Характеристика та класифікація об єктів нерухомості

за конструктивно-технологічними параметрами - це панельні та цегляно-монолітні будинки. Сучасні панельні будинки за своїми характеристиками не лише не поступаються цегляним або монолітним, але й перевершують їх. Сучасні технології утеплення зовнішніх стін і міжповерхових перекриттів дозволяють усувати всі "типові недоліки" панельних будинків: звукопровідність, погану теплопровідність, низькі стелі, незручне планування.

З середини 90-х  років швидкими темпами розвивається монолітне житлове будівництво, якому на думку фахівців, належить майбутнє, бо вартість будівництва монолітних будинків можна співставити з вартістю панельних (в багатьох країнах світу навіть нижче). Швидкість будівництва монолітного будинку вже не поступається панельному (можливе зведення одного поверху за день). Термін служби монолітного будинку складає 100 років, а його конструктивні особливості дають можливість витримати землетрус силою до 8 балів. Нормативне навантаження на міжповерхові перекриття в монолітному будинку (600 кг на 1 м²) в 3 рази вище, ніж у панельному будинку, звукоізоляція теж вища.

Конструктивна жорсткість й міцність (як наслідок - рівномірне осідання всього будинку) дозволяють проводити якісні оздоблювальні роботи практично одразу ж після зведення будинку (в панельному це можливо лише через рік після завершення будівництва). Монолітні будинки легше реконструювати для продовження їх життєвого циклу.

Для малоповерхової приміської забудови характерні не лише технічні характеристики, але й забезпеченість основними об'єктами соціально-побутового призначення.

Житло низьких споживчих якостей (низький  економ-клас). Вимоги до житла цього типу вельми невисокі, бо воно призначено для населення з низькою платоспроможністю:

• розміщене в непрестижних районах;
• віддалене від основних транспортних комунікацій;
• належить до будівель "старої фундації", капітальних і ремонтно-будівельних робіт, будинків першого покоління індустріального житлового будівництва;
• квартири розміщені на перших поверхах будинків інших типів;
• занижені архітектурно-планувальні характеристики.

2. На підставі містобудівних орієнтирів  виділяють:

• будинки "старої фундації", збудовані в дореволюційний період;
• будинки, споруджені в період 1917 - кінця 30-х рр., що відрізняються лаконізмом архітектурно-планувальних рішень і розташовані в безпосередній близькості до місця роботи того періоду, малопрестижні в даний час, але мають високі конструктивно-технологічні характеристики;
• “сталінські будинки”, розташовані переважно у престижних, віддалених від промислових зон районах;
• будинки першого покоління індустріального житлового будівництва ("хрущовки 60-х рр."), із заниженими архітектурно-технологічними параметрами;
• будинки другого покоління індустріального житлового будівництва, збудовані в 70-80-х рр., коли в містобудівному проектуванні використовувалися більш високі норми і стандарти;
• сучасні житлові будинки, що відрізняються великою різноманітністю характеристик.

3. Залежно від матеріалу зовнішніх стін будівлі розрізняють як: будинки з цегляними стінами, панельні, монолітні, дерев'яні та будинки змішаного типу.

4. Залежно від тривалості та характеру використання вибіляють житло: первинне - місце постійного мешкання; вторинне - заміське житло, що використовується протягом обмеженого періоду; третинне - призначене для короткочасного мешкання (готелі, мотелі тощо).

Сьогодні, на початку  третього тисячоліття, друге народження знайшла мансарда.

Більшість офісних  і житлових міських будівель, зведених за індивідуальним проектом, мають наперед запроектовану мансарду. Часто люди, що купують квартиру на останньому поверсі, одразу викуповують й горище та переобладнують його під мансарду. Мансарда може бути спроектована і як складова частина Пагаторівневої квартири (в ній можна розмістити дитячу, кімнату відпочинку, спальню та навіть камінний зал або зимовий сад), як самостійна житлова площа й відповідно може бути зареєстрована як об'єкт нерухомості.

Ознаки класифікації житлових об'єктів нерухомості, що були основою для їх поділу на групи, різні, як різні мотивації, переваги та умови платоспроможності споживачів. Не можна використовувати єдиний типологічний критерій, що інтегрує вплив усіх чинників. Тому на практиці застосовують кілька критеріїв, що дають обгрунтоване уявлення про об'єкт нерухомості.

 

1.3 Характеристика комерційних об'єктів нерухомості

 

На західному ринку нерухомості, що вже сформувався, прийнята така класифікація комерційних об'єктів нерухомості (рис. 2.2). У вітчизняній практиці поки немає єдиної системи класифікації.

Ринок комерційних  об'єктів нерухомості почав формуватися  лише з розгортанням приватизації підприємств. Ринок комерційних об'єктів набагато менший, ніж житлових, тому й операцій на ньому менше, хоча у всьому світі комерційні об'єкти вважаються найпривабливішими. Переважаючою формою операцій в цьому секторі є оренда.

 

 

 

Комерційні об'єкти нерухомості можна розподілити на ті, що приносять дохід - комерційні та ті, що створюють умови для його отримання - промислові (індустріальні).

До об'єктів, що приносять дохід, можна віднести: магазини та торгові комплекси; готелі й розважальні центри, офіси, гаражі тощо. Об'єкти нерухомості, які створюють умови для отримання прибутку, - це складські та логістичні комплекси, об'єкти промислового призначення, індустріальні парки й ін.

1. Магазини та торгові комплекси. В даний час торгівля і громадське харчування - сфера економіки, що інтенсивно розвивається. Об'єкти цієї сфери першими пройшли роздержавлення й приватизацію, що стимулювало їх активний розвиток.

В 1992-1995 рр. йшло інтенсивне будівництво об'єктів  нерухомості для дрібнороздрібної торгівлі. Останніми роками ситуація змінилася: відбувається концентрація таких об'єктів в комплексах і зонах дрібнороздрібної торгівлі, збільшується кількість магазинів з універсальним й комбінованим асортиментом товарів. Ці магазини викликають споживацькі симпатії, оскільки вони забезпечують необхідний сервіс і культуру обслуговування.

Наприкінці 90-х  років минулого сторіччя стали інтенсивно розвиватися торговельні мережі, збільшилася кількість магазинів, орієнтованих на продаж продуктів харчування та супутніх товарів за цінами нижче середніх. Особливо слід зазначити розвиток в країні крупних торгових комплексів.

Як показав  досвід великих міст Європи, вдалими  місцями розташування багатофункціональних торгових центрів (БТЦ) є (рис. 2.3): перетин крупних автотранспортних магістралей, близькість станцій метро й зупинок наземного транспорту. Частіше за все подібні центри розташовуються в "спальних районах" або за містом, фактично на пустирі, поблизу великої магістралі. В США БТЦ ("МАLL"), як правило, будують за межею міста, що можна пояснити значною кількістю автотранспортних засобів на душу населення, великою чисельністю населення міст й іншими чинниками.

Не слід вважати, що багатофункціональні торгові  центри - це винахід Заходу. Традиція розвитку крупних торгових приміщень, пасажів, гостинних дворів, де будь-який відвідувач був би в змозі придбати все що душі завгодно, відповідно до доходу, куди можна було прийти "на інших подивитися та себе показати", йде коренями в російське минуле. В сучасній економіці процеси появи нових і модернізації старих торгових центрів неоднорідні, оскільки регіони знаходяться в різних економічних умовах і розвиваються по своїх складних законах. Наприклад, в Росії, безумовним лідером є Москва як світовий мегаполіс, існуючий в порівнянні з іншими містами в режимі найбільшого інвестиційного сприяння. В Україні, як свідчить практика, таких мегаполісів немає, хоча ряд міст розвиваються в даному напрямку досить активно.

Торгівля  як сфера економічного життя якнайменш  схильна піддаватися впливу негативних економічних і політичюих змін, швидко оправляється від кризи та депресій. Головним показником розвитку торгового сектора можна вважати попит, що зростає на функціональні торгові площі.

Причини дефіциту ліквідних і перспективних для  інвестування торгових об'єктів нерухомості в більшості міст пов"я-зані перш за все із структурою що склалася в дореформений період нежитлової нерухомості (рис. 2.4).

 

 

 

Висока ціна на землю в історичному та архітектурному центрах міста примушує максимально використовувати земельну ділянку за рахунок збільшення кількості поверхів. Проте практика великих міст показує, що два поверхи - це максимум, який оптимальний для розміщення торгового комплексу, далі можна влаштовувати розважальний комплекс з боулінгом, більярдом, рестораном і барами. Поєднання торгівлі й розваг, що використовується на Заході, набуває поширення і в країнах СНД.

2.Готельні  та розважальні об'єкти нерухомості. Класифікація об'єктів нерухомості готельного типу будь-якої країни заснована на комплексі вимог до матеріально-технічного забезпечення; номенклатури та якості послуг, що надаються; рівня обслуговування.

Рівень комфорту - це найголовніший та вирішальний  чинник, що впливає на визначення класу готеля. В кожній державі до розуміння рівня комфорту як критерія класифікації підходять по-різному. Ця обставина, а також ряд чинників, обумовлених культурно-історичними й національними традиціями, перешкоджають введенню в світі єдиної класифікації готелів. Іноді, навіть в межах однієї країни існує декілька систем класифікації. Наприклад, у Великобританії готелі оцінюють за рівнем сервісу й гостинності, облаштування номерів і суспільних зон, якості харчування.

Існує більше ЗО систем класифікацій рівня готелів  за ступенем комфорту. Найпоширенішими серед яких є наступні:

- європейська (система "зірок"), в основі якої покладено розподіл готелів на категорії від однієї до п'яти зірок, застосовується у Франції, Австрії, Угорщині, Єгипті, Китаї, низці інших країн.

система букв (А, В, С, D), використовується в Греції (А = 4*, В = 2*, С = 3*, D = 1*); - система "корон" - у Великобританії;

система розрядів - на території колишнього СРСР: люкс, вищий А, вищий В, перший, другий, третій, четвертий. Існують й інші класифікації (таблиця 2.1).

 

 

Готель будь-якої категорії повинен мати зручні під'їзні шляхи з необхідними дорожніми знаками, прилеглу територію, що упорядкована й освітлена, майданчик з твердим покриттям для тимчасової парковки та маневрування автотранспорту (у тому числі автобусів), вивіску з назвою готелю й зазначенням його категорії, за наявності окремого входу в ресторан - вивіску з його назвою. Готель, займаючи частину будівлі, повинен мати окремий вхід. Будь-який готель повинен розташовуватися в сприятливих екологічних умовах, гарантувати безпеку життя, здоров'я гостей та збереження їх майна. В будівлі повинні бути аварійні виходи, сходи, добре помітні інформаційні показники, що забезпечують вільну орієнтацію гостей як в звичайній, так і в надзвичайних ситуаціях. Готель повинен бути обладнаний системами протипожежної безпеки, оповіщення та засобами захисту від пожежі. В готелі повинні дотримуватися санітарно-гігієнічні норми й правила, встановлені органами санітарно-епідеміологічного нагляду. До об'єктів нерухомості готельного типу відносяться наступні типи:

готель "Люкс " - за місткістю належить до малих і середніх підприємств, звичайно розташований в центрі міста. Добре навчений персонал забезпечує рівень сервісу, що задовольняє найвимогливіших клієнтів. Характерна висока вартість номера, що включає всілякі види обслуговування;

готель  середнього класу - за місткістю більше готелю "Люкс " (400-2000 місць). Розташовується в центрі міста або міській межі. Пропонує достатньо широкий набір послуг з цін відповідних рівню цін в регіоні або дещо вищий. Розрахований на прийом бізнесменів, туристів, учасників конгресів і конференцій тощо;

готель-апартаменти - за місткістю до 400 місць. Характерний для великого міста з непостійним населенням. Номери - квартирного типу, використовуються як тимчасове житло, найчастіше на принципі самообслуговування. Ціни звичайно варіюються залежно від термінів розміщення. Обслуговують сімейних туристів, бізнесменів, комерсантів, що зупиняються на тривалий термін;

готель-курорт - припускає значні відмінності за місткістю та пропонує повний набір послуг, включаючи спеціальне медичне обслуговування й дієтичне харчування. Розташовується в курортному місці;

мотель - прості одноповерхові та двоповерхові споруди, розташовані за межами міської забудови, поблизу автомагістралей. Це - малі й середні підприємства. Рівень обслуговування середній за невеликої кількості персоналу. Клієнтами є усі категорії туристів;

приватний готель типу ВВ (нічліг і сніданок) - малої, іноді середньої, місткості. Розташований в передмісті або сільській місцевості. В обслуговування, як правило, входять сніданок і рання легка вечеря в домашній обстановці. Клієнтами є комерсанти й маршрутні туристи, що прагнуть домашнього затишку. Готелі даного типу широко поширені в США.

отель-гарни - надає обмежену кількість послуг: розміщення та континентальний сніданок;

пансіон - припускає простий стандартний і обмежений спектр послуг. На відміну від отелей-гарни, тут надаються сніданки, обіди й вечері, проте лише проживаючим;

гостиний  двір - відрізняється спрощеним стандартом обслуговування, меншої місткості, відсутністю ряду суспільних приміщень (холів, вестибюлів, віталень і т.д-). В структурі гостиного двору обов'язковою є наявність ресторану або бару;

ротель - пересувний готель, що є вагоном з двомісними відсіками, в яких розташовані крісла. Обов'язкова наявність відсіку для переодягання, туалету, ванни, холодильника;

ботель - невеликий готель на воді, під який використовується спеціально обладнане судно;