Характеристика та класифікація об єктів нерухомості

флотель - крупний готель, часто званий "курортом на воді". Туристам пропонуються комфортабельні номери з великим набором послуг: басейни, водні лижі, оснащення для підводного плавання та полювання, тренажерні зали, зали для конгресів і конференцій, бібліотеки, різноманітне інформаційне забезпечення (телефон, телефакс, телетайп, телевізор). Останнім часом часто використовується для організації бізнес-турів, конгрес-круїзів, навчальних турів;

флайтель - аероготель, або "літаючий готель". Надзвичайно дорогий і нечисленний тип готелів. Обладнаний зв'язком з метеослужбами.

На цей  час все більш популярним стає будівництво спортивних, розважальних і готельних комплексів в курортних зонах.

У великих  містах стрімко розвивається нерухомість, яку прийнято відносити до індустрії розваг: культурно-ділові центри, будинки мод, більярдні зали, фітнес-центри, тенісні корти, аквапарк, боулінг та інші розважальні об'єкти.

3. Офісні приміщення. При класифікації бізнес-центрів в кожному регіоні враховуються різні чинники, за якими приміщення належить до того або іншого класу. Як правило, це місцерозташування, тип і технічний рівень, якість будівлі (рівень обробки, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів), якість менеджменту (управляюча компанія, наявність додаткових послуг для орендарів) тощо.

Міжнародна  класифікація виділяє наступні фактори, що визначають привабливість офісних приміщень:

• місцезнаходження в центрі;
• зручний доступ;
• повністю збудована будівля;
• наявність підземного паркінгу;
• сучасні системи безпеки будівлі;
• професійний орендодавець;
• вірно оформлена документація;
• автономне теплопостачання;
• планування поверхів у вигляді офісних блоків;
• сучасні ліфти;
• цілодобова охорона та ін.

Серед чинників, що впливають на привабливість офісних центрів, створених поблизу промислових підприємств або на їх території (клас Б), можна виділити:

Позитивні - низькі орендні ставки, можливість організації класного виробництва на території сусіднього підприємства; можливість використання складських приміщень заводу; близькість офісу до власного виробництва, складу, гаражу;

Негативні - віддаленість від центра міста, невисокий рівень сервісу; розташування в екологічно несприятливих районах; залежність будівлі від інженерної інфраструктури підприємства колишнього власника.

На ринку  офісів сформувалося чотири класи (А, Б, С, Д) офісних приміщень в залежності від якісних характеристик.Така класифікація вважається міжнародного походження,

інколи в  ній застосовуються знаки "+" та "-".

1. до класу А відносяться офісні приміщення в спеціалізованих бізнес-центрах, в центральних районах міста, поблизу великих транспортних магістралей. Всі приміщення цієї категорії обладнані у відповідності із західними стандартами, починаючи від самих сучасних систем телекомунікаційного зв'язку і закінчуючи системами клімат-контролю. Внутрішні приміщення, будівлі і приналежні території утримуються в зразковому стані. Тут наявні власні служби управління, обслуговування і безпеки;
2. офісні приміщення класу Б володіють практично всіма вище зазначеними характеристиками, але з меншим переліком додаткових послуг. Вартість оренди такої нерухомості приблизно становить від 700 до 900 дол. США за один кв. м. на рік. Орендаторами таких приміщень класу А і Б є зарубіжні і великі вітчизняні компанії;
3. клас С представлений офісами, що розташовані в готелях та інших пристосованих приміщеннях не в центрі міста, але на перехресті транспортних магістралей;
4. непристосовані для офісів приміщення, розташовані поза транспортною сіткою, відносяться до класу Д. їх перевага в тому, що є можливість отримати великих розмірів площу за низьку ціну. Основна частина вітчизняних фірм надає перевагу офісним приміщенням більш низької якості, що відносяться до класів С і Д.

Але поки що такий  поділ нерухомого офісного майна  в Україні не сталий, мабуть тому, що і сам ринок знаходиться на стадії зародження. Так, критерії, покладені в основу класифікації, що характеризують, насамперед, столицю України та великі міста - престижність і рівень сервісу.

До першої категорії належать найфешенебельніші  об'єкти. Це, як правило бізнес-центри класу А та Б із сумарною корисною прощею понад 6000 м² з найкращими комунікаціями, автономними системами електропостачання, опалення, кондиціонування повітря, охорони, служби технічної та комунальної підтримки тощо. У власників такої нерухомості можна орендувати приміщення представницького класу, площею від 20 до кількох тисяч квадратних метрів. Станом на листопад 2001 року їх у столиці налічується 27 одиниць. Базові орендні ставки коливаються в діапазоні 15-35 у. о. за м² на місяць.

А-класний  комплекс "у чистому вигляді" - це новозбудована металево-каркасна споруда з використанням найсучасніших матеріалів, обладнання та вишуканого оздоблення, яка спроектована, а не перебудована, як офісний комплекс із відкритим плануванням, має найкраще розміщення в центрі міста, хороші під'їзді шляхи і достатню кількість підземних маркувальних місць (не менше одного на кожні 150 м² корисної площі). Нині тільки два київські бізнес-центри з повним правом належать до класу А: "Міленіум" і "Поділ-Плаза". 111,одо останнього, то його розташування не можна назвати найкращим, однак орендарям запропоновані технологічні і функціональні вигоди (від електронної системи доступу до фальш підлог, які дають змогу швидко реорганізовувати робочий простір і кабельне розведення до облаштування навіть кухонь найсучаснішою технікою) однозначно виводять "Поділ-Плазу" в клас А. Б-класні комплекси можуть виглядати як А-класні, де не виконується якась із вимог А-класу.

До другої категорії віднесені окремо розміщені  будинки, реконструйовані спеціально під офісні комплекси також представницького класу з корисною площею менше 5000 метрів їх у Києві нараховується близько 30. звісно і орендні ставки тут менші - переважно 15-20 у. о. за м² на місяць. За рівнем комфорту та сервісу вони тяжіють до бізнес-центрів В-класу.

До третьої  категорії (це приблизно бізнес-центри класу С) належать офіси в адміністративних будинках, НДІ тощо. Плата - 8-15 у. о. за м² на місяць. Найчастіше об'єкти цієї категорії мають коридорну систему, а оздоблення загальних приміщень подекуди незмінне з радянських часів. Якість комунікації низька, кількість ліній - обмежена.

Четверта  категорія - квартири у житлових будинках, фасади яких виходять на вулицю. Ставки - 10-25 у. о. за м² на місяць. В цій категорії офісів дешевші приміщення відповідають класу С, дорожчі - Б.

До п'ятої - специфічної категорії відносяться приміщення у промзонах (зазвичай об'єкти класу Д). їм властиві різні рівні якості ремонту і комунікацій та орендні ставки 7-12 у. о. за м² на місяць. Здебільшого їх орендують виробничі та торгівельні компанії. Також до цієї категорії відносяться пропоновані напівпідвали чи квартири будь-де для офісного використання.

З 1995 року попит  на нерухомість для офісів був  стабільним і змінювався незначно, збільшуючись на 2-3% на рік.

Нині найбільшим ринком офісної нерухомості в Україні  є Київ. Столичний ринок офісів розвивається найбільш динамічно у порівнянні з іншими великими містами України. Стабільний попит на сучасні офіси в Києві, особливо з боку іноземних компаній, утримує ціни на цей вид нежитлової нерухомості на досить високому рівні.

В сучасних умовах ринок офісних приміщень знаходиться у стадії розвитку. В основному на ринку домінують орендні операції. При цьому не існує єдиних правил, по яких офісна будова здається в оренду, особливо в наших умовах нечіткої законодавчої бази і високих ставок податку. Кожний договір оренди є індивідуальним і може містити багато різних умов і обмежень, у тому числі і не відображених в даній угоді.

4. Гаражі-стоянки (автопаркінги) як комерційні об'єкти нерухомості підрозділяються на індивідуальні типові (ІТГ) та вбудовано-прибудовані (ВПГ), а також паркінги.

Індивідуальні типові гаражі, що стоять окремо або  згруповані на єдиній території, криті невеликі одноповерхові будови (бокси) для зберігання автомашин (в основному такі гаражі мають стандартні розміри - 18 кв. м². Але зустрічаються також гаражі інших розмірів, у тому числі гаражі на два автомобілі.

Розташовуються  масиви ІТГ, як правило, на територіях, не пристосованих для капітального будівництва: уздовж ліній електропередач, залізничних колій, в буферних зонах на околиці міста і т.д. Невеликі гаражні комплекси можуть розташовуватися поряд або всередині житлових масивів.

Гаражі розташовуються на тимчасово орендованих землях, через те що залізні гаражі і залізні бокси вважаються тимчасовими спорудами з правом оренди до 3 років. Таким чином, достатньо велика частина міських територій використовується вкрай нераціонально. На думку багатьох фахівців, одношарове капітальне будівництво гаражів - неприпустима розкіш.

Паркінг - одно або багаторівневе крите замкнуте приміщення, спеціалізоване виключно для паркування та зберігання автомобілів, що охороняється, з компактно виділеними для цієї мети, позначеними розміткою місцями або боксами. На верхні рівні автомобілі підіймаються по серпантинах, розташованих по торцях споруди.

Паркінги  знаходяться, в основному, в зручно розташованих місцях, щодо житлової забудови, близько до споживача. Паркінги володіють цілою низкою переваг перед звичайними гаражами: економія площі забудови, зовнішня привабливість та ін.

В об'єктах первинного ринку пропоновані місця реалізуються, в основному, за схемою пайової участі в будівництві з гнучким графіком оплати та подальшим оформленням в загальну пайову власність.

Вбудовано-прибудовані  гаражі - (вбудовані в нижньому поверсі житлової будівлі або прибудовані до житлової будівлі) - приміщення, для паркування та зберігання автомобілів з компактно виділеними для цієї мети позначеними розміткою місцями або боксами. На відміну від паркінгів вбудовано-прибудовані гаражі - це частина будівлі з іншим загальним функціональним призначенням.

Усі подібні  споруди влаштовуються в цокольному (підвальному) поверсі й мають один рівень, рідше зустрічаються гаражі на першому поверсі. Будують також напівзаглиблені (підземні) паркінги в дворах майбутніх будівель.

Як правило, всі паркувальні місця у ВПГ оформляються у власність. Кількість місць майже завжди значно менше числа квартир, що будуються. До того ж зовсім не всі майбутні мешканці потребують місць паркування для свого автомобіля. Власник ВПГ затрачує мінімальну кількість часу на переміщення від своєї квартири до машини і назад.

На вартість, місця у ВПГ впливати можуть такі критерії, як спосіб організації паркувального простору, розмір одного місця, віддаленість його від виїзду.

Проте далеко не завжди відсутність в новому будинку ВПГ пояснюється конструктивними можливостями будівлі або особливостями товарної політики забудовників. За наявності поряд з майбутнім будинком великих масивів ІТГ влаштовувати ВПГ недоцільно. В той же час в центральних районах навіть при будівництві будинків, що не відносяться до вищих цінових категорій, попит на місця у ВПГ може виявитися високим через відсутність достатнього числа організованих пар-кувальних місць (ОПМ). Часто за відсутності ВПГ в дворах нових будинків обладнують платні парковки, що охороняються.

Автостоянка - будівля, споруда (частина будівлі, споруди) або спеціальний відкритий майданчик, призначений для розміщення та (або) зберігання автомототранспортних засобів. Як правило, під комплекси стоянок місто відводить за договорами тимчасової оренди території, капітальна забудова яких в найближчі 5-6 років не передбачається. Цим міські власті вирішують проблему пустирів та поповнюють районні бюджети.

Ринок гаражів  і автостоянок, як й інші сектори  ринку нерухомості, підрозділяється на первинний та вторинний, а вони в свою чергу - на ринок купівлі-продажу (товарний) й оренди (послуг).

Первинний ринок  купівлі-продажу гаражів представлений  проектами будівництва паркінгів  і паркувальними місцями в будинках, що будуються. На вторинному ринку можна придбати ІТГ та місце в існуючих паркінгах. Ринок оренди формується, в основному, за рахунок пропозицій місця на автостоянках, а також приватних пропозицій зі здання в оренду ІТГ, місць в паркингах і у ВПГ.

5. Складські та логістичні комплекси є невід'ємною частиною інфраструктури переробки вантажів. Без складів не обходиться жодна комерційна організація. Економічне зростання, що триває, породжує підвищений попит підприємців на складські приміщення.

Для ринку  складських приміщень характерна стабільність і стійкість попиту, пропозиції, цін. На сьогодні спостерігаються такі форми користування складськими приміщеннями як оренда, відповідальне зберігання вантажу, відповідальне зберігання зі страховкою. Так, за кордоном, набули широкого розвитку склади гарантійного забезпечення, консигнаційні склади. Основними ціноутворюючими факторами складських приміщень є рівень оснащення вантажно-розвантажувальною технікою, наявність стелажів, холодильного обладнання, місцезнаходження складу (наближеність до районів збуту), хороші під'їзні шляхи, а особливо віддаленість від транспортних вузлів. Але головним атрибутом професійних баз є рампа (залізобетонний "підмурівок", споруджений на одному рівні з кузовом вантажівки). Вона мусить оперізувати всю довжину складу і забезпечувати карам безперешкодне пересування.

Так, еталоном європейських складів фахівці вважають дистрибуційний центр АТ "Світоч" (9 тис. м² старих приміщень і планується розширення ще на 12 тис. м²). Збільшення потреби в складських об'єктах зумовлено ростом кількості господарських суб'єктів.

Ринок виробничої нерухомості забезпечує потребу  новостворених або перепрофільованих діючих підприємств у виробничих приміщеннях, які пропонуються у довгострокову оренду. Перспективи розвитку цього ринку залежать від перспектив розвитку національної економіки.