Муниципальное имущество на определенный срок сдается  в аренду частным лицам. При этом муниципалитет на срок аренды полностью  отказывается от доходов, получаемых от использования сдаваемого имущества  в обмен на фиксированные, регулярно  уплачиваемые арендатором платежи. Арендатор обычно занимается деятельностью, не связанной с выполнением поручений  местных органов власти по решению  тех или иных вопросов местного значения, что снижает возможности муниципального регулирования.

     Преимуществами  передачи в аренду являются появление  стабильного источника доходов  и возможность использования  объектов недвижимости в будущем  для развития муниципального образования. Недостатками аренды считаются потеря возможных доходов в виде земельного налога, при фиксированной ставке возможны потери от инфляции.

     Обладая большим, чем у любого другого  собственника на данной территории объемом  ликвидного имущества, муниципалитет  способен диктовать свои условия  рынку:

     сдерживать  рост и разброс цен, задавать уровень  корректности и стабильности договоров, снижать уровень произвола в  отношении арендаторов со стороны  частных владельцев недвижимости и  т.д.

     При заключении договоров аренды, уполномоченные, на то органы местного самоуправления вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства  его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т.д.) невозможно.

     Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

     регламентировать  свою деятельность нормативно-правовыми  актами;

     действовать в интересах всех членов местного сообщества;

     обеспечивать  гласность и прозрачность своей  деятельности.

     Отсюда  вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его  до сведения всех заинтересованных лиц  через средства массовой информации.

     Но  действия чиновников не всегда соответствуют  прописанным обязанностям и в  качестве примера можно привести следующее:

     Конечно, для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость  условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет  особое значение. Именно благодаря  этим факторам предприниматели охотнее  арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную. Но местные  органы власти не должны забывать о  том, что они должны действовать  в интересах населения.

     Муниципальная концессия.

     Представляет  собой уступку муниципалитетом  на определенный срок и на договорных условиях частному хозяйствующему субъекту права устраивать и вести хозяйство  в определенной сфере деятельности. Фактически, использование подобной системы означает неспособность  муниципалитета вести ту или иную часть местного хозяйства.

     По  вопросу применения концессионного механизма в литературе описывается  два опыта применения концессионного механизма.

     В первом случае, эксперты отмечают, что  при концессиях около 50% прибыли, полученной в результате деятельности организации, переходит из общественных в частные руки. При этом концессионная эксплуатация общеполезных предприятий чаще всего не обеспечивает ни интересы потребителей (высокие тарифы), ни интересы работников таких предприятий (минимальная зарплата).

     Местные власти оказываются связанными договором  на много лет вперед и не могут  отказаться от невыгодных концессионных  договоров. Реальных же инструментов, позволяющих бороться с крупными внешними, особенно зарубежными, концессионерами  у местных органов власти, как  правило, нет.

     В этом случае, практика показывает, что  при концессии частная монополия  не стремится вкладывать средства в  развитие и техническое совершенствование  производства и при окончании  договора муниципальному образованию  возвращается изношенное оборудование и недвижимость.

     Сторонниками  такой системы являются исключительно  представители частного бизнеса. Концессия  муниципального имущества, строительства  муниципальных объектов, эксплуатации зданий экономически не эффективна и  малопригодна в практике муниципального хозяйства. Считают противники этого  метода.

     Следующий опыт применения определяет преимущества и проблемы применения концессионного механизма, к преимуществам относит:

1. ограничение финансового участия муниципальных образований в осуществлении проектов:
2. создание конкурентной среды в отрасли;
3. приток дополнительных денежных средств на территорию;
4. создание дополнительного числа рабочих мест, за счет строительства или реконструкции объектов коммунального назначения;
5. расширение числа возможных инвесторов, так как в управлении могут передаваться как предприятия в целом, так и отдельные объекты коммунальной инфраструктуры;
6. пополнение собственности муниципального образования современным оборудованием, так как по истечении срока договора оно переходит в распоряжение органов местного самоуправления.

     Но  реализация концессионного механизма  связна и с такими проблемами, как:

1. отсутствие практики договорных отношений как между собственником и концессионером и потребителем коммунальных услуг, поэтому об эффективности этого способа можно судить по расчетным параметрам;
2. необходимость закрепления ответственности за тарифное регулирование услуг, например, тепло - и водоснабжения, за органами местного самоуправления (только при этом условии концессия будет работать);
3. потеря влияния в сфере коммунального обслуживания;
4. отсутствие стимулов для инвесторов и местных властей к заключению подобного типа договоров.

     Таким образом, каждое муниципальное образование  должно индивидуально подходить  к данному методу управления муниципальной  собственностью, исходя из соображений  продуктивности с учетом возможных  рисков.

     Так же имущество можно продать, и  сравнительно быстро получить относительно крупную сумму денежных средств  единовременно и получать в дальнейшем доход в виде земельного налога. Но недостатками продажи являются потеря возможных доходов от использования  недвижимости в будущем, а также  трудности в поиске покупателей, которые обладали бы достаточно крупными средствами для полного выкупа.

     Какую бы форму управления органы местного самоуправления ни выбрали, они должны, стремится максимально сохранить  управляемость имуществом на своей  территории, однако искусственно сохранять  неэффективное муниципальное имущество  не следует. Например, необходимость  в муниципальных унитарных предприятиях можно обосновать исключительно  в случаях, когда их цели и задачи не могут эффективно реализовываться  предприятиями других форм собственности.

     Кстати, в зарубежной практике такой формы, как хозяйственное ведение, не существует.

     При выборе способа управления собственностью следует учитывать и отраслевую специфику. Например, при реорганизации  муниципальных предприятий в  сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) следует руководствоваться  тем, что не всегда можно использовать рыночные механизмы.

     Выбор метода распоряжения муниципальным  имуществом должен зависеть от возможности  конкуренции на рынке конкретных услуг или же нецелесообразности, в том числе экономической, создания альтернативных предприятий.

     Также, необходимо чтобы все мероприятия, связанные с управлением муниципальным  имуществом, были увязаны как по срокам, так и по ресурсам (финансовым, материальным, трудовым), а также, при  решении проблем должны учитываться  интересы развития местного сообщества и территории.

     Для этого нужна Программа повышения  эффективности управления муниципальным  имуществом.

     Наряду  с разработкой программы следует  ужесточить всесторонний контроль над  использованием муниципального имущества, продолжить работу по сокращению дебиторской  задолженности в местный бюджет со стороны недобросовестных арендаторов  муниципального имущества.

     В ряде муниципальных образованиях есть немало организаций, которые, имея в  собственности здания, юридически не оформляют муниципальную землю  под строениями, что означает не только незаконное пользование земельными участками, но и сокращение потенциальных  доходов в местный бюджет от использования  имущества.

     Следующее условие - это профилактика коррупции, предусмотренная Федеральным законом "О противодействии коррупции"

     В качестве справки хотелось бы добавить, по данным прокуратуры Пермского  края, в 1 полугодии 2008 года выявлено 2605 случаев нарушения закона антикоррупционной направленности. Из них 18% (469) приходится на сферу бюджетных отношений, 16% (419) - заказы на поставки товаров и оказание услуг для государственных и муниципальных нужд, около 10% (259) - реализация национальных проектов, 2,3% (159) - использование государственного и муниципального имущества.

     Таким образом, при выполнении этих условий  эффективное управление муниципальной  собственностью в рамках Федерального закона от 06 октября 2003г №131-ФЗ "Об общих принципах организации  местного самоуправления в Российской Федерации" будет не только способствовать повышению доходности муниципального имущества, но и изменению роли имущества  в социально-экономическом развитии муниципального образования. Это станет реальностью, если при выборе способа  распоряжения муниципальным имуществом будут учитываться не только интересы различных сторон (населения, органов  местного самоуправления, организаций  разных форм собственности), но и будут  изыскиваться средства для текущего функционирования и стратегического  развития территории.

Глава 2

2.1 Управление муниципальной недвижимостью в г. Иркутске

     С принятием Федерального закона от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ «О внесении изменений  в часть вторую Налогового кодекса  Российской Федерации и некоторые  другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании  утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» в стране была кардинально изменена система налогообложения земли.

     Принципиальным  в новой системе налогообложения  земли является определение в  качестве налоговой базы кадастровой  стоимости земельных участков, а  не их площади. Учитывая, что при  наличии рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость  рассчитывается от рыночной, с точки  зрения развития рынка земли и  недвижимости это положение является более прогрессивным.  

       Основная задача, которая ставилась  при решении о переходе на  кадастровую оценку, и на реализацию  которого были затрачены большие  бюджетные средства, заключается  в увеличении доходов местных  бюджетов земельного налога. Однако, несмотря на сокращение большого  числа льготников и установление  максимальных налоговых ставок, ожидаемого роста не произошло.  В большинстве населенных пунктов,  в частности в Иркутской области,  произошло снижение поступлений  от земельного налога. Исключениями  являются города Иркутск и  Новосибирск, в которых поступления  от земельного налога по сравнению  с 2006 годом увеличились в 2,8 и 3,1 раза соответственно, причем  в поступлениях за 2007 год учитывались только 3 авансовых платежа, или 3/4 годовых начислений по земельному налогу.

     Одной из основных проблем низкой собираемости земельного налога некоторые специалисты  считают отсутствие надлежаще оформленных  прав на земельные участки в соответствии с существующим законодательством, а именно постановку земельных участков на кадастровый учет и наличие  права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения.

     В городе Иркутске количество неоформленных  земельных участков физическими  лицами под индивидуальными жилыми домами составляет около 20 тысяч, в  среднем налог с каждого земельного участка равен 600 рублям.