Правовая и нормативная база. Понятие инвестор, заказчик. Бухгалтерский учет у инвестора и заказчика

Правовая  и нормативная  база. Понятие инвестор, заказчик. Бухгалтерский  учет у инвестора  и заказчика. Совмещение данных понятий

Инвестиционная  деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли.

Субъектами  инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются: инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных  вложений, другие лица.

инвесторы осуществляют финансирование строительства, ведут расчеты с застройщиком по переданным ему средствам, принимают  построенный объект или часть  его;

застройщик - предприятие, которое специализируется на выполнении функций по организации  строительства объектов, контроль за его ходом и ведение производимых при этом затрат. В лице застройщика  могут выступать: дирекция строящихся предприятий, а также действующие  предприятия, осуществляющие капитальное  строительство;

заказчик  организует строительство объекта  недвижимости, создает подрядчику необходимые  условия для выполнения работ, осуществляет строительный контроль, принимает результаты работ и уплачивает обусловленную  договором подряда цену;

подрядчики  выполняют на основании договора строительство зданий (в том числе  жилых домов), сооружений или иных объектов недвижимости, а также осуществляют выполнение монтажных, пусконаладочных  и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Договор на строительство - документ, устанавливающий  обязательства сторон участвующих  в его заключении и выполнении по новому строительству, реконструкции, расширению, техническому перевооружении, ремонту действующих предприятий, зданий и сооружений, и производству отдельных видов и комплексу  подрядных работ являющихся объектами  строительства. Одним из признаков  договора на строительство является его продолжительность, т.е. дата начала и окончания работ.

Объект  строительства - отдельно стоящее здание или сооружение, вид или комплекс работ, на строительство которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Перечислим  законодательные акты, которые регулируют инвестиционную деятельность строительных организаций, это:

1) Федеральный  закон "Об инвестиционной деятельности  в Российской Федерации, осуществляемой  в форме капитальных вложений";

2) Федеральный  закон "Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в  некоторые законодательные акты  Российской Федерации";

3) Федеральный  закон "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним";

4) Гражданский  кодекс Российской Федерации  (ГК РФ) (части первая, вторая и  третья) (с изм. и доп. от 4 декабря  2006 г);

5) Жилищный  кодекс Российской Федерации;

6) Градостроительный  кодекс Российской Федерации  от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ;

7) Кодекс  Российской Федерации об административных  правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ);

8) Земельный  кодекс РФ.

Под инвестиционной деятельностью строительной организации  понимается деятельность, которая связана  со следующими операциями:

1) приобретение  земельных участков, зданий и  иной недвижимости, оборудования, нематериальных  активов и других внеоборотных  активов, а также их продажа;

2) осуществление  собственного строительства, расходов  на научно-исследовательские, опытно-конструкторские  и технологические разработки;

3) реализация  финансовых вложений (приобретение  ценных бумаг других организаций,  в том числе долговых, вклады  в уставные (складочные) капиталы  других организаций, предоставление  другим организациям займов и  пр.).

Когда несколько фирм совместно инвестируют  в строительство, они могут поручить одному из инвесторов организовать этот процесс. Последний в таком случае становится инвестором-заказчиком. Он аккумулирует на своем счете средства соинвесторов, руководит строительством, заключает договоры с подрядчиками, ведет учет затрат и распределяет результат. Инвесторы, не являющиеся заказчиками  строительства, оплачивают инвестору-заказчику  услуги по организации строительства.

Налоговый и бухгалтерский учет инвестора-заказчика  в целом аналогичен учету, который  ведет заказчик, не являющийся инвестором. Однако из-за того, что часть строительных работ инвестор-заказчик заказывает для собственного потребления, а  часть - для соинвесторов, в учете  инвестора-заказчика появляются некоторые  особенности.

Учет  рекомендуется вести по следующей  структуре расходов:

на строительные работы;

на работы по монтажу оборудования;

на приобретение оборудования, сданного в монтаж;

на приобретение оборудования, не требующего монтажа;

на приобретение инструмента и инвентаря;

на приобретение оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного  запаса;

на прочие капитальные затраты;

на затраты, не увеличивающие стоимость объекта  строительства.

После завершения строительства инвестор-заказчик передает часть объекта соинвесторам в соответствии с инвестиционными  договорами.

Проводки:

Дебет 76 Кредит 86 - начислена задолженность  соинвесторов по средствам целевого финансирования;

Дебет 51 Кредит 76. - получены средства целевого финансирования от соинвесторов;

Дебет 51 Кредит 62 субсчет @Авансы полученные". - получена от соинвесторов предоплата за услуги по организации строительства;

Дебет 62 субсчет "Авансы полученные" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС" - начислен НДС с суммы полученного аванса;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 60 - принято  от подрядчика законченное строительством здание;

Дебет 19 Кредит 60. - отражена сумма НДС, предъявленная  подрядчиком;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 90-1 - отражена в составе фактических затрат на строительство стоимость услуг  по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 90-1 - отражена сумма НДС  со стоимости услуг по организации  строительства;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС" - начислен НДС со стоимости услуг  по организации строительства;

Дебет 90-2 Кредит 20 - списаны затраты по оказанию услуг по организации строительства;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 62 субсчет "Авансы полученные" - принят к вычету НДС, начисленный с аванса;

Дебет 62 субсчет "Авансы полученные" Кредит 62 субсчет "Расчеты с покупателями". - зачтен ранее полученный аванс  в счет оплаты услуг по организации  строительства.

Пример:

Дебет 08 "Строительство объектов основных средств",

Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и - подрядчиками". - отражена стоимость строительно-монтажных  работ;

Дебет 19 "НДС по приобретенным ценностям", Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - отражен НДС  со стоимости строительных работ;

Дебет 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Строительство объектов основных средств",

Кредит 90 "Продажи", субсчет "Выручка" - отражена выручка от оказания услуг  по организации строительства;

Дебет 19 "НДС по приобретенным ценностям",

Кредит 90 "Продажи", субсчет "Выручка" - выделен НДС со стоимости услуг  по организации строительства (он не включается в стоимость объекта  строительства);

Дебет 90 "Продажи", субсчет "НДС",

Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсчет "Расчеты по НДС" - начислен НДС со стоимости услуг по организации  строительства.

Налогообложение заказчика-застройщика

Порядок ведения бухгалтерского учета и  исчисления налогов в строительных организациях четко в нормативных  актах не регламентирован. Налоговой  базой заказчика-застройщика будут  не все полученные средства, а лишь часть их - приходящаяся на оплату его  услуг. Заказчик-застройщик оказывает  инвесторам услуги по организации, техническому надзору за строительством и бухгалтерскому учету затрат. Стоимость этих услуг  включается в инвентарную стоимость  объекта и оплачивается инвесторами  в составе общей суммы по сделке.

Что касается налога на прибыль, то время его начисления зависит от способа определения  доходов и расходов, применяемого предприятием. В случае метода начисления - это дата подписания акта выполненных  работ, а для кассового метода - день получения средств (в том  числе и предоплаты) от участников долевого строительства. Если же в договоре с инвесторами сумма вознаграждения заказчика-застройщика не указана, ее можно определить на основании  сметы на строительство.

Кроме вознаграждения за услуги по организации  стройки, контролю и учету, у застройщика  может возникнуть дополнительный доход, на который нужно начислить НДС  и налог на прибыль. На практике зачастую бывает, что по окончании строительных работ образуется положительная  разница между поступившими от инвесторов средствами и фактическими расходами  на строительство. Это происходит, если заказчик закупил более дешевые  материалы, чем заложено в смете, или нанял менее оплачиваемую рабочую силу. Дополнительный доход (если иное не предусмотрено договором) остается в распоряжении заказчика-застройщика.

В целях  налогообложения деятельность застройщика  по организации строительства объектов, в том числе по техническому надзору  за строительством, нужно рассматривать  как оказание услуг независимо от примененного застройщиком порядка  отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и от источника  финансирования, которые подлежат обложению  НДС на общих основаниях (письмо МНС России от 21.02.2003 N 03-1-08/638/17-Ж751 "Об обложении НДС средств на содержание служб заказчика-застройщика").

Средства  инвесторов, полученные заказчиком во время строительства, не облагаются налогом на прибыль, так как относятся  к средствам целевого финансирования (подп.14 п.1 ст.251 НК РФ). При этом назначение таких средств инвестор определяет в договоре. Этот момент важен потому что, если налоговая инспекция установит, что заказчик расходовал деньги на работы, которые не предусмотрены  договором, пусть и в интересах  инвестора, она признает их налогооблагаемым доходом инвестора как целевое  финансирование, использованное не по назначению (п.14 ст.250 НК РФ). А такие  средства включают в состав внереализационных  доходов на дату нецелевого использования (подп.9 п.4 ст.271 НК РФ).

Иногда  застройщикам необходимо включать объекты  незавершенного строительства в  базу по налогу на имущество, постараемся  уточнить, когда это нужно делать.

Пример:

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных  участков",

Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и  подрядчиками" - учтены капитальные  вложения в земельный участок;

Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и  подрядчиками", Кредит 51 "Расчетные  счета". - произведена плата за землю;

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных  участков", Кредит 71 "Расчеты с  подотчетными лицами" отнесена на стоимость  приобретенной земли плата за услуги нотариуса;