Понятие и основные черты договора продажи недвижимости в Республики Беларусь

§ 4. НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

Согласно Конституции Республики Беларусь (ст. 79), Президент является главой государства.

Президент Республики Беларусь на основе и в соответ­ствии с Конституцией издает декреты, указы и распоряже­ния, имеющие обязательственную силу на всей территории Республики Беларусь. Юридическая сила нормативных ак­тов Президента различна.

Декреты Президента могут быть двух видов:

♦              декреты, издаваемые на основании закона о делеги­ровании Президенту законодательных полномочий,

♦              временные декреты.

Декреты и временные декреты имеют силу закона.

Декреты и указы Президента, если иное не предусмот­рено Конституцией Республики Беларусь, имеют верховен­ство перед законами и над актами иных государственных органов и должностных лиц.

Проект закона о делегировании Президенту законода­тельных полномочий может вноситься в Палату представи­телей Президентом. Такой проект должен определять круг отношений, регулируемых декретом, и срок полномочий Президента на издание декрета.

Не допускается:

♦              делегирование полномочий Президенту на издание декретов, предусматривающих изменение и дополнение Конституции, ее толкование;

♦              изменение и дополнение программных законов;

♦              утверждение республиканского бюджета и отчетов о его исполнении;

♦              изменение порядка выборов Президента и Парла­мента Республики Беларусь;

♦              ограничение конституционных прав и свобод граж­дан.

Закон о делегировании законодательных полномочий Президенту не разрешает ему изменение этого закона, а также не предоставляет право принимать нормы, имеющие обратную силу.

Временные декреты издаются Президентом Республики Беларусь в силу особой необходимости без делегирования на то законодательных полномочий. Временный декрет рассматривается Палатой представителей, а затем Советом Республики Национального собрания в порядке и сроки, определенные регламентом палат.

Декреты, указы и распоряжения Президента публику­ются или'доводятся до всеобщего сведения иным преду­смотренным-законом способом. Они подлежат немедлен­ному опубликованию после их подписания и вступают в силу через десять дней после опубликования, если в самом декрете не установлен иной срок. Указы и распоряжения Президента вступают в силу в порядке, установленном Президентом.

Нормативные акты Президента и их отдельные положе­ния не должны противоречить Конституции Республики Беларусь.

В области земельных отношений нормативных актов Президента немного, однако они актуальны и восполняют пробелы в земельном регулировании.

Указом Президента Республики Беларусь от 6 февраля 1995 г. № 51 «О мерах по дальнейшему развитию сельско­хозяйственного производства»' в целях создания необхо­димых условий для эффективного ведения сельскохозяйст­венного производства намечен ряд мер правового характе­ра: введение свободных закупочных цен на сельскохозяй­ственную продукцию, Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды, Министерству сельского хо­зяйства и продовольствия, областным исполнительным и распорядительным органам поручено изучить вопрос о на­делении членов колхозов, работников совхозов и других сельскохозяйственных предприятий земельными долями.

7

Указом Президента от 15 февраля 1995 г. № 64 «Об обеспечении граждан республики земельными участка­ми»' установлена важная норма, касающаяся предоставле­ния земель гражданам для индивидуального жилищного строительства. Данным указом было определено, что зе­мельные участки для этих целей предоставляются, как правило, гражданам, которые имеют потребность в улуч­шении жилищных условий. Одновременно районным ис­полнительным и распорядительным органам было пору­чено провести работу по увеличению (за счет дополни­тельного выделения земель) гражданам, по их желанию, земельных участков, предоставленных для ведения под­собного хозяйства, до одного гектара. Председателям рай­исполкомов и горисполкомов поручено взять под личный контроль решение вопросов обеспечения земельными уча­стками, причем в легкодоступных местах, для индивиду­ального жилищного строительства, садоводства и огород­ничества ветеранов войны, которые имеют потребность в этих участках.

В соответствии со статьей 57 Кодекса о земле при раз­рушении строения от пожара или других стихийных бедст­вий право пользования, право пожизненного наследуемого владения земельным участком сохраняется за землепользо­вателем, землевладельцем, если он в течение двух лет по­сле разрушения приступит к восстановлению строения или возведению нового. Обязательное страхование строений, принадлежащих гражданам, введено Декретом Президента Республики Беларусь от 8 октября 1997 г. № 18".

Указом Президента Республики Беларусь от 22 февраля 2000 г. № 81[3] утверждено Положение о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собственников), а Указом от 6.08.2002 г. № 422 - Положе­ние о порядке изъятия и предоставления земельных участ­ков'.

§ 5. КОДЕКС РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ О ЗЕМЛЕ КАК ИСТОЧНИК ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА

Ныне действующий Кодекс Республики Беларусь о зем­ле принят Палатой представителей Верховного Совета 25 но­ября 1998 г.^ одобрен Советом Республики 19 декабря 1998 г., утвержден Президентом Республики Беларусь 4 января 1999 г. и введён в действие с 1 января 1999 г. Он состоит из преамбулы и 15 разделов, 164 статей. Законом Республики Беларусь от 8 мая 2002 года № 98-3 в него внесены измене­ния и дополнения[4]. Это - второй Кодекс о земле, принятый за время реформирования общественных отношений в Рес­публике Беларусь с начала 90-х годов. Предыдущий Кодекс о земле был принят Верховным Советом Республики Бела­русь 11 декабря 1990 г.

Кодекс о земле 1999 года как кодифицированный зако­нодательный акт сконцентрировал важнейшие положения земельного законодательства. Он содержит нормы, которые устанавливают правовой режим всех категорий земель. В преамбуле Кодекса указывается, что он направлен на рацио­нальное использование и охрану земель, равноправное раз­витие различных форм хозяйствования на земле, сохранение и улучшение окружающей среды, защиту прав на землю субъектов земельных отношений. Значимость данного зако­на состоит в том, что он принят в условиях обновления гра­жданского, хозяйственного и другого законодательства, от­ражает изменения, произошедшие в земельных отношениях в условиях проведения земельной и аграрной реформ. В силу необходимости стабилизации законодательства, без которой невозможно движение вперед, Кодекс о земле взял от пред­шествующего ему Кодекса 1990 года проверенные практи­кой институты и принципы. Вместе с тем он содержит и ряд новелл.

Кодекс о земле 1999 года открывает новый этап в регу­лировании земельных отношений. В отличие от ранее дей­ствовавшего законодательства в нем более детально опре­делено понятие земли как объекта права собственности, круг земельных собственников. Кодекс о земле вслед за Конституцией установил, что земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства. В главе второй раздела 1 Кодекса впервые в законодательстве оп­ределены объекты земельных отношений. Ими могут быть земельные участки (их части), в том числе и земельные сер- витуты.

9

Кодекс Республики Беларусь о земле 1999 года ввел не только понятие, но и круг носителей земельных сервитутов. Им более конкретно, с учетом потребностей рыночной эко­номики регулируются отношения государственной и част­ной собственности на землю, землевладения и землеполь­зования. Существенному реформированию подвергся ин­ститут права государственной собственности на землю. В Кодексе определена компетенция исполнительных и распо­рядительных органов, специально уполномоченного госу­дарственного органа по земельным ресурсам и землеуст­ройству в области регулирования земельных отношений. Согласно новому Закону о земле местные исполнительные органы получили право предоставлять земельные участки в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду, передавать в частную собственность, а также изымать их в порядке и на условиях, установленных Кодексом и иным законодательством Республики Беларусь. Местный Совет депутатов может в течение одного месяца со дня принятия решения об изъятии и предоставлении земельных участков предложить соответствующему исполнительному и распо­рядительному органу пересмотреть данное решение. Дан­ная норма вошла в Кодекс о земле на основании положений Конституции, в соответствии с которыми за Советами де­путатов закреплено право отменять нарушающие законода­тельство решения исполкомов.

Новый Кодекс о земле сузил сферу действия и круг субъектов права землевладения, сохранив его только в ка­честве пожизненного наследуемого землевладения граждан участками определенных размеров и для целей, названных в законодательстве. Колхозы, совхозы и другие сельскохо­зяйственные предприятия, учреждения и организации поте­ряли титур' постоянных владельцев земли и становятся зем­лепользователями. Аналогичным образом землепользова­телями становятся иные учреждения и организации, если им земли были предоставлены для ведения сельского и лесного хозяйства.

Необходимость включения земли в хозяйственный и гражданский оборот обусловила включение в новый Ко­декс о земле норм, регулирующих вопросы наследования земельных участков, особенности осуществления сделок с землей и ряд других.

Новый земельный закон определил порядок передачи земельных участков юридическим лицам Республики Бела­русь, в том числе и предприятиям с иностранными инве­стициями в собственность, закрепил собственность ино­странных государств на землю.

Впервые в законодательстве земли садоводческих това­риществ и дачного строительства включены в одну катего­рию с землями населенных пунктов. Граждане Республики Беларусь получили более широкий круг возможностей по использованию земель: увеличены с 0,10 до 0,15 га площа­ди земельных участков, отводимых для коллективного са­доводства и дачного строительства (на одного члена коопе­ратива), предусмотрено предоставление земельных участ­ков для строительства и эксплуатации открытых стоянок или гаражей для хранения транспортных средств, принад­лежащих гражданам Республики Беларусь; установлена для них возможность получить для ведения личного подсобно­го хозяйства, кроме 1 га земель, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или собственности, в аренду земельные участки в размере до 3 гектаров; усилены гарантии прав граждан при изъятии земель для государст­венных или общественных нужд; предусмотрены средства защиты прав граждан-землевладельцев, землепользовате­лей и собственников земельных участков. В Кодексе полу­чил дальнейшее развитие институт крестьянского (фермер­ского) хозяйства. Иностранные граждане и лица без гражданства, изъявившие желание вести такое хозяйство, могут получить земельные участки в аренду.

Кодекс Республики Беларусь о земле более детально регламентирует вопросы передачи права пожизненного на­следуемого владения земельным участком для ведения кре­стьянского (фермерского) хозяйства и наследования зе­мельного участка гражданина Республики Беларусь, кото­рый вел такое хозяйство.

Кодекс о земле имеет высшую юридическую силу среди иных земельных законов.

Изменения и дополнения в Кодекс о земле, которые внесены Законом Республики Беларусь от 8.05.2002 г., на­правлены на регламентацию вопросов земельного кадастра, землеустройства, мониторинга земель.

§ 6. ЗАКОНЫ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ КАК ИСТОЧНИКИ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА

Унитарное государственное устройство Беларуси ока­зало влияние на структуру источников земельного права. Законы принимаются Национальным собранием Республи­ки Беларусь по наиболее важным вопросам, связанным с регулированием общественных отношений, в том числе и земельных. Главная роль среди таких законов принадлежит Кодексу о земле, который введен в действие с 1 января 1999 года.

Кодекс более детально регламентирует вопросы переда­чи права пожизненного наследуемого владения земельным участком для ведения крестьянского (фермерского) хозяйст­ва и наследования земельного участка гражданина Респуб­лики Беларусь, который вел такое хозяйство.

Кодекс о земле имеет высшую юридическую силу среди земельных законов. Однако он не является единственным земельным законом.

Законами Республики Беларусь регулируются наиболее важные общественные отношения.

Среди важнейших законов, направленных на регулиро­вание земельных отношений в Республике Беларусь,

♦              Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 18 февраля 1991 г.[5];

♦              Закон «О платежах за землю» от 18 декабря 1991 г.~;

♦              ЗакОн «Об особо охраняемых территориях и объек­тах» от 20 октября 1994 г.[6] и ряд других.

Немалую роль играют законы, регулирующие отноше­ния в области использования и охраны вод, недр, лесов и других природных ресурсов. Отношения по использованию природных ресурсов и охране окружающей среды регули­руются специальным законодательством. В последние годы принят ряд таких законов:

♦              Кодекс о недрах Республики Беларусь (1996 г.);

♦              Водный кодекс Республики Беларусь (1998 г.);

♦              Лесной Кодекс Республики Беларусь (2000 г.);

♦              Закон об охране и использовании животного мира (1996 г.) и ряд других.

Водный кодекс в главе 18 устанавливает правовой ре­жим водоохранных зон, прибрежных полос, зон санитар­ной охраны. В нем урегулированы отношения, связанные с использованием водных объектов для тех или иных хо­зяйственных нужд, что непосредственно связано и с ис­пользованием земель. Среди обязанностей водопользова­телей - требования соблюдать установленный режим со­держания зон и округов санитарной охраны источников хозяйственно-питьевого и лечебного водоснабжения, во­доохранных зон и прибрежных полос водных объектов (ст. 32 Водного кодекса).