Характеристика и классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимости

Характеристики  и классификация объектов недвижимости

 

СОДЕРЖАНИЕ

    ВВЕДЕНИЕ                                                                                                      3 

Гл. 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИЗУЧЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ                                                                  5

1. Качественная и количественная характеристики объектов недвижимости                                                                                            5
2. Классификация объектов недвижимости                                                7
1. Общая классификация объектов недвижимости                        7
2. Классификация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В                                                                                                  7
3. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений                                                                                 8

 

ГЛ. 2. АНАЛИЗ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ                                                                                       11

1. Основные свойства недвижимости как товара                                     11
2. Методика оценки объектов жилой недвижимости                               12

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

 

ВВЕДЕНИЕ

    В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как  бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает  с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским  кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом  как имущественный комплекс. Кроме  того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

    Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

    Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию  и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все  объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние  которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

    Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его  полезности, способности удовлетворять  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы.

    На  юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных  прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные  права могут быть неделимыми или  частичными (совместное имущество) и  разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство.

      Целью данной работы является изучение основных характеристик и принятых классификаций объектов недвижимости.

      Для достижения поставленной цели планируется  решения следующих задач:

• рассмотреть термин «объект недвижимости», определить его качественные и количественные характеристики;
• изучить общую классификацию и классификацию объектов недвижимости по категориям;
• рассмотреть источники формирования финансовых ресурсов;
• рассмотреть недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений;
• провести анализ методики оценки недвижимости;
• рассмотреть основные свойства недвижимости как товара.

    Структура данной работы определена в соответствии с поставленными целями и задачами и состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

Гл. 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИЗУЧЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

    1.1 Качественная и количественная характеристики объектов недвижимости  

    Термин  «объект недвижимости» относят  к любому товару, который жестко связан с участком земли, и перенос  которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской  стоимости.

    Каждый  объект недвижимости неповторим и имеет  специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество — это совокупность свойств недвижимого  имущества, определяющих его пригодность  удовлетворять разнообразные потребности  людей в соответствии с функциональным назначением.

    Свойство  — объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или  несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

    Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

    • физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости  (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

    • имущественно-правовое описание —  вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

    • экономические показатели спроса —  стоимость, цена, доходность и др.;

    • состояние внешней среды —  климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

    Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном, локальном и на самом  объекте недвижимости.

    Земельным участкам присваивают кадастровые  номера. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и  на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при  кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного  права, и служит для его идентификации.

    Структура кадастрового номера земельного участка  приведена на рис.1.

    Кадастровый номер здания или сооружения имеет  шесть структурных уровней: четыре уровня характеризуют номер земельного участка, к которым добавляются  номер первичного объекта (здания, сооружения) на земельном участке и номер  вторичного объекта (жилого или нежилого помещения), а при необходимости  — номер части вторичного объекта (квартира, комната и т.д.).

     

    Рис. 1. Схема формирования кадастрового номера земельного участка

    Кадастровые номера земельным участкам присваивают  органы земельного комитета, а зданиям  и сооружениям — Бюро технической  инвентаризации. 

    1.2 Классификация объектов недвижимости

    Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается  многоуровневая; каждый уровень имеет  свое наименование и набор рекомендуемых  значений соответствующего признака классификации. 

 

    1.2.1 Общая классификация объектов  недвижимости 

      

    1.2.2 Классификация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В

    На  сформировавшемся западном рынке принята  другая классификация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В.

    Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется на классы:

    1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения  определенного бизнеса и обычно  продающаяся вместе с бизнесом  — химические предприятия, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке;

    2) неспециализированная недвижимость  — обыкновенные здания — магазины, офисы, фабрики, склады, которые  обычно продаются или сдаются  в аренду.

    Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными  видами недвижимой собственности владеют  с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный  капитал.

    Категория В. Избыточная недвижимость — земля  со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения  бизнеса и поэтому объявляются  избыточной недвижимостью.

    Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает  разработку и применение методов  оценки стоимости различных категорий  недвижимости. 

    1.3 Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

 

    Недвижимое  имущество может быть делимым  или неделимым.

    Делимым является то имущество, которое может  быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях  делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признается неделимой недвижимостью и не может быть продано по частям).

    Недвижимые  вещи могут иметь неотделимые  части, которые обычно называются существенными. Это такие составные части, которые  находятся в неотторжимой связи  с недвижимой вещью и не могут  быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома являются лифт и лифтовое оборудование.