Предмет ипотеки и обязательства, обеспечиваемые ипотекой

Государственное  образовательное  учреждение высшего  профессионального образования

«Нижегородский  государственный архитектурно-строительный университет»

 

Институт  экономики, управления и права

 

 

 

 

 

Реферат

по ипотечному кредитованию

060500 «Бухгалтерский  учет, анализ и аудит»

 

 

     Выполнил студентка гр. БУ 439/3                                                      Л. Е. Сулоева

 

    Проверил                                                                                           Т. Е. Трофимова

 

 

 

 

 

 

Нижний Новгород 2011 г.

Содержание.

1. Задание
2. Реферат
3. Практикум
4. Список литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат: Предмет ипотеки  и обязательства, обеспечиваемые ипотекой.

     Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира. Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах. Требования к договору ипотеки В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя. Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования. Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.). При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки но считался ничтожным. Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования - кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой - то есть необходимыми элементами договора ипотеки. Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки яиляются так же недействительными. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют. Права и обязанности сторон по договору ипотеки Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается - как минимум необходимо разрешение банка-кредитора. В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита. Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года. При невыполнении зе емщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Заключение и регистрация договора ипотеки Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но С7;ороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается згключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы: заявление от залогодателя и залогодержателя; договор ипотеки и его копии; документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений; кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии. Ипотека должна быть зг регистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной зс писи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зг регистрирована. Прекращение договора ипотеки Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

В большинстве  случаев ипотека является дополнительным соглашением сторон в обеспечение  основного обязательства по кредитному договору, по договору займа или  иного обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде и т.д. Как  и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает также  уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

• в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (это корреспондирует ст. 337 ГК РФ).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя  в том объеме, какой они имеют  к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором  не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке). Законом предъявляется  ряд требований к обеспечиваемому  обязательству, во-первых, оно должно быть названо в договоре с указанием  его суммы, основания возникновения  и срока исполнения. Если обязательство  основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Обеспечиваемое  обязательство помимо прочего определяется сторонами либо в твердой сумме  требований, либо такая сумма подлежит определению в будущем. В последнем  случае в договоре об ипотеке указывается  порядок и другие необходимые  условия ее определения. В том  случае, когда в договоре об ипотеке  указывается общая твердая сумма  требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед  залогодержателем в части, превышающей  эту сумму, не считаются обеспеченными  ипотекой, за исключением требований, связанных с возмещением:

• судебных издержек и расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• расходов по реализации заложенного имущества;
• необходимых дополнительных расходов залогодержателя на содержание, охрану заложенного имущества либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам (ст. 3—4 Закона об ипотеке).

Другими словами, стороны могут предусмотреть, что договор об ипотеке обеспечивает договор займа только на сумму  предоставленных денежных средств  без учета процентов за пользование. Таким образом, при неисполнении залогодателем своего обязательства  вернуть заемные средства в установленный  срок, залогодержателю предоставлено  право на удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки, например жилого дома. Однако поскольку стоимость  жилого дома оказалась значительно  больше размера заемных средств, то залогодержатель имеет право  только на часть денежных средств, полученных при продаже жилого дома с публичных  торгов. Право на проценты за пользование  денежными средствами будет удовлетворяться  наравне с иными кредиторами  должника соответствующей очереди.

В том  случае, когда стороны договорились об исполнении основного обязательства  по частям, то в договоре об ипотеке  должны быть указаны сроки либо периодичность  платежей и их размеры или условия, на основании которых будут определяться размеры платежей. Стороны могут  договориться о том, что ипотекой будут обеспечиваться и другие дополнительные расходы залогодержателя. В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный  комплекс, то сумма обеспечиваемого  обязательства не может быть меньше половины стоимости имущества такого предприятия (ст. 71 Закона об ипотеке).

Поскольку предмет договора ипотеки — недвижимое имущество, его идентификация всегда начинается с указания на то, какой именно разновидностью недвижимости оно является (земельный участок, квартира, жилой дом и т.д.). Если недвижимое имущество имеет индивидуальное название, оно также указывается (например, стадион «Локомотив»).

Место нахождения недвижимого имущества  обычно определяется его адресом, а  при отсутствии такового (в частности, если речь идет о земельных участках или сооружениях) — привязкой  к определенной местности. Под описанием  имеется в виду совокупность индивидуализирующих  данное недвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других ему подобных. Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т.д.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит  залогодателю. Это может быть право  собственности или право хозяйственного ведения. Поскольку любые права  на недвижимое имущество подлежат государственной  регистрации, в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую  регистрацию.

В связи с тем, что предметом  ипотеки может быть не только само недвижимое имущество, но и право  аренды на него, Закон требует, чтобы  в договоре ипотеки указывалось  наименование арендованной недвижимости, место ее нахождения, описание, достаточное  для ее идентификации, а также  срок аренды.

 Права и обязанности субъектов  ипотечных правоотношений.

Сторонами ипотечного правоотношения являются залогодержатель и залогодатель. Каких-либо специальных ограничений  по субъективному составу рассматриваемого правоотношения законодательством  не установлено. В данном случае к  субъектам предъявляются общие  требования, обычно предъявляемые к  правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц.

       Ипотечное правоотношение  может быть двусторонним или  трехсторонним, когда на стороне  залогодателя выступает не должник  по основному обязательству, а  лицо, обладающее вещными правами  на предмет ипотеки. Однако  в большинстве случаев залогодатель  и должник по основному обязательству  являются одним и тем же  лицом.

     В качестве залогодателя  может выступать субъект, обладающий  имуществом на праве собственности  или праве хозяйственного ведения.  В отношении права собственности  никаких вопросов, как правило,  не возникает, поскольку собственник  обладает всей совокупностью  прав по владению, пользованию  и распоряжению объектом собственности.  Однако в отношении права хозяйственного  ведения следует сделать одно  замечание.

      В соответствии  со ст. 335 ГК РФ лицо, которому  вещь принадлежит на праве  хозяйственного ведения, вправе  заложить ее без согласия собственника  в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 295 ГК. Однако указанный пункт  закрепляет императивную норму  о невозможности распоряжения  недвижимым имуществом без согласия  собственника, предприятие вправе  самостоятельно распоряжаться только  остальным, принадлежащим предприятию  имуществом. В связи с этим  право передачи имущества в  залог без согласия собственника  согласно ГК может быть реализовано  субъектом права хозяйственного  ведения лишь в отношении "остального  имущества, принадлежащего предприятию". Вместе с тем п. 2 ст. 334 ГК (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке) установлено,  что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются  к отношениям по договору об  ипотеке в случаях, когда ГК  или Законом об ипотеке не  установлены иные правила. Применительно к рассматриваемому случаю данная норма, устанавливающая иерархию законодательных актов, может быть расценена двояко: с одной стороны, ГК в п. 2 ст. 295 устанавливает "иное", а с другой стороны, ст. 6 Закона об ипотеке предусматривает ипотеку имущества, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, то есть фактически снимает ограничение, установленное ГК. Видимо, в данном случае следует все-таки исходить из норм, содержащихся в статье 295 ГК. Таким образом, субъект права хозяйственного ведения без согласия собственника имущества вправе передать в залог лишь "остальное имущество, принадлежащее предприятию".

              С разрешения собственника имущества  залогодателем может стать арендатор  и казенное предприятие, обладающее  имуществом на праве оперативного  управления. Учреждения, наделенные  имуществом на праве оперативного  управления, не вправе распоряжаться  данным имуществом ни при каких  обстоятельствах (ст. 298 ГК), а соответственно, не могут передать данное имущество  в залог. Залогодержателем может  быть любое лицо, являющееся кредитором  по основному обязательству.

              Определенные особенности распоряжения имуществом, в том числе и путем передачи его в залог, могут быть закреплены в учредительных документах юридических лиц. Например, пунктом 6.3 Типового устава акционерного общества открытого типа, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 1 июля 1992 г. N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" , установлено, что сделки по отчуждению имущества общества, стоимость которого превышает 10 процентов балансовой стоимости его активов, требуют решения общего собрания акционеров. Однако данное требование может быть предъявлено только в том случае, если указанная сделка совершена до 1 января 1996 г. К сделкам, совершенным после указанной даты, применяются нормы Федерального закона "Об акционерных обществах"

           Что касается залогодержателя, то в этом качестве может выступать только кредитор по основному обязательству. Какие-либо специальные нормы в отношении залогодержателя законом не установлены.

          Стороны рассматриваемого правоотношения обладают совокупностью корреспондирующих друг другу прав и обязанностей, составляющих определенную систему, характеризующую само правоотношение. Однако, учитывая диспозитивность большей части условий ипотеки, анализу могут быть подвергнуты лишь условия, носящие императивный характер.

         В целом права и обязанности сторон в зависимости от основания их возникновения можно отнести к нескольким группам: связанные с обеспечением сохранности заложенного имущества, связанные с переходом прав на заложенное имущество к другим лицам или дополнительным обременением этого имущества, связанные с уступкой прав по договору об ипотеке и иные группы.

        ОБЯЗАТЕЛЬСТВО,  ОБЕСПЕЧЕННОЕ ИПОТЕКОЙ - ипотека  может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному  договору, по договору займа или  иного обязательства, в том  числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде,  другом договоре, причинении вреда,  если иное не предусмотрено  федеральным законом. Обязательства,  обеспечиваемые ипотекой, подлежат  бухгалтерскому учету кредитором  и должником, если они являются  юридическими лицами, в порядке,  установленном законодательством  Российской Федерации о бухгалтерском  учете.