Оценка рыночной стоимости жилого объекта (квартиры)

Министерство  образования и науки Российской Федерации

 «Южно-Уральский  государственный университет»

Факультет «Право и финансы»

Кафедра «Экономика и управление проектами» 
 
 
 
 
 
 
 

СЕМЕСТРОВАЯ РАБОТА 
 

по дисциплине_______«Введение в оценку недвижимости»___________________ 

Тема:                 «Оценка рыночной стоимости жилого объекта (квартиры)»______

  
 
 

                                                                                Выполнил:

                                                                                студент группы        

                                                                                 ________________

                                                                                                                 (подпись, инициалы, фамилия)

                                                                                 “____”_________________20___г. 

                                                                                 Проверил:

                                                                                                                                                                             

                                                                                 ________________

                                                                                                                 (подпись, инициалы, фамилия)

                                                                                

                                                                                 Работа  _______________к защите 

                                                                                 “____”_________________20___г. 

                                                                                 Работа защищена на оценку  

                                                                                 ____________________________

                                                                                 ________________

                                                                                                                 (подпись, инициалы, фамилия)

                                                                                 “____”_________________20___г. 
 
 
 

Челябинск 201

АННОТАЦИЯ 

                                                 

ФИО. Оценка рыночной стоимости жилого объекта (квартиры) г. Челябинск: Курсовая работа по дисциплине «Введение в оценку недвижимости». -  Челябинск: ЮУрГУ,  ПФ, 2011.- 15 с.,  4 табл., 3 библиогр. источника. 
 

   Семестровая работа посвящена оценке рыночной стоимости жилого объекта, в качестве которого выбрана однокомнатная квартира.

   Для этого была проведена оценка с использование трех подходов: сравнительного, доходного и затратного.

   В результате была составлена таблица с весовыми коэффициентами и сделано заключение о действительной рыночной стоимости квартиры. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ОГЛАВЛЕНИЕ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

   Оценка  – сложный, трудоемкий и достаточно длительный процесс. «Европейские стандарты оценки 2000» (ЕСО 2000; п.п А1.04, А1.05), для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода – сравнительный, доходный и затратный,– в рамках которых и разработаны специальные методы «для того, чтобы «подстроить» процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п.».

   Каждый  из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три и лишь в отдельных случаях, из–за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.

   Использование разных подходов имеет то основание, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в доходном – акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном – главным является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее замещение.

   Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат объективнее и достовернее. «Процедура согласования» полученных разных результатов не сводится к вычислению среднеарифметического, а требует взвешивания смыслового соответствия каждого подхода конкретной ситуации, целям оценки, виду имущества и другим обстоятельствам.

     В данной работе мы будем пользоваться всеми тремя подходами для оценки рыночной стоимости однокомнатной квартиры, а затем проведем взвешенную оценку и сделаем окончательное заключение о стоимости.

   1 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ 

   Произведем  оценку квартиры по адресу ул. Энгельса 47б (это пятиэтажный панельный дом, построенный в 1967 году). Площадь квартиры составляет 32 м².

   При сдаче квартиры в аренду можно  получить 26 тысяч рублей в месяц (квартира находится в отличном состоянии, был проведен капитальный ремонт всей отопительной и коммуникационной системы).

   Предполагаемый  срок жизни здания составляет 50 лет, однако был проведен капитальный  ремонт, что продляет срок жизни  до 90 лет. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ПРИ  ПОМОЩИ СРАВНИТЕЛЬНОГО  ПОДХОДА 

   Воспользуемся методом парных продаж для расчета корректировок. Определение корректировок этим методом базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта).

   Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между  двумя сопоставимыми объектами  имеется единственное различие, то разница в продажной цене можно  приписать этому элементу.

   Для оценки объекта будут использованы данные о 5 недавно проданных однокомнатных квартирах города Челябинска в Центральном районе. Средняя площадь исследуемых квартир 31 м². Цена за один м² такого жилья колеблется от 35 400 р/м² до 48 300 р/м². Представленные квартиры находятся в пятиэтажных домах на улицах Энгельса, Володарского и пл. Мопра. В таблице 1 представлено 20 характеристик этих квартир. Корректировка будет проводиться по четырем из них - это этаж/этажность, площадь квартиры, наличие балкона и евроокон.

   Определим корректировку на этаж. Оцениваемый объект находится на втором этаже. Значит, возьмем данные о продаже 1 и 5 квартиры, так как у них совпадают все характеристики (площадь, наличие балкона и евроокон), кроме этажа. Итак, разница в их стоимости составляет  280 000 руб. (1 380 000 – 1 100 000 = 280 000). Припишем эту разницу этажу.

   Теперь  определим корректировку на площадь. Для этого сравним 2 и 3 квартиры. Разница в их стоимости равна 300 000 руб. (1 500 000 – 1 200 000 = 300 000). Припишем эту разницу площади, то есть 1 м² площади стоит 150 000 руб. (что в сущности является неправильным из-за того, что мы сократили список корректировок всего до 4, тогда как стоимость квартиры складывается из множества характеристик). 

Таблица 1 – Данные об однокомнатных квартирах для сравнительного подхода

 

   Корректировку для окна определим из данных о продаже 4 и 5 квартир. Для этого сначала «сделаем» их площади равными, то есть к стоимости квартиры 4 прибавим корректировку на площадь. Таким образом, исходя из того, что квартира 4 на 1 м² меньше квартиры 5, то с учетом этого метра её стоимость составляет 1 360 000 руб. (1 210 000 + 150 000 = 1 360 000). Теперь можем определить корректировку на окно. Она составляет 20 000 руб. (1 380 000 – 1 360 000 = 20 000).

   Определим корректировку для балкона исходя из данных о продаже 1 и 2 квартир. Для  начала, «добавим» первой квартире 1 м² площади, её стоимость станет равна 1 250 000 руб. (1 100 000 + 150 000 = 1 250 000). А в стоимости второй квартиры посчитаем окно, то есть её стоимость будет составлять 1 520 000 руб. (1 500 000 + 20 000=1 520 000). Теперь мы можем сравнить эти квартиры и сделать соответствующую корректировку на балкон. Разница в стоимости квартир составляет 270 000 руб. (1 520 000 – 1 250 000 = 270 000). Припишем эту разницу балкону.

   Итак, теперь мы с учетом полученных корректировок  можем определить стоимость нашего объекта. Возьмем за основу стоимость 5 квартиры, «добавим» 1 м² площади и вычтем балкон. Она составляет 1 510 000 руб. (1 380 000 + 150 000 – 20 000 = 1 510 000). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ПРИ  ПОМОЩИ ДОХОДНОГО  ПОДХОДА  

   Используем  метод мультипликатора валового дохода (МВД). Он основан на предположении, что существует прямая связь между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду (3.1) 

   V = АП МВД,                                                 (3.1) 

где V – стоимость недвижимости ден. ед.;

      АП – годовая арендная плата, ден. ед./год;

      МВД – мультипликатор (лат. multiplicator – множитель) валового дохода,  
      равный отношению «цена/арендная плата», год. 

   Для оценки таким методом, нам необходимо собрать рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи для объектов, аналогичных оцениваемому. Затем вычислим среднее значение МВД и умножим на приносимый оцениваемой недвижимостью доход. Это и будет рыночная оценка недвижимости.

   Итак, арендная плата за нашу квартиру составляет 26 тысяч рублей в месяц или 312 тысяч рублей в год.