Законодавство, що становить сучасну правову  базу оренди земель сільськогосподарського призначення, носить багатоструктурний  характер і включає такі складові, як: 1) загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; 2) галузеве (зокрема, земельне, аграрне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини, та має на меті їх врегулювання, і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; 3) спеціальне земельне законодавство про оренду земель.

     Центральне  місце у системі законодавства  про оренду земель сільськогосподарського призначення займає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України “Про оренду землі”. Цей акт став етапним актом законодавчого рівня у сфері регулювання земельних орендних відносин в Україні.

     Не  передбачена законом така підстава припинення договору оренди земельної ділянки як зміна особи орендаря шляхом реорганізації юридичної особи, оскільки при такій її формі, наприклад, як перетворення, можлива зміна основних напрямків діяльності. У такому разі це повинно бути в обов’язковому порядку підставою розірвання договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Таким чином, п.3 ст.28 Закону “Про оренду землі” потребує приведення її у відповідність із ст.6 Закону.

     Законодавством  практично не виділені особливості  припинення договору оренди земельної  ділянки сільськогосподарського призначення. Проведений аналіз дає можливість стверджувати, що ряд підстав прямо стосуються оренди саме цих земель, наприклад, випадкове пошкодження об’єкта  оренди, яке суттєво перешкоджає  передбаченому договором використанню земельної ділянки, нераціональне  використання земельної ділянки, використання земельної ділянки способами, що призводять до зниження родючості грунтів, їх хімічного і радіоактивного забруднення, погіршення екологічної обстановки, використання землі не за цільовим призначенням, невикористання протягом одного року земельної ділянки, наданої для сільськогосподарського виробництва, смерть громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст.8 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки. Ці підстави повинні бути окремо виділені та конкретизовані саме стосовно земель сільськогосподарського призначення.

4.Особливості використання землі

     Використання  землі на умовах оренди за своїми ознаками схоже з тимчасовим землекористуванням. Як і тимчасове землекористування, оренда землі характеризується тимчасовим характером використання, договірною підставою виникнення і платністю  використання землі. Але є і певні  відмінності. Використання землі на умовах оренди здійснює більш широке коло суб’єктів-орендарів. Орендарями земельних ділянок можуть бути не лише фізичні або юридичні особи, але й районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації. Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів  України. До числа орендарів можуть відноситись також органи місцевого  самоврядування: сільські, селищні  і міські ради. Щодо оренди земельних  ділянок сільськогосподарського призначення  для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то суб’єктний склад орендарів є дещо специфічним. Орендарями цих ділянок для зазначених цілей можуть бути тільки юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Такий підхід до суб’єктного складу орендарів земель сільськогосподарського призначення обумовлений їх особливим правовим режимом і пріоритетом, яким характеризуються ці землі.

     Серед орендодавців закон розрізняє декілька категорій. За загальним правилом орендодавцями  земельних ділянок є громадяни  та юридичні особи України, у власності  яких перебувають земельні ділянки. Залежно від форми власності  на землю її орендодавцями можуть виступати органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради по відношенню до земельних ділянок, що перебувають  у комунальній власності. Щодо земельних  ділянок, які належать державі, їх орендодавцями  виступають районні, обласні, Київська і Севастопольська міські адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України  у межах їх повноважень. По відношенню до державних земель зазначені орендодавці повинні попередньо погодити всі свої дії на сесіях відповідних рад.

     Специфічні  особливості оренди землі обумовлені об’єктним складом відносин, пов’язаних з орендою землі.

     Об’єктами оренди виступають земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній  власності), держави. Об’єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що розташовані  на них, якщо це передбачено договором  оренди. І нарешті, при передачі в  оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, їх місце розташування визначається з урахуванням вимог  раціональної організації території  і компактності землекористування  відповідно до спеціальних землевпорядних проектів.

     Термін  договору оренди земельної ділянки  визначається за погодженням сторін і встановлюється в договорі оренди. Цей термін не може перевищувати 50 років.

     За  загальним правилом надання земельної  ділянки в оренду здійснюється без  зміни її цільового призначення. У той же час чинне законодавство  допускає зміну цільового призначення  орендованої земельної ділянки. У цьому разі надання в оренду земельної ділянки, цільове призначення  якої змінюється, здійснюється за проектом відведення, який є невід’ємним  додатком до договору оренди.

     Виникнення  орендного землекористування щодо ділянок, які перебувають у державній  або комунальній власності, може здійснюватися на конкурентних засадах, тобто за конкурсом або на аукціоні. Порядок такого набуття права  оренди визначається орендодавцями  з дотриманням вимог законодавства  про добросовісну конкуренцію.

     За  користування землею на умовах оренди орендар вносить орендодавцеві  орендну плату в розмірі, формах і строки, які встановлюються за угодою сторін у договорі оренди. По відношенню до орендованих земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, орендна плата не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлений Законом України «Про плату за землю». У цих випадках вона повинна справлятися тільки в грошовій формі.

     Орендна плата може встановлюватися в  грошовій, натуральній або відробітковій  формах. Орендар і орендодавець можуть передбачити в договорі поєднання  зазначених форм або ж визначити  інші форми плати.

     Важливою  особливістю користування землею на умовах оренди є передача орендарем  орендованої земельної ділянки  у володіння і користування іншій  особі. У даному випадку має місце  суборенда, яка можлива лише за згодою орендодавця. Згідно зі ст. 9 Закону України  «Про оренду землі» специфічні особливості  суборенди визначаються залежно  від цільового призначення орендованих  земель (наприклад, несільськогосподарське використання і сільськогосподарське призначення). Умови суборенди земельної  ділянки (її частини) повинні бути визначені  в межах договору оренди і не суперечити йому. Припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки припиняє і чинність договору суборенди.

     Відповідно  до законодавства земля може надаватися в оренду на підставі укладеного в  письмовій формі договору. Договір оренди — це угода сторін про взаємні зобов’язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. Зазначений договір за своїм характером є земельно-правовим. Його істотними умовами є: найменування сторін договору, об’єкт оренди (площа, місце розташування і цільове призначення земельної ділянки), строк оренди, розмір і форми орендної плати, умови повернення земельної ділянки орендодавцеві і відповідальність сторін та деякі інші, які зазначені в ст. 14 Закону України «Про оренду землі». Крім того, невід’ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки, яка надається в оренду.

Висновки

     Розвиток  земельних орендних відносин є закономірним проявом аграрної реформи, що характеризує перехід України як самостійної  держави до ринкових економічних  відносин; оренда земель сільськогосподарського призначення характеризує новий  аграрний економічний уклад на селі, який має перспективу подальшого розвитку в Україні;

     Прийняття Конституції України, регламентація  у ній важливих питань земельних  відносин є передумовою для подальшого розвитку та вдосконалення регулювання  земельних орендних відносин;

     Важлива роль у регулюванні земельних  орендних відносин належить договорам  оренди земельної ділянки. Їх аналіз вказує на необхідність прийняття Типового договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення;

     Орендні земельні відносини відроджуються  за нових соціально-економічних і правових умов, що визначає їх класичний характер (орендодавцем земель виступає їх власник. Однак, потребує вдосконалення правове регулювання оренди земель, які перебувають у державній власності, в частині щодо можливого кола їх орендодавців);

     Витоками  земельних орендних відносин були трудова  оренда (20-і роки) та орендний підряд (80-і роки), що обумовлює певну спадковість правових норм у чинному законодавстві України;

     Оренду  земель сільськогосподарського призначення  можна визначити як своєрідну договірну форму сільськогосподарського землевикористання, зміст якої складають строкове, платне володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення у межах, встановлених законодавством та договором, що передбачає передачу її власником орендарю, який відповідає вимогам, встановленим законом, для здійснення підприємницької чи іншої діяльності з використанням природних властивостей земель при умові їх раціонального використання.

     У земельному законодавстві слід закріпити  визначення поняття “сільськогосподарські  угіддя” як основної складової сільськогосподарських  земель, що характеризується особливим  грунтовим покривом, і внаслідок  своїх природних властивостей (родючості) використовується як головний та незамінний засіб виробництва у сільському господарстві для вирощування сільськогосподарських  культур, має пріоритетний правовий режим і належить посиленій правовій охороні з боку держави.

     Правовий  режим земель сільськогосподарського призначення повинен бути посилений у відповідності з Конституцією України, що, насамперед, повинно відобразитись у посиленні їх правової охорони як “основного національного багатства”;

     Ст.3 Закону України “Про оренду землі” слід доповнити словами: “сумісною  із цільовим призначенням земельної  ділянки”.

     Доповнити п.5 ст.31 Закону України “Про оренду землі” словами: “земельно-правову  відповідальність”.

     Докорінна реорганізація колективних сільськогосподарських  підприємств та поширена у зв’язку з цим практика земельного паювання, реальні умови її реалізації (при кризовій ситуації в сфері аграрної економіки) призвели до істотного зростання у системі земельних орендних відносин оренди земельних паїв і, як наслідок цього, до загального зростання масштабів оренди земель в Україні. Така тенденція у найближчі десять років буде домінуючою, що, в свою чергу, викликає необхідність чіткого регулювання цього інституту новим Земельним кодексом України;

     У Законі України “Про оренду землі” неохідно мати спеціальний розділ, який би врахував всі особливості  оренди земель сільськогосподарського призначення та усі наслідки, пов’язані з цим, причому норми Закону “Про оренду землі” повинні стати правовою матерією для нового Земельного кодексу України.

     Врахування  запропонованих висновків і пропозицій, на думку автора, дозволить усунути  окремі недоліки чинного законодавства  України, що регулює земельні орендні  відносини.

Список  використаної літератури

1. Земельна  реформа в Україні у 2001 – 2002 роках. Звіт інформаційно-ресурсного центру “Реформування земельних відносин в Україні за 2001 – 2002 роки”. –  К., 2003. – 160 с.
2. Земельне право України: Підручник / За ред. М. В. Шульги. – К.: Юрінком Інтер, 2004. – 368 с.
3. Ільницька Н. Оренда земель сільськогосподарського призначення: поняття та деякі проблеми // Вісник Львівського інституту внутрішніх справ.- Львів: Львівський інститут внутрішніх справ при НАВС України.- 2000.- №1.- С.254-258.
4. Ільницька Н. Оренда земель як правова форма їх використання // Право України. – 2000. - №8. – С.60-64.
5. Управління земельними ресурсами. / За ред д. е. н., проф. В. Г. В’юна. – Миколаїв: МФ НаУКМА, 2002. – 316 с.
6. Баб’як О.С, Біленчук П.Д., Чирва Ю.О. Екологічне право України: Навчальний посібник. - К.: Атіка, 2000. - 216 с.
7. Екологічне право. Особлива частина Підручник. Для студентів юридичних вузів і факультетів. За редакцією академіка АПрН України, В.І. Андрейцева. К.: Істина, 2001.
8. Екологічне право України За редакцією професорів В.К. Попова і А.П. Гетьмани. Харків, «Право», 2001.
9. Екологічне право України. Академічний курс: Підручник / За заг. ред. Ю.С. Шемшученка. — К.: ТОВ «Видавництво «Юридична думка», 2005. - 848 с.
10. Закон України “Про охорону навколишнього середовища”. – К., 1991.
11. Сафранов Т.А. Екологічні основи природокористування: Навчальний посібник для студентів вищих навчальних закладів. - Львів: “Новий Світ-2000”, 2003. - 248 с.