Оценка рыночной стоимости жилого объекта (квартиры)

   Сведем  информацию о пяти аналогичных квартирах  в таблицу 2.  

   Таблица 2 – Данные об однокомнатных квартирах  для доходного подхода

   Среднее значение мультипликатора:

МВД = (7,6+4,6+5+4,8+6,3)/5= 5,66 года.

   Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет составлять:

V = 312 тыс. руб./год

5,66 год = 1765,92 тыс. руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ПРИ  ПОМОЩИ ЗАТРАТНОГО  ПОДХОДА 

   Итак, площадь нашей квартиры составляет 32 м². Возраст дома 44 года (был построен в 1967 году). Предполагаемый срок жизни –  90 лет. При строительстве новой квартиры, удельные затраты один квадратный метр составляют 56562,5 рублей.

   По  данным Росреестра земля под домом (участок номер 74:36:0507005:197) стоит 5 607 452,16 рублей. Дом занимает 768 м² земли. Таким образом, 32 м² земли «стоят» 233 643,84 рублей.

   Затраты на аналогичную новую квартиру составляют 1 810 000 рублей (56562,5 руб./м² * 32 м²)

   Физический износ определим следующим образом:  (44 года * 1 810 000 руб)/90 лет = 868 800 рублей.

   Других  видов износа обнаружено не было.

   Значит  остаточная стоимость составляет 941 200 рублей (1 810 000 руб. –868 800 руб.).

   В итоге получает стоимость квартиры 1 174 843,84 рублей (233 643,84 руб. + 941 200 руб.). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   5 ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ 

   Каждый  из рассмотренных подходов к оценке жилого объекта имеет свои достоинства  и недостатки. Для того чтобы оценить  квартиру нам необходимо определить весовые коэффициенты для каждого  из подходов.

   Определим достоинства и недостатки всех подходов (смотри таблицу 3). 

   Таблица 3 – Анализ достоинств и недостатков  подходов к оценке стоимости объекта недвижимости.

 

   Проанализировав достоинства и недостатки определим  вес каждого из подходов и для  окончательной оценки сведем данные в таблицу 4.

   Таблица 4 – Заключение о стоимости квартиры

 

   Проведенная взвешенная оценка выявила стоимость  квартиры в размере 1 439 917,54 рублей.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

   Мы  определили рыночную стоимость квартиры при помощи трех подходов: сравнительного, доходного и затратного. Оказалось, что стоимость однокомнатной квартиры в центре города по адресу ул. Энгельса 47б с указанными характеристиками составляет 1 439 917,54 рублей.

   При использовании метода парных продаж в сравнительном подходе была получена стоимость равная 1 510 000 рублей. Однако оценка, проведенная таким образом имеет как свои достоинства и недостатки. Среди главных недостатков необходимо выделить то, что данный подход учитывает информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожиданий. Следовательно для подтверждения оценки следует применить и другие подходы.

   При оценке квартиры методом мультипликативного валового дохода в рамках доходного  подхода, стоимость квартиры оказалась  равной 1 765 920 рублей. Однако и этот подход имеет свои достоинства и недостатки. В отличие от предыдущего подхода, он учитывает инвестиционные ожидания собственника, но неопределенность результата оценки, вытекает из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Значит и эти данные нельзя считать на сто процентов достоверными.

   При оценке квартиры затратным подходом её стоимость составила 1 174 843,84 рублей. Применение данного подхода наиболее обосновано с точки зрения нормативно-сметной и методологической базы, однако он не учитывает закон спроса и предложения, в результате чего оценка также может быть неточной.

   Итак, имея три различные стоимости, а  также характеристику всех трех подходов была проведена взвешенная оценка рыночной стоимости квартиры, которая обозначила стоимость в размере 1 439 917,54 рублей. 
 
 

     БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 

1. «Из рук  в руки» www.irr.ru
2. Недвижимость в Челябинской области www.cheldom.marketdom.ru
3. Мультилистинг недвижимости www.chelyabinsk.mlsn.ru