Ипотека и её роль в решении жилищной проблемы

Современная государственная  жилищная политика должна наряду с  прежней ориентацией на нужды  социально не защищенных групп населения  сделать новый акцент на решении  жилищных проблем основной части  работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и  имеющими жилье в собственности  в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения  является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Основная задача государства  в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании  процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности  жилья для граждан.

Государственное бюджетное  финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет  им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных  субсидий на приобретение жилья.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе  государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных  категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Определяя основные направления  и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного  финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

- долгосрочное ипотечное  жилищное кредитование населения;

- кредитование жилищного  строительства;

- государственная бюджетная  поддержка приобретения жилья  населением (система целевых адресных  субсидий).

Долгосрочное  ипотечное жилищное кредитование населения.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного  кредитования, которая включает в  себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими  банками и иными кредиторами  гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для  кредитования.

Расширение операций по долгосрочному  ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового  рынка и рынка капиталов, что  определяет важность отработки надежного  механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных  кредитов.

Обеспечение финансовыми  ресурсами долгосрочных кредитов для  населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая  система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система  ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями для  привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико - политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной  базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и  обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Кредитование  жилищного строительства. В рамках это го важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком - кредитором частями на оплату выполненных строительно - монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием  физических лиц - покупателей жилья  в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты  и собственные средства граждан  используются для оплаты жилья, а  владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее  полученный строительный кредит.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых  адресных субсидий)

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать  жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в  существенной мере характеризует уровень  развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы  отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка  граждан, желающих получить ипотечные  кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных  субсидий для оплаты первоначального  взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные  жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20 - 50 процентов и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Указанные субсидии предоставляются  в соответствии с бюджетными возможностями  в размере от 5 до 70 процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме  в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению  жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых  с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем  объеме в соответствии с установленным  порядком. Субсидии могут предоставляться  за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и  средств предприятий.

Главная цель развития долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему  обеспечения доступным по стоимости  жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах  приобретения жилья на свободном  от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы  позволит:

- увеличить платежеспособный  спрос граждан и сделать приобретение  жилья доступным для основной  части населения;

- активизировать рынок  жилья;

- вовлечь в реальный  экономический оборот приватизированное  жилье;

- привлечь в жилищную  сферу сбережения населения и  другие внебюджетные финансовые  ресурсы;

- обеспечить развитие  строительного комплекса;

- оживить экономику страны  в целом.

Система ипотечного жилищного  кредитования должна опираться в  первую очередь на эффективное использование  привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны  государственного бюджета. Темпы и  масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической  ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно - правовой базы и инфраструктуры.

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение  следующих основных задач:

- совершенствование законодательной  и нормативной базы для реализации  механизма данного вида кредитования  и эффективного функционирования  первичного и вторичного рынков  ипотечных жилищных кредитов;

Наш рынок недвижимости не развит. У нас пока нет культуры строить, зато есть культура зарабатывать. Задача власти - создать условия, в которых будет развиваться культура созидания, а не зарабатывания.

Увеличение темпов строительства  жилья за счет возведения малоэтажных  домов вполне реально. Но прежде чем  запускать новый проект, надо создать  в нем потребность населения. В Перми такую потребность  не создали. Пермяки даже не знают  о преимуществах такого типа жилья. Для большинства это не более  чем бараки, хотя эти дома по качеству и технологии возведения значительно  опережают те, которые строятся сейчас. Это точно такая же ситуация, что  была с ипотекой. В 2004 году ипотека  совсем не развивалась, потому что людям  просто не рассказали о ней. Поэтому, если мы планируем увеличивать темпы  строительства за счет возведения малоэтажного жилья, надо, прежде всего, начать с  создания информационного поля.

- создание и внедрение  универсального механизма обеспечения  притока долгосрочных внебюджетных  финансовых ресурсов на рынок  ипотечных жилищных кредитов;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие  всех участников рынка ипотечных  жилищных кредитов;

- налоговое стимулирование  граждан, получающих ипотечные  кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование  кредиторов;

- создание равных условий  для свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных жилищных  кредитов;

- создание механизмов  социальной защиты заемщиков  от неправомерных действий кредиторов  и их социальной адаптации  при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

При формировании стратегии  создания системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие  аспекты:

- ориентация ипотечного  кредитования в настоящее время  в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;

- возможность оплаты части  нового жилья за счет продажи  уже имеющегося в собственности  жилья. Поскольку при малом  объеме кредита заемщику требуется  иметь значительные собственные  средства, то для тех граждан,  у которых нет достаточных  собственных сбережений в денежной  форме, это ограничение преодолевается  путем оплаты ими части нового  жилья за счет продажи старого;

- предоставление государственных  субсидий заемщикам при приобретении  жилья с помощью ипотечного  кредита. Граждане, получающие в  установленном порядке субсидии  на приобретение жилья, могут  использовать их для оплаты  части стоимости жилья в дополнение  к собственным средствам и  ипотечному кредиту.

Слабое развитие кредитной  системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос  граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили  органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.

Можно выделить следующие  основные подходы к решению проблемы привлечения средств населения  в жилищную сферу и повышения  доступности жилья.

Долевое строительство  и продажа жилья в рассрочку.

Инициатива использования этих вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1 - 2 года на сумму от 30 до 50 процентов стоимости жилья.

В данной схеме существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что  позволяет строителям фактически бесплатно  пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует также риск незавершения строительства или удорожания жилья  в ходе строительства. В случае предоставления рассрочки право собственности  на жилье переходит к покупателю лишь после полной его оплаты.