка четверти от»этой суммы, т. е. собираемость платежей достаточно высокая, более 85%.

      Большая часть долгов связана с выпадающими  доходами, долгами бюджетной сферы, кредитованием потребителей. Кредиторская задолженность предприятий неуклонно растёт и на 1 января 2001 г. составила 245,1 млрд руб.

      По  структуре кредиторской задолженности  наибольший удельный вес занимают долги  коммунальных предприятий РАО "ЕЭС  России" и РАО "Газпром", составляющие 67,6 млрд руб.

      Задолженность поставщикам оценивается в размере 70 % (просроченная часть - 30-40 %); в бюджет - 9-15 % (просроченная - 5-11%); во внебюджетные фонды - порядка 9-16 % (просроченная - 7-13 %); по кредитам - 14,5-22% (просроченная – 5-7%).

      Кредиторская  задолженность по оплате коммунальных услуг бюджетных организаций, финансируемых из бюджетов всех уровней, имеет тенденцию роста год от года на величину порядка 10 % и составила в 2005 г. 34,8 млрд руб.

      Балансовая  стоимость основных фондов коммунального  хозяйства составляет 0,7 трлн руб. (4,7 % от всей стоимости основных фондов России). В то же время жилищный фонд страны площадью в 2,7 млрд кв. м жилья составляет по, остаточной балансовой стоимости 4,1 трлн руб. (27,5% от стоимости основных фондов страны). Таким образом, при ответственности жилищно-коммунальной отрасли за сохранность и использование более чем 30 % основных фондов страны на сумму 4,8 трлн руб. масштабного капитального ремонта и обновления их при росте кредиторской задолженности не ведётся и вестись не может из-за сложившейся системы финансирования и сдерживания перехода на полную оплату ЖКУ всеми потребителями.

      Эффективное управление такой собственностью являлось одним из главных условий проводимых преобразований, поэтому был взят курс на организационное разделение функций управлениям хозяйствования, создание служб заказчика, управляющих компаний, введение и развитие частного управления многоквартирными жилыми домами с целью постепенного перевода на режим безубыточного функционирования отрасли (предприятий) путем сокращения бюджетного дотирования и перекрестного субсидирования потребителей.

      Решение этих задач обеспечивалось Указом Президента Российской Федерации от 29.03.2001 № 432 "О развитии конкуренции при  предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов".

      К настоящему времени удалось достигнуть определенных положительных результатов. Если на 1 января 2002 г. в субъектах Российской Федерации функционировало менее 1 тыс. служб заказчиков, то к настоящему времени их создано около 3,5 тыс. Учитывая, что службы заказчика целесообразно создавать в крупных городах и населенных пунктах с численностью населения не менее 50 тыс. чел., можно считать, что деятельностью данных служб охвачены практически все муниципальные образования. Как отмечалось, основой деятельности служб заказчика является формирование договорных отношений с поставщиками жилищных и коммунальных услуг. В целом по России на договорной основе обслуживается около 50 % жилищного фонда. В Москве, Республике Татарстан, Хабаровском крае, Ненецком и Чукотском АО, Волгоградской, Вологодской, Новгородской и Мурманской областях этот показатель составляет 100 %, в ряде регионов - свыше 85 %. Практика заключения договоров и создание системы контроля за их исполнением позволили сократить издержки при предоставлении ЖКУ за 2003 - 2004 гг. на сумму около 400 млн руб.

      Осуществляется  процесс формирования и развития договорных отношений между службами заказчика и потребителя жилищно-коммунальных услуг. Охват договорами найма жилых помещений в целом по России к настоящему времени составил 33 %, а на техническое обслуживание жилищного фонда с собственниками квартир - 54 %. В Республике Татарстан, Оренбургской, Брянской, Астраханской областях более половины нанимателей и собственников охвачены договорными отношениями.

      Одним из элементов рыночных отношений  в ЖКХ является привлечение на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг на конкурсной основе. За период 2002-2005 гг. в России проведено более 3500 конкурсов. Практика показывает, что проведение конкурсов не только ориентирует подрядчиков на качественное выполнение ЖКУ, но и дает положительные практические результаты по снижению их стоимости. Активно проводится работа по конкурсному отбору подрядных организаций в Нижегородской, Самарской, Тамбовской областях, Республике Татарстан, Ханты- Мансийском АО и ряде других.